Eine Finca (Landhaus) auf suelo rústico (landwirtschaftliche Nutzfläche) in der Comunidad Valenciana muss verschiedene Vorschriften und Bedingungen erfüllen, die mit dem Schutz der Landschaft, der Umwelt und der landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben. Es wird zwischen der privaten und der gewerblichen Nutzung einer Finca unterschieden. In diesem Blog konzentrieren wir uns auf die private Nutzung, wir arbeiten an einem Blog über die kommerzielle Nutzung.
Zonierung und regionalspezifische Gesetzgebung
In Spanien ist suelo rústico ein landwirtschaftlich genutztes oder natürliches Grundstück, das in der Regel nicht für Wohnzwecke oder Bautätigkeiten vorgesehen ist. Es gibt jedoch Ausnahmen, die von der regionalen Gesetzgebung und dem Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde abhängen.
- Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana - PGOU)
- In diesem Plan wird die Nutzung des Grundstücks festgelegt. Prüfen Sie zunächst, ob das betreffende Grundstück für die Landwirtschaft, die Natur oder andere landwirtschaftliche Zwecke bestimmt ist. In Ausnahmefällen kann das Land für die Entwicklung des Tourismus oder für ökologische Projekte eingestuft werden, was bestimmte Baumöglichkeiten für die Vermarktung eröffnet.
- Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) und Planes de Ordenación de los Recursos del Paisaje (PORP)
- Diese regionalen Pläne enthalten strenge Auflagen für die Nutzung von Grundstücken in Schutzgebieten und Naturschutzgebieten. Prüfen Sie immer, ob Ihr Grundstück unter diesen Schutz fällt, zum Beispiel das Gebiet La Plana am Montgó von Jávea.
Erlaubte Bautypen auf dem 'suelo rústico'
Auf dem suelo rústico sind verschiedene Arten von Bauten möglich, die jedoch bestimmte Bedingungen erfüllen müssen und in der Regel auf folgende beschränkt sind:
- Finca zur persönlichen Nutzung
- Wenn Sie eine Finca für den Eigengebrauch bauen wollen (z. B. ein Ferienhaus oder ein Landhaus), muss das Projekt bestimmte Bedingungen erfüllen, die mit dem landwirtschaftlichen oder ökologischen Charakter des Grundstücks in Einklang stehen müssen.
- Touristische Aktivitäten
- In einigen Fällen können touristische Aktivitäten wie ein B&B, ein Campingplatz oder ein Öko-Hotel zugelassen werden, was jedoch in der Regel eine Sondergenehmigung erfordert und unter die Rubrik "kompatible Nutzungen “ fallen kann. Dies hängt vom Flächennutzungsplan und von der Entscheidung der Gemeinde oder Region ab.
- Landwirtschaftliche Gebäude
- Landwirtschaftliche Gebäude wie Ställe, Scheunen und Nebengebäude können häufig zu landwirtschaftlichen Zwecken gebaut werden, sofern sie in einem angemessenen Verhältnis zur landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks stehen.
Im Folgenden erläutern wir die Richtlinien für ein Privathaus, das auf einem landwirtschaftlichen Grundstück (suelo rústico) steht oder gebaut wird.
Was sind die Bedingungen für den Bau auf einem „suelo rústico“?
Wir führen die ALLGEMEINEN Vorschriften an der Costa Blanca Nord auf. Diese können von Gemeinde zu Gemeinde variieren, daher ist es immer ratsam, sich mit der jeweiligen Gemeinde in Verbindung zu setzen und einen lokalen Architekten und/oder Anwalt zu beauftragen, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt oder die Immobilie, die Sie im Sinn haben, alle Anforderungen und Vorschriften erfüllt.
- Mindestgröße des Grundstücks
- In den meisten Gemeinden der Costa Blanca Nord liegt diese bei +10.000 m² (1 Hektar), abhängig von der Zonierung des Grundstücks. In (geschützten) Naturschutzgebieten weicht diese Zahl ab. Dann wird in der Regel mehr Land benötigt, z.B. +20.000m2, um ein Haus zu bauen, wenn es überhaupt erlaubt ist.
- Wohnung
- Es ist nur ein Wohnhaus für den privaten Gebrauch erlaubt, mit einer maximalen Fläche von 2 % der Grundstücksfläche (z. B. 200 m² Grundfläche für ein 10.000 m² großes Grundstück). Ein zweites Stockwerk oder eine Tiefgarage werden hier nicht mitgezählt. Diese m2 können hinzugefügt werden, sofern die kommunalen Vorschriften eingehalten werden.
- Nebengebäude
- Erlaubt, aber nur unter bestimmten Bedingungen (z.B. für landwirtschaftliche Geräte) und vorbehaltlich der Genehmigung der Comunidad Valenciana. Der Bau eines Swimmingspools muss im Antrag auf die (ursprüngliche) Baugenehmigung enthalten sein.
- Mehrere Gebäude (Wohngebäude)
- Mehrfamilienhäuser sind nicht erlaubt, es sei denn, das Projekt ist Teil des Ökotourismus oder des Agrartourismus, wofür spezielle Genehmigungen erforderlich sind.
- Materialien und Stil
- Verwendung natürlicher Materialien und traditioneller Baustile, die dem ländlichen Charakter des Gebiets entsprechen. Traditionelle Fincas haben zum Beispiel recht kleine Fenster im Obergeschoss und eine Naya oder Riurau (Veranda, überdachte Terrasse).
- Anforderungen an die Umwelt
- Mögliche Umweltverträglichkeitsprüfung (z. B. wenn sich ein Brunnen auf dem Grundstück befindet oder wenn das Grundstück in einem Wassereinzugsgebiet liegt) und Förderung einer nachhaltigen Bauweise.
Was sollten Sie beim Kauf einer Finca überprüfen (oder überprüfen lassen)?
Vor dem Kauf einer Finca, die sich auf einem landwirtschaftlichen Grundstück (suelo rústico) befindet, oder des Grundstücks mit dem Ziel, selbst eine Finca zu bauen, ist es ratsam, die folgenden Unterlagen zu prüfen (oder prüfen zu lassen). So kann sichergestellt werden, dass das Grundstück legal ist, keine rechtlichen Probleme aufweist und den Bau- und Nutzungsvorschriften der Gemeinde entspricht oder entsprechen wird. Die Hinzuziehung eines Anwalts und eines Architekten, die mit den regionalen Gesetzen vertraut sind, kann Ihnen helfen, den Prozess reibungsloser zu gestalten.
- Eigentumsbescheinigung (Certificado de la Propiedad)
- Diese Bescheinigung zeigt, dass der Verkäufer der Eigentümer der Finca ist, und gibt Auskunft über etwaige Hypotheken oder andere Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten.
- Katasterdaten (Certificado Catastral)
- Dieses Dokument enthält Einzelheiten über das Grundstück, wie z. B. die genaue Lage, Größe und katastermäßige Einstufung des Grundstücks. Vergewissern Sie sich, dass die Grundstücke tatsächlich aneinander grenzen und nicht z. B. durch eine Straße getrennt sind. Dies kann sich auf die zulässigen m2 auswirken.
- Überprüfen Sie (im Falle einer Bebauung) den Flächennutzungsplan (PGOU).
- Dann wissen Sie, ob das Grundstück Teil eines Schutzgebiets oder eines Waldgebiets ist oder ob es Beschränkungen für das Bauen auf landwirtschaftlichen Flächen (suelo rústico) gibt. Er kann auch angeben, ob das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche eingestuft ist und welche Nutzungen für das Grundstück zulässig sind.
- Bau- oder Gebietsbeschränkungen
- Wenn das Grundstück unter Schutz steht oder besonderen Rechtsvorschriften unterliegt, müssen Sie wissen, welche Bau- und Nutzungsbeschränkungen gelten, z. B. das Verbot gewerblicher Tätigkeiten oder ob das Grundstück in einem Wassereinzugs- oder Entwässerungsgebiet liegt (so genannte „barrancos“).
- Baugenehmigungen (Licencias de Obra) und/oder Cédula de 1ª/2ª Ocupación
- Wenn sich auf dem Grundstück bereits Gebäude befinden, sollten Sie überprüfen, ob diese rechtmäßig errichtet wurden und ob sie über eine gültige Baugenehmigung der Gemeinde verfügen. Vergewissern Sie sich auch, dass die Immobilie über eine gültige 1ª/2ª Ocupación verfügt.
- Urkunde über die Fertigstellung des Gebäudes (Escritura de Obra Nueva)
- Wenn ein Gebäude als „Neubau“ verkauft wird, müssen Sie überprüfen, ob das Haus/die Gebäude korrekt im Grundbuch eingetragen wird/werden oder bereits eingetragen ist/sind.
- Genehmigungen für Renovierungen oder Erweiterungen
- Wenn Renovierungen oder Erweiterungen stattgefunden haben, sollten Sie prüfen, ob dafür eine städtische Genehmigung erteilt wurde.
- Städtebauliches Zertifikat
- Diese Bescheinigung gibt Auskunft über die Art des Grundstücks (z. B. suelo rústico, Naturschutzgebiet, landwirtschaftliche Norm usw.), die zulässige Nutzung und die Baubeschränkungen.
- Certificado de No-Infracciones (Unverletzlichkeitsbescheinigung)
- Mit dieser Bescheinigung der Gemeinde wird bestätigt, dass die Immobilie frei von rechtlichen Problemen ist, wie z. B. nicht gezahlte Steuern, Geldstrafen oder andere verwaltungsrechtliche Verurteilungen, die die Immobilie betreffen könnten.
Darüber hinaus sind die folgenden Dokumente wichtig, bevor der Kauf formalisiert wird:
- Klärgrube
- Prüfen Sie, ob die Klärgrube des Grundstücks den Vorschriften der Gemeinde entspricht. Gegebenenfalls sollte eine neue installiert werden, die alle Umweltvorschriften erfüllt. Dies kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.
- Wasserversorgung
- Überprüfen Sie, ob es Zugang zu den notwendigen Einrichtungen wie kommunales Trinkwasser gibt. Wenn die Finca über einen eigenen Brunnen verfügt, prüfen Sie, ob alle Unterlagen dafür in Ordnung sind und die entsprechende Genehmigung erteilt wurde. Alternativ kann sich auf dem Grundstück ein Wasserdepot befinden, in dem (Brunnen-)Wasser aufbewahrt wird, das bei Bedarf von Lastwagen geliefert wird.
- Anschluss an das Stromnetz
- Vor allem wenn Sie eine Finca bauen wollen, ist es ratsam, sich vorab zu erkundigen, ob es in der Nähe Stromanschlüsse gibt und ob der Transformator noch genügend Kapazität für einen zusätzlichen Anschluss hat. Bedenken Sie, dass in vielen Gemeinden heutzutage die Leitungen unterirdisch verlegt werden müssen, was zu zusätzlichen Kosten führen kann, insbesondere wenn der Boden aus Fels besteht. Heutzutage sind Fincas auch autark mit einer Solaranlage und einer Batterie mit Generator als Backup für die seltenen trüben Tage in Spanien.
- Aktuelle Hypothek
- Prüfen Sie, ob auf der Finca Hypotheken oder andere finanzielle Verpflichtungen ruhen. Diese sind in Spanien an die Immobilie gebunden, so dass die Hypothek vor der Übertragung unbedingt abbezahlt und notariell gelöscht werden muss. Erst dann wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht.
- Energie-Effizienz-Zertifikat
- Dieser ist für jede zu verkaufende Immobilie obligatorisch. Der Energieausweis gibt an, wie energieeffizient die Immobilie ist, und kann für den Endwert der Immobilie von Bedeutung sein.
- Überfällige Steuern
- Vergewissern Sie sich, dass keine überfälligen Grundsteuern oder sonstigen kommunalen Abgaben fällig sind, die den Kauf beeinflussen könnten. Diese Aufgabe wird vom Notar übernommen, bevor die Eigentumsurkunde in seinem Büro unterzeichnet wird.
Fazit
Der Kauf oder Bau einer Immobilie auf dem suelo rústico an der Costa Blanca Nord bietet einzigartige Möglichkeiten, aber es ist wichtig, die in der jeweiligen Gemeinde geltenden Regeln und Vorschriften genau zu kennen.
Es gibt strenge Auflagen für die Nutzung und den Bau von landwirtschaftlichen Flächen, die von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind. Vergewissern Sie sich, dass die Einstufung des Grundstücks mit dem Flächennutzungsplan und den regionalen Rechtsvorschriften übereinstimmt und dass die erforderlichen Genehmigungen und Dokumente in Ordnung sind. Um rechtliche Komplikationen zu vermeiden und sicherzustellen, dass Ihr Grundstück oder Ihr Projekt den gesetzlichen Vorschriften entspricht, sollten Sie sich unbedingt an lokale Experten wie einen Architekten oder Rechtsanwalt wenden.
Wenn Sie sich vergewissern, dass alles in Ordnung ist, können Sie Ihre „Finca“ auf dem spanischen Land sorgenfrei genießen.
