Neubauerklärung; was ist das und wofür ist sie?

Die Neubauerklärung (oder Declaración de Obra Nueva) ist ein wichtiges Verfahren im Immobiliensektor, das es ermöglicht, den Bau eines Gebäudes oder einer Wohnung im Grundbuchamt zu formalisieren und damit alles rechtlich zu regeln. Dieses Verfahren ist nicht nur für den Bau von neuen Häusern wichtig, sondern auch für große, umfangreiche Renovierungen und/oder Erweiterungen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen genau, was es damit auf sich hat, warum Sie es brauchen und wann Sie es beantragen müssen.

Was ist die Neubauerklärung?

Die Neubauerklärung (Declaración de Obra Nueva) ist, einfach ausgedrückt, eine Möglichkeit, alle Veränderungen an einem Grundstück offiziell festzuhalten. Ganz gleich, ob Sie ein neues Haus bauen oder etwas unter- oder oberirdisch an ein Grundstück anbauen, die Erklärung stellt sicher, dass diese Änderungen korrekt im Grundbuch eingetragen werden können. Dies erleichtert spätere Absprachen, wie den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie oder den Abschluss von Verträgen für Dienstleistungen wie Wasser oder Strom.

Wann sollten Sie die Urkunde für einen Neubau aufsetzen (oder aufsetzen lassen)?

Sobald Sie die erforderlichen Genehmigungen haben und der Bau tatsächlich begonnen hat, können Sie die Urkunde für ein im Bau befindliches Gebäude beim Grundbuchamt ausstellen lassen.

Wer stellt die Urkunde aus?

Die Deklaration von Neubauten wird grundsätzlich von Bauträgern oder Bauunternehmen veranlasst, insbesondere wenn sie Häuser zum Verkauf oder zur Vermietung bauen. Aber auch private Grundstückseigentümer, die ihr eigenes Haus für den Eigenbedarf bauen (ein sogenannter 'Auto Promotor'), können dies tun. Dazu müssen Sie in der Regel einen qualifizierten Architekten damit beauftragen, die offizielle Erklärung zu verfassen, die für die notarielle Urkunde benötigt wird.

Arten von Erklärungen für Neubauten

Es gibt drei Haupttypen von Neubauerklärungen:

1. Urkunde über ein 'neues Gebäude im Bau' (obra nueva en construcción)

• • Diese Urkunde wird für ein im Bau befindliches Gebäude ausgestellt. Sie wird oft benötigt, wenn Sie eine Hypothek beantragen. Sie benötigen die Baugenehmigung, die Ihnen die Erlaubnis zum Bau gibt, und ein technisches Zertifikat, das bestätigt, dass der Bau mit der Genehmigung übereinstimmt.

2. Urkunde über ein 'abgeschlossenes neues Gebäude' (obra nueva terminada)

• • Diese Urkunde gilt für Gebäude, die fertiggestellt sind und alle geltenden Vorschriften erfüllen. Sie wird für die Beantragung von Versorgungsleistungen wie Wasser und Strom benötigt. Für diese Urkunde benötigen Sie mehrere Dokumente, wie z.B.:
    • Erstes Bewohnbarkeitszertifikat, das belegt, dass die Immobilie bewohnbar ist.
    • Bauabnahmebescheinigung, die den Abschluss der Bauarbeiten bestätigt. Diese Bescheinigung wird von einem kompetenten Fachmann (in der Regel einem Architekten) erstellt und muss von der Architektenkammer abgezeichnet werden.
    • Energieausweis und andere technische Unterlagen.
    • Zehn-Jahres-Gebäudeversicherung, um mögliche strukturelle Schäden abzudecken, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen könnten (Gebäudestruktur).
    • Baubuch (libro del edificio), ein technisches Dokument, in dem alle Informationen über das Bauwerk zusammengestellt sind.

3. Urkunde über einen 'bereits bestehenden Neubau' (obra nueva antigua).

• • Dies ist für Immobilien, die noch nicht, nicht vollständig oder nicht korrekt im Grundbuch eingetragen sind. Denken Sie beispielsweise an das Fehlen eines Swimmingpools oder einer Garage. Es ist möglich, dies später durch ein technisches Zertifikat eines Fachmanns und eine notarielle Urkunde zu korrigieren, in der die Immobilie beschrieben und ihr Alter erklärt wird. Dazu muss die so genannte 'Verjährungsfrist' abgelaufen sein (derzeit in der Comunidad Valenciana 15 Jahre) oder - danach - eine kommunale Baugenehmigung für das betreffende Gebäude beantragt werden.

Ist die Deklaration eines neuen Gebäudes obligatorisch?

Ob Sie verpflichtet sind, eine Neubauerklärung abzugeben, hängt von der jeweiligen Situation ab. Wenn Sie Ihr eigenes Haus für den persönlichen Gebrauch bauen, ist sie nicht unbedingt erforderlich, aber empfehlenswert. Die Urkunde wird für die Beantragung von Versorgungsleistungen benötigt und kann spätere Probleme verhindern.

Wann ist die Neubauerklärung wirklich erforderlich?

Wenn Sie das Gebäude verkaufen, vermieten oder eine Hypothek beantragen möchten, benötigen Sie diese Urkunde. Auch wenn Sie als Bauträger eine Hypothek für den Bau aufnehmen möchten, muss die Neubauerklärung vorliegen.

Was kostet die Neubauerklärung?

Die Kosten für die Neubauerklärung können sehr unterschiedlich sein. Sie hängen von mehreren Faktoren ab, wie z.B. dem Standort der Immobilie, dem Schätzwert, dem Wert des Baus und der von Ihnen gewählten Notarkanzlei. Die wichtigsten Kostenpunkte sind:

• • Stempelsteuer (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte), in der Comunidad Valenciana 1,5% des Wertes des Neubaus.
  • Notargebühren, die vom jeweiligen Notariat abhängen.
  • Kosten für die Eintragung der Urkunde in das Grundbuch.

Fazit

Die Neubauerklärung ist ein wichtiges rechtliches Verfahren, das sicherstellt, dass der Bau einer Immobilie offiziell im spanischen Grundbuch eingetragen wird. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie für sich selbst bauen, eine Immobilie von einem Bauträger kaufen oder Ihre eigene Immobilie verkaufen möchten, von der Sie wissen, dass sie zum Beispiel erweitert wurde, ist es wichtig zu verstehen, wann und warum Sie diese Urkunde benötigen. Wenn Sie die richtigen Schritte befolgen, können Sie rechtliche Probleme vermeiden und den Prozess des Kaufs oder Verkaufs, der Vermietung oder der Beantragung eines Darlehens reibungslos gestalten.

Es ist immer gut, sich gut vorzubereiten und die notwendigen Dokumente in Ordnung zu haben! Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Fachmann, der Sie bei der Abwicklung des Verfahrens (rechtlich) unterstützen kann.