Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen: privat, über eine Gesellschaft, im Miteigentum, über einen geteilten Kauf...
Ein geteilten Kauf bedeutet, dass zum Beispiel die Eltern das Nießbrauchsrecht erwerben und die Kinder das nackte Eigentum. Dies ist auch beim Kauf eines in Spanien gelegenen Hauses möglich, allerdings gilt in Spanien eine spezifische Regelung. Der Kauf über einen geteilten Kaufrahmen ist fast immer Teil einer familiären Planung, in diesem Fall über die Landesgrenzen hinaus.
Eltern haben manchmal bereits ein beträchtliches Immobilienvermögen in ihrem Privatvermögen aufgebaut, möchten jedoch noch Einkommen aus dem Kauf einer Immobilie generieren oder die Immobilie nicht vollständig aus der Hand geben. Beim Kauf des Nießbrauchsrechts behalten sie nämlich den „ausschließlichen Genuss“, wodurch sie das Haus selbst nutzen können, wann immer sie möchten. Wird das Haus vermietet, erhalten die Eltern auch die Mieteinnahmen.
DIE BEWERTUNG
Zur Bewertung des Nießbrauchsrechts wird das Alter des jüngsten der beiden Elternteile berücksichtigt.
BEI ABLAUF
Die Eltern (Nießbrauchsberechtigten) entscheiden sich in der Regel dafür, dass das Nießbrauchsrecht beim Tod des ersten Elternteils auf den länger lebenden Elternteil übergeht. Zum Zeitpunkt des Todes beider Elternteile wächst das Nießbrauchsrecht „automatisch“ zum nackten Eigentum an. In Belgien sind dann, grundsätzlich und unter der Voraussetzung, dass alles gemäß den diesbezüglichen Vorschriften erfolgt ist, weder Erb- noch Registrierungssteuern geschuldet.
In Spanien hingegen sind zum Zeitpunkt des Todes des Nießbrauchsberechtigten Registrierungssteuern fällig.
EIN BEISPIEL
Jan (49 Jahre) und Fien (42 Jahre) haben zwei volljährige Kinder. Sie sind alle in Belgien (Flandern) ansässig. Sie haben bereits ein Immobilienvermögen in Belgien aufgebaut, wodurch sie in die höchsten Erbschaftssteuersätze von 27 Prozent fallen. Sie stehen heute kurz davor, eine neue Immobilie an der Costa Blanca für 400.000 EUR (ohne MwSt. und Kosten) zu kaufen. Sie haben beschlossen, die Immobilie (im Rahmen ihrer familiären Planung) gemeinsam mit den Kindern zu kaufen. Die Kinder haben selbst keine finanziellen Mittel, aber durch eine vorherige Schenkung, in der die notwendigen Modalitäten festgelegt sind, kaufen sie ihren Teil des nackten Eigentums.
Der Wert des Nießbrauchsrechts beträgt 47 Prozent.
Grundsätzlich wird das Nießbrauchsrecht aufgrund des Todes des länger lebenden Elternteils anwachsen. Zu diesem Zeitpunkt sind in Spanien Registrierungsgebühren fällig.
Weder in Belgien noch in Spanien sind die Kinder zu diesem Zeitpunkt erbschaftssteuerpflichtig, was erhebliche Einsparungen bedeutet.
In Spanien hat dieser Kauf jedoch Konsequenzen für den Bauträger, weshalb es notwendig ist, dies im Voraus zu prüfen und zu besprechen.
FAZIT
Für Jan und Fien also die ideale Situation. Sie behalten den Genuss und die eventuellen Mieteinnahmen. Außerdem wurden in der Schenkungsurkunde oder dem „pacte adjoint“ die notwendigen Modalitäten festgelegt, um beispielsweise bereits eine Regelung im Falle des vorzeitigen Todes eines der Kinder vorzusehen. Es war nämlich der Wunsch, das Vermögen innerhalb der Familie zu halten.
Sie werden bemerkt haben, dass der Kauf einer Immobilie sorgfältig vorbereitet werden muss. Ein Kauf in Spanien umso mehr, da sowohl die belgischen als auch die spanischen Vorschriften berücksichtigt werden müssen.
Mehr denn je lautet die Botschaft „überlegen, bevor man handelt“, aber wenn alles gut und durchdacht vorbereitet ist und Ihre spezifische Situation berücksichtigt wird, können Sie die spanische Sonne in aller Ruhe genießen.
