Träumen Sie davon, ein Hotel, ein Weingut, eine Oliven- oder Ölmühle oder sogar einen Golfplatz auf brachliegendem Land zu eröffnen? Sie sind sicher nicht der Einzige, denn viele Menschen erwägen, ihren Traum zu verwirklichen und ihrem Leben eine neue Richtung zu geben.
Als Kaufmakler erhalten wir daher regelmäßig Fragen zu den Möglichkeiten und den damit verbundenen Gesetzen und Vorschriften. Daher haben wir versucht, einen kurzen Überblick über die komplexen Antragsverfahren zu geben, die Sie erwarten, wenn Sie sich entscheiden, Ihr Traumprojekt auf einem ländlichen Grundstück in Spanien zu verwirklichen.
Da das Verfahren viele Regeln und Vorschriften umfasst, ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein und nicht einfach ins kalte Wasser zu springen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich von Experten in Rechts- und Bauangelegenheiten beraten zu lassen, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben. Kurzum, dieser Überblick dient also nur als Grundlage.
Wenn Sie ein Casa Rural, ein B&B oder einen Campingplatz (gewerbliche Tätigkeit) auf ländlichem oder nicht urbanisiertem Land errichten möchten, benötigen Sie eine Sondergenehmigung der lokalen und regionalen Regierung. Dieses Land ist ausschließlich für die Land- und Forstwirtschaft und die Naturbewirtschaftung vorgesehen, so dass eine Ausnahme von der landwirtschaftlichen Nutzung für das betreffende Grundstück genehmigt werden muss. Es gibt auch eine Reihe von Bedingungen, die das Grundstück erfüllen muss, wie z.B. eine Mindestgröße von 5.000 m² und den Bau von guten Zufahrtswegen und ausreichend Parkplätzen. Darüber hinaus benötigen Sie eine Lizenz für die Eröffnung und den Betrieb Ihres Unternehmens. Diese wird Declaración de Interés Comunitario oder kurz DIC genannt.
Hinweis: Wenn die Tätigkeit in städtischen oder verstädterten Gebieten stattfindet , gelten andere Regeln und Vorschriften.
Wir erklären es Ihnen in einem Schritt-für-Schritt-Plan und empfehlen Ihnen, im Voraus ein multidisziplinäres Team (z.B. einen spezialisierten Architekten, Ingenieur, Bauunternehmer und Anwalt) hinzuzuziehen, das Sie dabei begleitet, damit während des Prozesses keine Fehler oder Missverständnisse entstehen. Das kostet Sie nicht nur zusätzliches Geld, sondern vor allem noch mehr Zeit.
Fazit: Es dauert insgesamt 3-6 Jahre, bis Sie die DIC erhalten, je nach Projekt und Region.
Nein, denn es sind noch ein paar Schritte zu tun. Sie können diese jedoch bereits weitgehend vorbereiten, um die Zeit für ihre Umsetzung zu verkürzen.
Eine DIC (Declaración de Interés Comunitario) kann vermieden werden, wenn es sich um die folgenden Nutzungen handelt, es sei denn, die Gemeinde entscheidet anders:
Es gibt noch weitere Ausnahmen, aber sie sind recht komplex und zu umfangreich, um sie in diesem Blog zu beschreiben. Hierfür verweisen wir Sie gegebenenfalls an einen Experten auf diesem Gebiet.
Dann gibt es durch eine Gesetzesänderung (Ley 1/2019, de 5 de febrero) auch Gemeinden, die von der Beantragung einer DIC befreit sind. Die vollständige Liste können Sie hier einsehen (Anexo 4) .
Kurz gesagt bedeutet dies, dass Sie immer zuerst eine Genehmigung (Projekt) für Ihr Vorhaben bei der zuständigen Gemeinde beantragen müssen, mit ausdrücklichem Hinweis auf die Befreiung für die Erklärung des Gemeinschaftsinteresses (DIC).
In den folgenden Fällen ist die besagte DIC für die Nutzung oder Erschließung von Gemeindeland möglicherweise nicht erforderlich :
(a) In Gemeinden, die gemäß der territorialen Strategie der Comunidad Valenciana als ländlich ('rural' - grün auf der Karte) eingestuft sind.
(b) In Gemeinden, die gemäß der gleichen territorialen Strategie als intermediär ('franja intermedia' - orange auf der Karte) eingestuft sind, sofern für das Land ein Flächennutzungsplan vorliegt, der mit den geltenden Rechtsvorschriften übereinstimmt. Es sollte auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass ein Teil des Gemeindegebiets von dieser Erklärung ausgenommen ist, weil es Merkmale aufweist, die typisch für ländliche Gebiete sind, wobei Faktoren wie Bevölkerungszusammensetzung, Erreichbarkeit, Wirtschaft und soziale Aspekte berücksichtigt werden. In der Praxis haben viele Gemeinden ihre Flächennutzungspläne noch nicht geändert und haben dies oft auch nicht vor. In diesem Fall müssen Sie das oben beschriebene Verfahren befolgen.
NB: In Gebieten, die mit Cota 100 (blau auf der Karte) gekennzeichnet sind, sollte immer ein DIC eingereicht werden.
Ja, die Umzonung von ländlichem oder unbebautem Land ist mit Kosten verbunden. Schließlich erhöht sich der Wert des Grundstücks, wenn die Zonierung geändert wird. Gemäß dem Gesetz 1/2019 wird bei der Erklärung des Gemeinschaftsinteresses eine Nutzungs- und Einrichtungsgebühr festgelegt, die vom Gemeinderat bestimmt wird. Diese Gebühr beträgt 2% der geschätzten Kosten für die erforderlichen Bauarbeiten und Dienstleistungen.
Es gibt jedoch Ausnahmen:
Wird die Gebühr nicht gezahlt, werden die Erklärung des gemeinschaftlichen Interesses (DIC) und die Baugenehmigung widerrufen.
Diese Gebühr wird von der Gemeinde eingezogen.
Die Eröffnung einer touristischen Aktivität wie einer Casa Rural, eines B&B oder eines Campingplatzes auf ländlichem Grund in Spanien erfordert besondere Genehmigungen sowohl von den lokalen als auch von den regionalen Behörden. Da ländliche Grundstücke grundsätzlich für die Landwirtschaft, die Naturverwaltung oder die Forstwirtschaft vorgesehen sind, muss der Flächennutzungsplan oft geändert werden. Außerdem müssen mehrere Bedingungen erfüllt werden, wie z.B. eine Mindestgrundstücksgröße von 5.000 m², und in der Regel ist eine Declaración de Interés Comunitario (DIC) erforderlich. Dieser Prozess ist komplex und kostspielig (rechnen Sie je nach Projekt mit 25.000 - 75.000€ - ohne Baukosten). Außerdem kann das Verfahren je nach Projekt und Region zwischen 3 und 6 Jahren dauern.
In einigen Fällen gibt es Ausnahmen und ein DIC-Verfahren kann vermieden werden, zum Beispiel bei der Restaurierung von historischem Erbe oder bei agroindustriellen Initiativen unter strengen Auflagen. Angesichts der Komplexität des Verfahrens ist die Beauftragung guter Fachleute wie eines kompetenten und spezialisierten Architekten, Ingenieurs und Anwalts ein Muss! Mit der richtigen Vorbereitung, Unterstützung und Beratung, aber vor allem mit viel Geduld, kann die Eröffnung einer touristischen Aktivität auf dem Lande erfolgreich umgesetzt werden.
Kurzum, mit dem richtigen Fachwissen und einem guten Plan kann sich diese Herausforderung in eine Chance verwandeln, Ihren spanischen Traum zu verwirklichen!
Ein letzter Tipp: Der risikoärmste und wahrscheinlich schnellste Weg, Ihren spanischen Traum zu verwirklichen, ist die Übernahme eines bereits bestehenden und zertifizierten Konzepts, für das bereits alle Formalitäten erledigt sind.
Dieser Text dient nur zu Informationszwecken und bietet einen allgemeinen Überblick über die Bedingungen und Verfahren im Zusammenhang mit der Eröffnung einer touristischen Aktivität auf dem Lande in Spanien. Immofy ist kein Rechts- oder Fachexperte auf diesem Gebiet und kann nicht für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen garantieren und es können keine Rechte daraus abgeleitet werden. In Anbetracht der Komplexität der Vorschriften und der regionalen Unterschiede empfehlen wir Ihnen immer, einen spezialisierten Experten wie einen Rechtsanwalt, Notar oder örtlichen Architekten zu konsultieren, um sich persönlich und professionell beraten zu lassen, wenn Sie ein Projekt in Angriff nehmen.
Quellen: