Träumen Sie davon, ein Hotel, ein Weingut, eine Oliven- oder Ölmühle oder sogar einen Golfplatz auf brachliegendem Land zu eröffnen? Sie sind sicher nicht der Einzige, denn viele Menschen erwägen, ihren Traum zu verwirklichen und ihrem Leben eine neue Richtung zu geben.
Als Kaufmakler erhalten wir daher regelmäßig Fragen zu den Möglichkeiten und den damit verbundenen Gesetzen und Vorschriften. Daher haben wir versucht, einen kurzen Überblick über die komplexen Antragsverfahren zu geben, die Sie erwarten, wenn Sie sich entscheiden, Ihr Traumprojekt auf einem ländlichen Grundstück in Spanien zu verwirklichen.
Da das Verfahren viele Regeln und Vorschriften umfasst, ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein und nicht einfach ins kalte Wasser zu springen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich von Experten in Rechts- und Bauangelegenheiten beraten zu lassen, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben. Kurzum, dieser Überblick dient also nur als Grundlage.
Bedingungen für die Eröffnung einer touristischen ODER geschäftlichen Aktivität auf ländlichem Grund
Wenn Sie ein Casa Rural, ein B&B oder einen Campingplatz (gewerbliche Tätigkeit) auf ländlichem oder nicht urbanisiertem Land errichten möchten, benötigen Sie eine Sondergenehmigung der lokalen und regionalen Regierung. Dieses Land ist ausschließlich für die Land- und Forstwirtschaft und die Naturbewirtschaftung vorgesehen, so dass eine Ausnahme von der landwirtschaftlichen Nutzung für das betreffende Grundstück genehmigt werden muss. Es gibt auch eine Reihe von Bedingungen, die das Grundstück erfüllen muss, wie z.B. eine Mindestgröße von 5.000 m² und den Bau von guten Zufahrtswegen und ausreichend Parkplätzen. Darüber hinaus benötigen Sie eine Lizenz für die Eröffnung und den Betrieb Ihres Unternehmens. Diese wird Declaración de Interés Comunitario oder kurz DIC genannt.
Hinweis: Wenn die Tätigkeit in städtischen oder verstädterten Gebieten stattfindet , gelten andere Regeln und Vorschriften.
Wie funktioniert der Antrag auf eine DIC?
Wir erklären es Ihnen in einem Schritt-für-Schritt-Plan und empfehlen Ihnen, im Voraus ein multidisziplinäres Team (z.B. einen spezialisierten Architekten, Ingenieur, Bauunternehmer und Anwalt) hinzuzuziehen, das Sie dabei begleitet, damit während des Prozesses keine Fehler oder Missverständnisse entstehen. Das kostet Sie nicht nur zusätzliches Geld, sondern vor allem noch mehr Zeit.
1. Vor dem Projekt
- In dem Moment, in dem Sie z.B. ein B&B in Spanien eröffnen möchten, müssen Sie als erstes ein Geschäftsprojekt entwerfen, und zwar anhand von Plänen und detaillierten Unterlagen, die von einem Architekten erstellt werden. Das so genannte 'Vorprojekt'.
Durchschnittliche Zeit für die Erstellung eines Vorprojekts durch einen Architekten: 3 - 6 Monate
2. Erster Eindruck, Vorabgenehmigung des Rathauses
- Dieses Vorprojekt sollte der Stadtverwaltung vorgelegt werden, damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, ob die Gemeinde bereit wäre, die Klassifizierung des Grundstücks zu ändern und das Projekt zu genehmigen. Das heißt, nachdem alle möglichen Arbeiten und Änderungen an Gebäuden, Infrastruktur und dergleichen durchgeführt wurden.
Durchschnittliche Zeit bis zur Antwort des Rathauses: 6 - 12 Monate
3. Endgültiges Projekt
- Nachdem Sie vom Rathaus die Bestätigung erhalten haben, dass es bereit ist, eine endgültige Entwurfserklärung von 'gemeinsamem Interesse' (DIC) zu genehmigen, muss das endgültige Projekt anhand von Plänen von spezialisierten Architekten, Ingenieuren usw. ausgearbeitet werden. Ein sehr viel detaillierteres Projekt, das aus zwei Teilen besteht: So muss beispielsweise garantiert werden, dass es Trinkwasser und eine ausreichende Stromversorgung für alle Gäste und die genutzten Anlagen geben wird, dass die Umwelt nicht beeinträchtigt wird, dass kein Wasser verschwendet oder die ökologische Infrastruktur beschädigt wird, usw. Dies ist ein umfangreiches Dokument von manchmal mehr als 100 Seiten, je nach Größe des Projekts.
- Urbanistisches Projekt, das unter anderem eine Beschreibung der Aktivität und der Einrichtungen, eine Begründung für die Notwendigkeit des Standorts in der ländlichen Umgebung, Informations- und Planungspläne sowie die Beschreibung der Zugänge zur Aktivität und der notwendigen Arbeiten enthalten muss.
- Studie zur Einbeziehung der Landschaft, deren Inhalt auf die Art der vorgeschlagenen Aktivität und die Landschaft, in der sie sich befindet, abgestimmt ist.
4. Genehmigung durch das Rathaus
- Das endgültige Projekt muss von der Stadtverwaltung geprüft und vom Stadtrat genehmigt werden.
Durchschnittliche Zeit bis zur Genehmigung des endgültigen Projekts durch das Rathaus: 6 - 12 Monate
- Nachdem die Gemeinde ihre Zustimmung erteilt hat, muss das Projekt bei der Comunidad Valencia eingereicht werden. Alle Abteilungen der Regionalregierung, wie z.B. Industrie, Tourismus, Umwelt usw., müssen ihre Zustimmung geben. Wenn eine Abteilung ihre Zustimmung nicht erteilt, können Sie das Projekt als abgelehnt betrachten.
Wenn die Regionalregierung das Projekt genehmigt, wird sie Ihnen alle notwendigen Arbeiten nennen, die Sie in und um das Grundstück herum durchführen müssen. Dazu gehören der Bau von Elektrizität (ausreichende Kapazität, neue Versorgungsleitung, zusätzlicher Transformator usw.), Wasserversorgung (Trinkwasser über das Netz oder in einem Depot, Brunnenbohrungen usw.), Zufahrtsstraßen (gute Zugänglichkeit, Verbreiterung, Neubau usw.), Kanalisation / Klärgrube, (Regen-)Wasserableitung, Parkplätze, (Brand-)Sicherheit usw.
Sie werden aufgefordert, die oben genannten Arbeiten gemäß den Bedingungen der Verwaltung durchzuführen und erst dann wird das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, von „ländlich“ auf „gewerblich / Hotel“ umgewandelt.
Durchschnittliche Zeit bis zur endgültigen Antwort der Regionalregierung: 1-3 Jahre (!)
Fazit: Es dauert insgesamt 3-6 Jahre, bis Sie die DIC erhalten, je nach Projekt und Region.
Sie haben die DIC erhalten, was sind nun die nächsten Schritte?
1. Antrag auf Tätigkeitsgenehmigung
- Sobald die Infrastrukturarbeiten abgeschlossen sind, können Sie die endgültige Aktivitätsgenehmigung für das Rathaus beantragen. Ein Projekt zur Eröffnung der Aktivitätsgenehmigung muss dem Rathaus vorgelegt werden. Dieses wird über ein weiteres Projekt des Architekten an das Rathaus weitergeleitet, das sich nämlich auf die Geschäftstätigkeit konzentriert. Sie können das Verfahren bereits während der Beantragung des DIC beginnen und hoffen, dass die Gemeinde Ihnen die Lizenz bereits unter der Bedingung erteilt, dass der DIC genehmigt wird.
Diese Genehmigung kann 3 - 6 Monate dauern, je nach Projekt und Gebiet.
Sind Sie also endlich am Ziel?
Nein, denn es sind noch ein paar Schritte zu tun. Sie können diese jedoch bereits weitgehend vorbereiten, um die Zeit für ihre Umsetzung zu verkürzen.
1. Eintragung eines Unternehmens oder als Selbständiger
- Wenn das Rathaus das Projekt für die Tätigkeit genehmigt, erhalten Sie die Lizenz und müssen das Geschäft als Selbständiger oder als SL ('Sociedad Limitada' - ähnlich einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung) anmelden sowie alle gesundheitlichen Anforderungen und Genehmigungen, Zertifikate usw. beantragen. Nehmen Sie dazu die Hilfe eines Gestors oder Steuerexperten in Anspruch. Eine SL kann zum Beispiel alle notwendigen Gelder verwalten und die Rechnungsstellung kann von der SL aus erfolgen.
