.png?width=774&height=322&name=oficina%20%20kantoor%20IMMOFY%20(2).png)
Ein neues Hotelinvestmentprodukt in Spanien sind die 'Service-Apartments', die im Luxussegment auch 'Markenresidenzen' genannt werden. Sie gewinnen an Beliebtheit, werden generell von Spezialisten als sehr interessantes Produkt angesehen und haben ein besonders gutes Renditepotenzial.
Diese „Anlagekategorie“, die derzeit in Spanje einen Aufschwung erlebt, wird voraussichtlich „exponentiell“ wachsen, insbesondere im Fall von „Markenwohnungen“. Dieses Konzept funktioniert sowohl in städtischen Gebieten, großen Städten, die auch touristische Attraktionen sind (zum Beispiel Madrid, Barcelona, Valencia), als auch im Ferien- oder Zweitwohnsektor (zum Beispiel Strand- oder Golfresorts in Costa Blanca Nord, Costa del Sol oder den Kanarischen Inseln). So soll in der beliebten und stark aufstrebenden Costa Blanca Nord (Benissa) ein Erstlinienresort mit etwa hundert einzigartigen Suiten und sechs super exklusiven Villen gebaut werden. Mit Blick auf die wunderschöne Küste zwischen Moraira und Calpe wird das "Patmore-Projekt" zweifellos die Region noch mehr als exklusives Reiseziel auf die Karte setzen. Das Projekt ist in Bezug auf Dienstleistungen, Qualität und Exklusivität vergleichbar mit Six Sense in Ibiza. IMMOFY ist daher stolz darauf, als einer der exklusiven Anbieter dieses vielversprechenden Produkts ausgewählt worden zu sein.
Was sind 'Service-Apartments', auch 'Markenresidenzen' genannt?
'Service Apartments' sind Wohnungen mit Hotelservices und im Fall von 'Markenresidenzen' werden diese Dienstleistungen unter einem Hotel- oder LuxusBrand angeboten.
Der Käufer der Wohnung (Investor) reserviert maximal 14 Tage pro Jahr für die Nutzung und die restliche Zeit wird über einen Mietvertrag, der vom Hotelier im Namen und zum Vorteil des Investors abgeschlossen wird, weitergegeben. Nutzer der Apartments können grundlegende Einrichtungen oder Dienstleistungen sowie zusätzliche Einrichtungen genießen, die separat vereinbart und bezahlt werden müssen und die vom und im Hotel angeboten werden.
An diesem Rechtsverhältnis sind also drei Parteien beteiligt:
- der Entwickler, der Land entwickelt oder ein Gebäude für die Hotelnutzung renoviert,
- der Investor, der das 'Service Apartment' kauft, und
- der Hotelbetreiber oder -manager, der die Hotelservices im Hotel und in den Apartments bereitstellt bzw. betreibt (unter dem Banner eines Hotels oder einer Luxusmarke im Falle von Markenresidenzen).
Was sind Service-Apartments nicht? Worin unterscheiden sie sich von anderen flexiblen Formeln?
Es handelt sich nicht um Touristenwohnungen oder flexible Wohnungen für mittel- oder kurzfristige Aufenthalte, da die 'Service Apartments' von einem Betreiber verwaltet werden, der dem Endverbraucher (lesen Sie: Hotelgast) Hotelservices im Rahmen eines Unterkunftsvertrags anbietet.
Es handelt sich auch nicht um Timesharing, denn obwohl der Investor eine Zeit für die Nutzung reserviert, besitzt der Eigentümer 100% des gesamten Eigentums und überträgt die Nutzung an Dritte, wenn er sie selbst nicht nutzt.
Sie ähneln sehr Condo-Hotels, die durch die Regelungen auf den Balearen geregelt sind. Ein Condo-Hotel ist ein Hotel, das horizontal aufgeteilt ist, da die 'Unterkünfte' verschiedenen Eigentümern gehören. Bei Service-Apartments ist das Hotel nicht horizontal aufgeteilt und die Apartments (oder Villen) bilden separate Registrierungseinheiten, da sie verschiedenen Eigentümern gehören.
.png?width=2000&height=739&name=image%20(1).png)
Was sind die Gründe für den aktuellen Erfolg?
'Service Apartments' in Spanje demonstrieren ihre Attraktivität für einzelne Immobilienanleger - meist Ausländer - die eine zweite (oder dritte oder vierte) Wohnung genießen und gleichzeitig von den erwarteten Renditen und Wertsteigerungen dieser Investitionsobjekte profitieren möchten.
