.png?width=774&height=322&name=oficina%20%20kantoor%20IMMOFY%20(2).png)
Choisissez-vous d'acheter avec ou sans inventaire?
Lors de l'achat d'une maison en Espagne, vous êtes généralement confronté au choix d'acheter la maison avec ou sans l'inventaire existant et si celui-ci est inclus dans le prix de vente ou si vous allez le payer séparément. Après tout, la plupart des maisons sur les côtes espagnoles sont des résidences secondaires ou des maisons de vacances et lorsqu'elles sont vendues, les vendeurs n'ont souvent peu ou pas d'intérêt à déplacer les meubles dans leur propre pays (où ils ont généralement leur maison habituelle et entièrement meublée). Les différentes options ont leurs avantages et leurs inconvénients dont vous devez tenir compte. Dans cet article, nous énumérons quelques points à prendre en compte avant de prendre la décision.
Tout d'abord, vous devez décider ce que vous voulez. L'achat d'une maison sans inventaire offre plusieurs avantages, tels que la flexibilité dans le choix des meubles et des décorations qui correspondent à vos goûts, ainsi que des marges de négociation sur le prix. De plus, cela peut entraîner moins de tracas administratifs et une fiscalité plus faible en cas de revente future. Nous en parlerons davantage plus tard dans cet article.
D'un autre côté, il y a aussi des inconvénients à l'achat d'une maison sans inventaire, comme les coûts supplémentaires pour l'achat de meubles et d'appareils, ainsi que le temps et l'effort nécessaires pour aménager la maison selon vos souhaits et trouver les magasins de meubles appropriés.
L'achat d'une maison avec inventaire peut également offrir de la commodité, car la maison est prête à l'emploi et vous n'avez pas à vous soucier de l'achat d'articles supplémentaires. De plus, cela peut dans certains cas être économique.
Cependant, il y a aussi des inconvénients, car vous êtes limité à l'inventaire fourni et parfois un peu usé qui ne correspond pas tout à fait à vos goûts, une éventuelle surestimation du prix par le vendeur, et le risque que l'inventaire fourni et/ou les appareils ménagers tombent en panne à court terme, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires à court ou à long terme. De plus, l'achat d'une maison avec inventaire peut entraîner une taxe sur la valeur ajoutée plus élevée en cas de revente future, car la valeur de la maison à l'achat peut être plus élevée. Nous en parlerons davantage plus tard.
Une fois que vous avez fait le choix pour vous-même, il est temps d'examiner l'aspect fiscal. Expliquons cela un peu plus en détail. Il est important de savoir que si vous achetez la maison avec le contenu c'est-à-dire les biens meubles que vous faites inscrire dans l'acte notarié, vous payez 6% de taxe sur leur valeur au lieu des 10% pour l'immobilier. De plus, la valeur des meubles doit être vérifiable et correspondre au montant indiqué dans l'acte (par exemple par un inventaire photographique et, mieux encore, par la présentation de factures). Le fisc espagnol effectue des contrôles aléatoires, notamment lors de ventes où une valeur élevée est indiquée pour l'inventaire, et dans ce cas, l'acheteur doit pouvoir prouver que la valeur payée pour l'inventaire est réelle. Sinon, il peut y avoir un redressement fiscal et si vous avez de la malchance, une amende.
Si vous achetez la maison sans inventaire ou si vous convenez que le prix d'achat est inclusif de l'inventaire, vous payez un droit de mutation de 10% sur le montant total. Cette valeur est également prise comme point de départ au moment de la revente future de la maison. L'impôt sur les bénéfices à la revente sera donc inférieur à celui que vous auriez payé si vous aviez acheté la maison avec un paiement séparé pour l'inventaire.
Enfin, vous pouvez également choisir de régler les biens meubles directement avec le vendeur. Sachez alors que c'est à vos risques et périls et que les agents immobiliers comme les avocats/gestors ne veulent pas s'en mêler, car c'est légalement interdit. