Wenn du ein Haus in Spanien verkaufen möchtest, musst du in bestimmten Fällen eine Wertzuwachssteuer zahlen. Konkret bedeutet das, dass du als Privatperson die Wertzuwachssteuer auf den tatsächlichen Wertzuwachs deiner Immobilie zahlst. Für Nicht-Residenten gilt ein fester Steuersatz von 19 %. Für Residenten gibt es einen progressiven Steuersatz von bis zu 23 %.
Zuerst gibt's die kommunale Wertzuwachssteuer oder Plusvalía. Wenn du deine Immobilie in Spanien verkaufst, musst du als Verkäufer den möglichen Wertzuwachs versteuern. Wenn es sich um eine Erbschaft von Immobilien handelt, müssen die Erben diese Wertzuwachssteuer zahlen.
Die Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer erfolgt auf der Grundlage der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem aktuellen Katasterwert der Immobilie. Der Prozentsatz wird von der Gemeinde selbst festgelegt und kann daher variieren.
Darüber hinaus gibt es noch die nationale Wertzuwachssteuer. Hier wirst du auf den tatsächlich erzielten Wertzuwachs besteuert.
Hast du zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Übertragung deiner Immobilie keinen Wertzuwachs erzielt? Dann zahlst du natürlich auch keine nationale Wertzuwachssteuer.
Als Nicht-Resident zahlst du den festen Steuersatz von 19 % auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis deiner Immobilie. Wenn du in Spanien wohnst, gibt es einen progressiven Steuersatz. Dann zahlst du 19 % Steuern, wenn dein Gewinn unter 6.000 Euro liegt, 21 % Steuern, wenn dein Gewinn zwischen 6.000 und 24.000 Euro liegt, und 23 % Steuern, wenn dein Gewinn über 24.000 Euro liegt. Natürlich können einige Kauf- und Verkaufskosten anfallen.
Zum Kaufpreis deiner Immobilie in Spanien kannst du Kosten wie Notar- und Anwaltshonorare, Grundbuhrichtungen, gezahlte Steuern, Registrierungsgebühren und Kosten für bestimmte Umbauten hinzurechnen. Das können zum Beispiel Renovierungsarbeiten wie eine neue Küche, das Verlegen eines anderen Fußbodens, die Erneuerung des Daches, die Installation einer Klimaanlage usw. sein.
Auch vom Verkaufspreis deiner Immobilie können verschiedene Kosten abgezogen werden. Denk dabei an die gezahlte Plusvalía und die Leistungen des Maklerbüros.
Achtung: Alle Kosten, die du in Rechnung stellst, müssen durch offizielle Rechnungen mit Angabe deines Namens, der entsprechenden Adresse in Spanien und deiner NIE-Nummer belegt werden.
Bist du als Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde nicht in Spanien ansässig? Dann werden vom Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten. Der Käufer muss diesen Betrag innerhalb eines Monats auf das Konto des spanischen Finanzamtes überweisen. Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung auf die eventuell vom Verkäufer zu zahlende Wertzuwachssteuer.
Als Verkäufer musst du innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf deiner Immobilie die Abrechnung der Wertzuwachssteuer einreichen.
Bist du als Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde in Spanien ansässig? Dann wird kein Abzug von 3 % vorgenommen, sondern diese Steuer wird bei der nächsten Erklärung der Einkommensteuer abgerechnet.
Es gibt einige Ausnahmen von der Wertzuwachssteuer.
So zahlst du als über 65-Jähriger keine Kapitalgewinnsteuer, vorausgesetzt, du hast deinen Wohnsitz in Spanien. Diese Befreiung gilt für den Verkauf des Familienwohnsitzes, also der Immobilie, in der du in den letzten drei Jahren gewohnt hast. In einigen Fällen kann von der Dreijahresfrist abgewichen werden, beispielsweise bei außergewöhnlichen Umständen wie einer Scheidung oder einem Unfall.
Bist du jünger als 65 Jahre? Auch dann musst du möglicherweise keine Wertzuwachssteuer zahlen. Wenn du als Einwohner das Geld innerhalb von zwei Jahren wieder in eine andere Immobilie investierst, die als rechtmäßiger Wohnsitz dient, zahlst du keine Wertzuwachssteuer.
Darüber hinaus gibt es noch einige Ausnahmen für Immobilien, die in den 70er und 80er Jahren gekauft wurden.