Diese Formel funktioniert erfolgreich, wenn sie für alle Parteien Vorteile oder 'Mehrwert' bietet. Der Promotor eines Grundstücks für Hotelzwecke oder die Renovierung eines Gebäudes, das für Hotelzwecke geeignet ist, nimmt diese Art von Apartments in seinen Produktmix auf, um das Risiko zu senken und die Rentabilität seines Projekts zu erhöhen (die Hotelmarke wird ihn in die Lage versetzen, die Apartments zu einem bestimmten -höheren- Preis zu verkaufen) und seinerseits den Finanzierungsbedarf zu senken (da der Verkauf der Apartments die finanziellen Schulden reduzieren wird). Der Investor, der ein oder mehrere Apartments kauft, hofft darüber hinaus, eine höhere Rendite zu erzielen, indem er die Betreibung durch einen erfahrenen Hotelier unter einer renommierten Marke (Branded Residences) ermöglicht. Der Hotelbetreiber erhält ein breiteres und flexibleres Produktangebot, was zur Verbesserung der Ergebnisse beiträgt.
Was sind die städtebaulichen Anforderungen für die Entwicklung von Service-Apartments?
Um sicherzustellen, dass die Apartments für Hotelzwecke betrieben werden können, können sie sich im selben Gebäude wie das Hotel befinden oder in unmittelbarer Nähe (z.B. Villen in einem Golfresort), so dass sie vom Hotelier zusammen mit dem Hotel betrieben werden können. In beiden Fällen muss das Land oder das Gebäude, in dem die Apartments liegen, für tertiäre Nutzung geeignet sein (Hotel, Tourismus) und nicht ausschließlich für Wohnzwecke.
Wie sind die rechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien vertraglich geregelt?
Beziehung zwischen dem Promotor und dem Betreiber und/oder der Marke
In der Anfangsphase des Projekts werden der Promotor und der Betreiber einen Kooperationsvertrag schließen, der die Erbringung von Beratungsleistungen im Bereich Vermarktung und Marketing durch den Manager umfasst und die Nutzung der Marke regelt. Darüber hinaus beinhaltet die Verantwortung des Managers auch technische Designberatung mit Begleitung bei der Umsetzung, um sicherzustellen, dass sie den Anforderungen der Marke entspricht.
Sobald die Durchführung der Arbeiten und die Dekoration in Übereinstimmung mit den von der Marke festgelegten Standards abgeschlossen ist, unterzeichnen die Parteien den Vorvertrags- und Managementvertrag.
Beziehung zwischen dem Promotor und dem Investor
In der Ausführungsphase der Arbeiten schließen der Promotor und der Investor einen privaten Kauf- und Verkaufsvertrag, und sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, erteilen die Parteien eine öffentliche Urkunde für die Übertragung des Eigentums und des Besitzes der Wohnung bzw. Villa, mit Zahlung des Restbetrags der Kosten.
Beziehung zwischen dem Investor und dem Betreiber und/oder der Marke
Der Investor wird seinerseits einen Managementvertrag mit dem Hotelbetreiber abschließen, damit dieser das Apartment zu seinem Vorteil betreibt, im Austausch für Managementgebühren.
Normalerweise hat der Hotelmanager, wenn es sich um eine renommierte internationale Marke handelt, ein Vertragsmodell mit unveränderlichen Bedingungen, an die sich die Investoren (jeder Investor oder die Eigentümergemeinschaft) halten, ohne weitere Verhandlungsmöglichkeiten. Diese Verträge garantieren dem Investor keine Mindestrentabilität, sondern unterliegen festen und variablen Gebühren (abhängig von Belegung und Preis), die Anreize für den Hotelier bieten.
Beziehung zwischen den Investoren und den Nutzern
Der Endverbraucher (Hotelgast) reserviert über eine Hotelbuchung beim Betreiber, der die Zahlung erhält und den entsprechenden Teil des Preises minus abzugsfähige Kosten und Gebühren gemäß dem Managementvertrag an den Investor weitergibt.
Kurz gesagt, 'Service Apartments' sind ein attraktives Immobilieninvestmentprodukt, das auf den ersten Blick vielleicht komplex erscheint, genauso wie das Design, die Entwicklung und das Management solcher Projekte. Von der Anfangsphase des Projekts an ist eine gute vertragliche Regelung notwendig, die die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten des Promotors, des Investors und des Hotelbetreibers oder der Marke korrekt aufeinander abstimmt. Immofy und ihr Netzwerk von juristischen und steuerlichen Experten sind gut ausgestattet, um Anleger zu beraten und zu entlasten, so dass sie gut informiert und sorgenfrei ihre Investition genießen können. Für weitere Informationen lade ich Interessierte ein, mich unter der folgenden E-Mail-Adresse zu kontaktieren: patrick@immofy.eu
