Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus in Spanien zu kaufen, ist es gut zu wissen, was das Grundbuch ist und warum es so wichtig ist. Das Grundbuch spielt nämlich eine entscheidende Rolle bei der Gewährleistung der Rechtssicherheit beim Kauf einer Immobilie und hilft Ihnen, rechtliche Probleme zu vermeiden.
Die Begriffe „Grundbuchamt“ und „Register“ werden oft verwechselt. Zum Beispiel gibt es in den Niederlanden das Kadaster (Eigentumsregister), das Informationen über Immobilien auflistet, die in Spanien im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) enthalten sind. Im Folgenden werden diese beiden spanischen Begriffe kurz erläutert, damit Sie verstehen, worüber wir in diesem Blog sprechen:
DER KATASTRO:
Das „ Catastro “ ist ein Verwaltungsregister, das von der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) geführt wird und sich hauptsächlich auf die steuerlichen Aspekte von Immobilien bezieht. Das Ziel des Catastro ist es, eine detaillierte geographische und administrative Grundlage für steuerliche Zwecke zu schaffen, z.B. für die Berechnung der Grundsteuer (IBI) und anderer immobilienbezogener Steuern.
DAS GRUNDBUCH:
Das „ Registro de la Propiedad “ ist ein offizielles und gesetzliches Register, in dem das Eigentum und andere mit dem Eigentum verbundene Rechte (wie Hypotheken, Dienstbarkeiten, Eigentumsübertragungen usw.) registriert werden. Es hat einen öffentlichen Charakter und gewährleistet Rechtssicherheit in Bezug auf das Eigentum an Immobilien. Der Zweck des Registers ist es, die Rechte des Eigentümers zu schützen und zu klären, wer Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist.
In diesem Blog werden wir die Rolle des Eigentumsregisters (Grundbuch) näher betrachten.
Das Eigentumsregister ist ein öffentliches Register, in dem Informationen über die Identität des Eigentümers einer bestimmten Immobilie und die damit verbundenen Rechte gespeichert werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie unbedingt das Eigentumsregister einsehen. Dort können Sie überprüfen, ob die Person, von der Sie kaufen, der Eigentümer ist, ob es noch Schulden auf der Immobilie gibt (z.B. eine Hypothek oder ein ausstehendes Darlehen) oder ob es rechtliche Probleme mit der Immobilie gibt. Dies könnte Dinge wie Zwangsvollstreckungen oder andere dingliche Rechte beinhalten. Das Eigentumsregister stellt sicher, dass alles offiziell und transparent ist, so dass Sie sicher sein können, dass die Person, von der Sie kaufen, auch wirklich der Eigentümer der Immobilie ist.
In Spanien wird das Register von Beamten geführt, die dem Justizministerium unterstellt sind. Sie registrieren alle Arten von Rechtsgeschäften im Zusammenhang mit Immobilien, wie z.B. Eigentumsübertragungen, Hypotheken oder Gerichtsurteile. Es soll sicherstellen, dass Immobilientransaktionen fair und legal ablaufen.
Jedes Eigentumsregister ist mit einem bestimmten geographischen Gebiet in Spanien verbunden. Sie arbeiten mit einem System von „Registerblättern“ - das sind Dokumente, die die Geschichte einer bestimmten Immobilie aufzeichnen. Jedes Mal, wenn sich das Eigentum ändert oder ein neues Recht geschaffen wird (z.B. eine Hypothek), wird dies im Register vermerkt.
Wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen, wird dieses Eigentumsrecht eingetragen und ein neues „Folio“ mit Ihrem Namen als Eigentümer erstellt. Auf diese Weise können Sie sicher sein, dass Ihr Eigentum offiziell registriert und rechtlich geschützt ist.
Es gibt eine Reihe von wichtigen Prinzipien, die die Funktionsweise des Eigentumsregisters regeln:
Die Registrierung einer Immobilie ist nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen. Wenn Sie nicht registriert sind, haben Sie kaum einen Rechtsschutz. Angenommen, Ihre Immobilie ist nicht registriert, kann jemand anderes Ihre Immobilie ohne Ihr Wissen „verkaufen“ oder sie kann aufgrund von Schulden des vorherigen Eigentümers gepfändet werden.