2. Registrierung bei der Tourismusbehörde
- Schließlich ist es ratsam, Ihr Unternehmen bei der Tourismus-/Geschäftsabteilung anzumelden, um die Kategorie festzulegen, unter die Ihr Unternehmen fallen wird, z.B. ein * oder ** Sterne-Hotel, ein B&B, eine Casa Rural usw. Dies geschieht im Hinblick auf die kommerzielle Vermarktung Ihrer Unterkunft auf Websites oder in sozialen Medien.
Diese Registrierung hängt von der Geschwindigkeit der Inspektion ab.
Gibt es Fälle, in denen Sie keine DIC beantragen müssen?
Eine DIC (Declaración de Interés Comunitario) kann vermieden werden, wenn es sich um die folgenden Nutzungen handelt, es sei denn, die Gemeinde entscheidet anders:
- Beherbergungsbetriebe für den ländlichen Tourismus, Gaststätten o.ä., sofern es sich um die Wiederherstellung des traditionellen architektonischen Erbes handelt oder der Stadtentwicklungsplan an dieses Gesetz angepasst ist und die bebaute Fläche 500 m2 nicht überschreitet.
- Weinkeller, Ölmühlen (denken Sie an Olivenöl) oder andere Einrichtungen für die Agrar- und Ernährungsindustrie
Es gibt noch weitere Ausnahmen, aber sie sind recht komplex und zu umfangreich, um sie in diesem Blog zu beschreiben. Hierfür verweisen wir Sie gegebenenfalls an einen Experten auf diesem Gebiet.
Dann gibt es durch eine Gesetzesänderung (Ley 1/2019, de 5 de febrero) auch Gemeinden, die von der Beantragung einer DIC befreit sind. Die vollständige Liste können Sie hier einsehen (Anexo 4) .
Kurz gesagt bedeutet dies, dass Sie immer zuerst eine Genehmigung (Projekt) für Ihr Vorhaben bei der zuständigen Gemeinde beantragen müssen, mit ausdrücklichem Hinweis auf die Befreiung für die Erklärung des Gemeinschaftsinteresses (DIC).
In den folgenden Fällen ist die besagte DIC für die Nutzung oder Erschließung von Gemeindeland möglicherweise nicht erforderlich :
(a) In Gemeinden, die gemäß der territorialen Strategie der Comunidad Valenciana als ländlich ('rural' - grün auf der Karte) eingestuft sind.
(b) In Gemeinden, die gemäß der gleichen territorialen Strategie als intermediär ('franja intermedia' - orange auf der Karte) eingestuft sind, sofern für das Land ein Flächennutzungsplan vorliegt, der mit den geltenden Rechtsvorschriften übereinstimmt. Es sollte auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass ein Teil des Gemeindegebiets von dieser Erklärung ausgenommen ist, weil es Merkmale aufweist, die typisch für ländliche Gebiete sind, wobei Faktoren wie Bevölkerungszusammensetzung, Erreichbarkeit, Wirtschaft und soziale Aspekte berücksichtigt werden. In der Praxis haben viele Gemeinden ihre Flächennutzungspläne noch nicht geändert und haben dies oft auch nicht vor. In diesem Fall müssen Sie das oben beschriebene Verfahren befolgen.
NB: In Gebieten, die mit Cota 100 (blau auf der Karte) gekennzeichnet sind, sollte immer ein DIC eingereicht werden.
Fallen zusätzliche Kosten für die Umwidmung ländlicher Grundstücke an?
Ja, die Umzonung von ländlichem oder unbebautem Land ist mit Kosten verbunden. Schließlich erhöht sich der Wert des Grundstücks, wenn die Zonierung geändert wird. Gemäß dem Gesetz 1/2019 wird bei der Erklärung des Gemeinschaftsinteresses eine Nutzungs- und Einrichtungsgebühr festgelegt, die vom Gemeinderat bestimmt wird. Diese Gebühr beträgt 2% der geschätzten Kosten für die erforderlichen Bauarbeiten und Dienstleistungen.
