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Du hast dein Traumhaus gefunden, hast die erste Nacht dort verbracht und bist in der Küche, um das Frühstück zuzubereiten und es auf der Terrasse in der Sonne zu genießen..... und es kommt kein warmes Wasser aus dem Hahn. Bei näherer Untersuchung stellt sich heraus, dass der Küchenboiler völlig verrostet ist. Versteckter Mangel! Oder doch nicht....?
In Spanien liegt die Verpflichtung zur Untersuchung einer Immobilie vor dem Kauf in erster Linie beim Käufer. Von diesem wird erwartet, dass er oder sie eine angemessene Untersuchung durchführt, um den Zustand der Immobilie zu beurteilen und festzustellen, ob es Mängel oder Probleme gibt, die seine oder ihre Kaufentscheidung beeinflussen könnten. Dies beinhaltet unter anderem die Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Anlagen wie Elektrizität, Sanitär, Heizung und Klimaanlage.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass, obwohl die primäre Verantwortung beim Käufer liegt, der Verkäufer auch die Verpflichtung hat, alle ihm bekannten Mängel an der Immobilie offenzulegen. Dies gilt auch für Mängel, die bei einer normalen Inspektion nicht direkt sichtbar sind. In der Praxis ist es in Spanien üblich, eine Immobilie zu (ver)kaufen 'wie gesehen' (como cuerpo cierto), was den Verkäufer weitgehend von eventuellen Beschwerden seitens des Käufers nach der notariellen Übergabe befreit.
Um diese Situation zu vermeiden, wird Käufern empfohlen, vor Abschluss des Kaufs eine professionelle technische Prüfung der Immobilie zu beantragen. Diese Inspektionen können eine detailliertere Beurteilung des Zustands der Immobilie und ihrer Ausstattung liefern, was dem Käufer bei der fundierten Entscheidungsfindung über den Kauf helfen kann.
In der Valencianischen Gemeinschaft, wie auch im Rest von Spanien, beziehen sich versteckte Mängel auf Probleme oder Fehler in einer Immobilie, die bei einer standardmäßigen visuellen Inspektion nicht leicht zu erkennen sind. Diese Mängel können unter anderem strukturelle Probleme, versteckte Wasserschäden, elektrische oder sanitäre Probleme sein.
Die in der Valencianischen Gemeinschaft geltenden Vorschriften in Bezug auf versteckte Mängel sind im Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch (insbesondere in den Artikeln 1484 bis 1486) festgelegt. Diese Artikel bestimmen, dass, wenn nach dem Kauf einer Immobilie ein versteckter Mangel entdeckt wird, der Käufer das Recht hat, innerhalb von 6 Monaten nach Entdeckung des Mangels Klage gegen den Verkäufer zu erheben. Diese Mängel müssen durch einen Bericht eines qualifizierten Technikers nachgewiesen werden, in dem dieser die Mängel angibt und gleichzeitig nachweist, dass diese tatsächlich vom Verkäufer absichtlich verborgen wurden.
Es ist wichtig zu beachten, dass, sollte es zu einem Streit über versteckte Mängel kommen, es ratsam ist, spezialisierten juristischen Rat einzuholen, um die Rechte und Pflichten beider Parteien, die an der Immobilientransaktion beteiligt sind, vollständig zu verstehen. Spezifische Details und rechtliche Verfahren können variieren, daher ist es unerlässlich, die richtige Anleitung zu erhalten, um die Situation effektiv zu lösen. Bedenken Sie, dass es in den meisten Fällen auf einen Rechtsstreit hinausläuft, dessen Ausgang unvorhersehbar ist, selbst wenn man meint, dass der versteckte Mangel und die Schuldfrage überzeugend durch den zuvor genannten Bericht nachgewiesen wurden.
FAZIT: In Spanien liegt die primäre Verantwortung für die Untersuchung einer Immobilie vor dem Kauf beim Käufer. Obwohl der Verkäufer Mängel offenlegen muss, wird die Immobilie meist 'wie gesehen' verkauft. Es wird empfohlen, dass Käufer eine professionelle Inspektion beantragen. In der Valencianischen Gemeinschaft und anderswo in Spanien werden versteckte Mängel im Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch definiert und geregelt. Bei Streitigkeiten wird spezialisierte rechtliche Beratung empfohlen, da selbst mit Beweisen für Mängel der Ausgang eines Rechtsstreits unvorhersehbar sein kann.