Nachdem Sie die Unterlagen eingereicht haben, dauert es etwa zwei bis drei Monate, bis die Registrierung abgeschlossen ist. Der Beamte des Grundbuchamtes muss die Dokumente prüfen und sicherstellen, dass alles in Ordnung ist, bevor die Immobilie offiziell auf Ihren Namen umgeschrieben wird. Wenn etwas mit den Dokumenten nicht in Ordnung ist, werden Sie oder Ihr gesetzlicher Vertreter eine Nachricht erhalten, in der erklärt wird, was fehlt oder was falsch ist.
Nach der Eintragung in das Eigentumsregister informiert das Register das Grundbuchamt offiziell über die Identität des neuen Eigentümers der Immobilie (für Steuerzwecke mit der Gemeinde verbunden, bekannt als SUMA).
Das Eigentumsregister ist öffentlich zugänglich, vorausgesetzt, dass die betroffene Person ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Eine Nota Simple kann online angefordert werden (mit einer festen numerischen Nummer oder als Abonnent), die eine Zusammenfassung der im Register enthaltenen Daten für eine bestimmte Immobilie enthält. Dies kostet etwa 10 € und die Daten werden in der Regel innerhalb eines Tages geliefert. Wenn Sie Informationen über das Eigentum einer anderen Person suchen, können Sie eine sogenannte „Standortmitteilung“ anfordern, mit der Sie sehen können, welche Immobilien eine Person oder ein Unternehmen in Spanien besitzt.
Die Kosten für die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch hängen vom Wert der Immobilie und der Region, in der sie sich befindet, ab. Diese Kosten werden auf der Grundlage des Wertes berechnet, der der Immobilie in den amtlichen Dokumenten zugewiesen wird.
Wenn Sie die Immobilie nicht registrieren, werden Sie nicht offiziell als Eigentümer anerkannt. Das bedeutet, dass Sie kaum rechtlich geschützt sind und beispielsweise riskieren, dass jemand anderes die Immobilie ohne Ihre Zustimmung verkauft oder dass Gläubiger die Immobilie des früheren Eigentümers pfänden.
Spanien ist in verschiedene Hypothekenbezirke unterteilt und jeder Bezirk hat sein eigenes Grundbuch. Sie können die Website der Registradores de España besuchen, um herauszufinden, welcher Bezirk für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, gilt.
Obwohl Sie die Einsichtnahme in das Grundbuch für jede Immobilientransaktion selbst durchführen können, ist es eine Kunst für sich, das, was Sie in der Notiz finden, richtig zu interpretieren, ganz zu schweigen von der spanischen Sprache, die Sie wahrscheinlich nicht (ausreichend) beherrschen, um dies richtig zu tun. Es wird dringend empfohlen, dass Sie zu diesem Zweck einen Anwalt einschalten, der die Immobilie im Register überprüft und die rechtlichen Aspekte des Kaufs untersucht. Er wird unter anderem die Eigentumstitel (Bestätigung des rechtmäßigen Eigentümers), Belastungen und Schulden (bestehende oder nicht bestehende), andere rechtliche Risiken (Zwangsvollstreckung, illegale Bauten usw.), frühere Eigentumsübertragungen (versteckte Probleme) überprüfen und den Kaufvertrag aufsetzen und sich nach dem Kauf um die Eintragung im Grundbuch kümmern.
Das Grundbuch ist daher ein wichtiges Instrument, um sicherzustellen, dass Immobilientransaktionen auf faire und legale Weise durchgeführt werden. Ob Sie Käufer oder Verkäufer sind, es gibt Ihnen die notwendige Rechtssicherheit und beugt zukünftigen Problemen vor.
Es ist jedoch immer ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, der Sie bei der Überprüfung der Immobilie im Register anleitet und Ihnen hilft, rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Schließlich hat Spanien ein anderes Rechtssystem als das, das Sie aus Ihrem Heimatland gewohnt sind, und fundierte Rechtskenntnisse über Immobilientransaktionen sind von entscheidender Bedeutung. So können Sie die wichtige Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu kaufen oder zu verkaufen, beruhigt treffen!