Sie haben Ihr Traumhaus in Spanien gefunden? Fantastisch, herzlichen Glückwunsch! Aber bevor Sie die Schlüssel erhalten, müssen Sie einen spannenden Prozess durchlaufen. In diesem Blog geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über den Kaufprozess, damit Sie wissen, was Sie erwartet, und gut vorbereitet sind. Obwohl jeder Prozess einzigartig sein kann, bleibt der allgemeine Ablauf in der Regel gleich.
Alles beginnt mit Verhandlungen über den Preis und die Bedingungen. Dies kann den Inhalt, das gewünschte Übergabedatum, eine Gebäudebegehung und die Finanzierung umfassen (Hinweis: Eine Finanzierungsreservierung ist in Spanien nicht üblich). Sobald Sie und der Verkäufer sich auf die Bedingungen geeinigt haben, besteht der erste konkrete Schritt darin, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen und einen Reservierungsbetrag zu zahlen, der auch als „Reserva“ bezeichnet wird.
Dieser Reservierungsbetrag liegt in der Regel zwischen 3.000 und 10.000 Euro, je nach Wert der Immobilie. Durch diese Zahlung wird die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen und der Verkäufer gibt an, dass die Immobilie nicht an Dritte verkauft wird.
Nach der Reservierung wird der Kaufvertrag unterzeichnet, der in Spanien als „Contrato de arras“ oder „Contrato de compraventa“ bekannt ist. In der Regel zahlen Sie dem Verkäufer bei der Unterzeichnung eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises (von der die Reservierungszahlung abgezogen wird). Dieser Vertrag enthält alle wesentlichen Informationen, die auch in der endgültigen notariellen Kaufurkunde enthalten sein werden.
Wenn Sie ein neu gebautes Haus kaufen, werden Sie oft Zwischenzahlungen pro Bauphase leisten. Der genaue Zeitplan kann variieren, aber ein Beispiel ist:
Als Nächstes bereiten Sie die notarielle Übertragung vor. Ihr Anwalt stellt sicher, dass alle rechtlichen Dokumente in Ordnung sind, und überprüft, ob noch Schulden offen sind. Der letzte Schritt ist der Gang zum Notar, wo die offizielle Eigentumsübertragung stattfindet und Sie den Restbetrag zahlen.
Sie zahlen den Restbetrag des Kaufpreises an den Notar und auf sein Treuhandkonto (offizielle Bezeichnung für das „Drittkonto“). Bei bestehenden Häusern sind dies in der Regel 90 % (die restlichen 10 % wurden bereits als Anzahlung geleistet). Bei Neubauten zahlen Sie die letzte Rate gemäß dem vereinbarten Zeitplan, beispielsweise 50 % des Gesamtkaufpreises. Obwohl die Abschlusszahlung einfach zu sein scheint, gibt es einige Punkte zu beachten, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft.
Informieren Sie Ihre Bank in Ihrem Heimatland über die geplante große Überweisung, die für den Kauf eines Hauses bestimmt ist. So verhindern Sie, dass die Bank die Zahlung als Sicherheitsmaßnahme blockiert. Sie können mit Ihrer Bank vereinbaren, den Endbetrag auf einmal zu überweisen, woraufhin sie das Konto zu einem vorher vereinbarten Zeitpunkt „freischaltet“. Alternativ können Sie den Betrag in Raten zahlen, beispielsweise in Beträgen von 50.000 € (die Limits für Banküberweisungen können je nach Bank variieren). Dieser Vorgang kann mehrere Tage dauern. Denken Sie daran und informieren Sie Ihren Anwalt rechtzeitig, damit er dem Notar die erforderlichen Bankdaten mitteilen kann.
Beachten Sie**, dass Zahlungen vorzugsweise von Bankkonten in EU-Ländern getätigt werden sollten.** Wenn Geld von außerhalb der EU überwiesen wird, kann die Empfängerbank die Zahlung „einfrieren“, da sie im Zusammenhang mit der Gesetzgebung zur Bekämpfung der Geldwäsche zunächst die Herkunft des Geldes untersuchen muss. Es müssen Unterlagen vorgelegt werden, aus denen hervorgeht, woher das Geld stammt (z. B. Gehalt, Dividenden oder Ersparnisse) und wofür es verwendet wird (Kauf eines Hauses). Dieser Vorgang kann einige Zeit in Anspruch nehmen und die Überweisung kann erst erfolgen, wenn die Bank das Geld freigibt.
Wenn dies nicht möglich ist, kann es ratsam sein, rechtzeitig einen Devisenhändler einzuschalten oder das Geld über ein europäisches Treuhandkonto zu leiten, für das die Bank bereits die erforderlichen Geldwäscheprüfungen durchgeführt hat.
Der oben beschriebene Prozess sieht anders aus, wenn Sie mit einer spanischen Hypothek kaufen. In diesem Fall muss die Bank, die die Hypothek bereitstellt, Sie über ihr Verfahren informieren. Lesen Sie mehr über den Kaufprozess mit einer spanischen Hypothek in diesem Blog.
Die Überweisungsbelege für alle Zahlungen (Reservierung, 10 % an den Verkäufer und die Restzahlung(en) an den Notar) müssen als offizielle Kontoauszüge im PDF-Format vorgelegt werden (also keine Screenshots der Überweisungen). Diese Zahlungsbelege werden offiziell der Kaufurkunde beigefügt. Die Zahlungsbelege müssen lesbare IBAN-Nummern und die Namen des Kontoinhabers und des Empfängers sowie den Betrag und das Datum enthalten. Dies ist gesetzlich im Zusammenhang mit dem Geldwäschegesetz vorgeschrieben. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt diese Belege mindestens einen Tag vor der notariellen Übertragung erhält.
Schließlich müssen Sie die Zahlung der Grunderwerbssteuer oder, im Falle eines Neubaus, die Zahlung der sogenannten „Stempelsteuer“ berücksichtigen. Darüber hinaus müssen die Kosten für den Notar und die Eintragung in das Grundbuch bezahlt werden. Ihr Anwalt kann Ihnen im Voraus eine Schätzung des Betrags geben und Sie bitten, diesen vor oder kurz nach der notariellen Übertragung auf sein Anderkonto zu überweisen. Der Anwalt kümmert sich um die Zahlung dieser Kosten, die sogenannten „Kosten des Käufers“. Es ist auch möglich, dass der Anwalt das Notariat damit beauftragt. In diesem Fall erhalten Sie anschließend eine Rechnung für die notarielle Urkunde und die Eintragung in das Grundbuch. Die Grunderwerbssteuer muss innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt werden.
Der Kauf eines Hauses in Spanien ist ein Prozess mit mehreren wichtigen Schritten, von der Reservierung bis zur notariellen Übertragung. Obwohl jeder Vorgang einzigartig sein kann, bleibt der grobe Ablauf derselbe. Es ist wichtig, gut darüber informiert zu sein, wie Zahlungen getätigt werden sollten, welche Unterlagen vorgelegt werden müssen und welche Prüfungen erforderlich sind, damit Sie nicht kurz vor oder sogar am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde mit Überraschungen konfrontiert werden. Wenn Sie die Dienste eines erfahrenen Anwalts in Anspruch nehmen, der Ihnen bei der Einhaltung des korrekten Verfahrens hilft, wird sichergestellt, dass alles korrekt abgewickelt wird und unerwartete Probleme vermieden werden. In dem unwahrscheinlichen Fall, dass etwas anders als erwartet verläuft, wird er/sie Ihnen bei der Suche nach der richtigen Lösung helfen.