- Die Kosten werden vorläufig festgelegt und endgültig genehmigt, wenn das Budget für das Bauprojekt und die Genehmigungen erteilt werden.
- Die Gebühr ist einmalig bei Erteilung der Baugenehmigung zu zahlen. Die Gemeinde kann einer Aufteilung oder einem Zahlungsaufschub innerhalb der Gültigkeitsdauer der Genehmigung zustimmen.
Es gibt jedoch Ausnahmen:
- Die Gemeinde kann die Gebühr für gemeinnützige Aktivitäten (wie Wohlfahrts-, Gesundheits- oder Kulturprojekte) erlassen oder die Gebühr für industrielle, nachhaltige oder beschäftigungsbezogene Projekte um 50% reduzieren.
Wird die Gebühr nicht gezahlt, werden die Erklärung des gemeinschaftlichen Interesses (DIC) und die Baugenehmigung widerrufen.
Diese Gebühr wird von der Gemeinde eingezogen.
SCHLUSSFOLGERUNG
Die Eröffnung einer touristischen Aktivität wie einer Casa Rural, eines B&B oder eines Campingplatzes auf ländlichem Grund in Spanien erfordert besondere Genehmigungen sowohl von den lokalen als auch von den regionalen Behörden. Da ländliche Grundstücke grundsätzlich für die Landwirtschaft, die Naturverwaltung oder die Forstwirtschaft vorgesehen sind, muss der Flächennutzungsplan oft geändert werden. Außerdem müssen mehrere Bedingungen erfüllt werden, wie z.B. eine Mindestgrundstücksgröße von 5.000 m², und in der Regel ist eine Declaración de Interés Comunitario (DIC) erforderlich. Dieser Prozess ist komplex und kostspielig (rechnen Sie je nach Projekt mit 25.000 - 75.000€ - ohne Baukosten). Außerdem kann das Verfahren je nach Projekt und Region zwischen 3 und 6 Jahren dauern.
In einigen Fällen gibt es Ausnahmen und ein DIC-Verfahren kann vermieden werden, zum Beispiel bei der Restaurierung von historischem Erbe oder bei agroindustriellen Initiativen unter strengen Auflagen. Angesichts der Komplexität des Verfahrens ist die Beauftragung guter Fachleute wie eines kompetenten und spezialisierten Architekten, Ingenieurs und Anwalts ein Muss! Mit der richtigen Vorbereitung, Unterstützung und Beratung, aber vor allem mit viel Geduld, kann die Eröffnung einer touristischen Aktivität auf dem Lande erfolgreich umgesetzt werden.
Kurzum, mit dem richtigen Fachwissen und einem guten Plan kann sich diese Herausforderung in eine Chance verwandeln, Ihren spanischen Traum zu verwirklichen!
Ein letzter Tipp: Der risikoärmste und wahrscheinlich schnellste Weg, Ihren spanischen Traum zu verwirklichen, ist die Übernahme eines bereits bestehenden und zertifizierten Konzepts, für das bereits alle Formalitäten erledigt sind.
Mit Genehmigung von: Casas Benali, Refugio Marnes, Casa Bons Aires, B&B Buena Idea, Camping Natura en Camping Refugio Guadelest
Haftungsausschluss
Dieser Text dient nur zu Informationszwecken und bietet einen allgemeinen Überblick über die Bedingungen und Verfahren im Zusammenhang mit der Eröffnung einer touristischen Aktivität auf dem Lande in Spanien. Immofy ist kein Rechts- oder Fachexperte auf diesem Gebiet und kann nicht für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen garantieren und es können keine Rechte daraus abgeleitet werden. In Anbetracht der Komplexität der Vorschriften und der regionalen Unterschiede empfehlen wir Ihnen immer, einen spezialisierten Experten wie einen Rechtsanwalt, Notar oder örtlichen Architekten zu konsultieren, um sich persönlich und professionell beraten zu lassen, wenn Sie ein Projekt in Angriff nehmen.
Quellen:
- LEY 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana: https://www.dogv.gva.es/portal/ficha_disposicion_pc.jsp?sig=001234/2019&L=1
- LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana: http://www.dogv.gva.es/datos/2014/07/31/pdf/2014_7303.pdf
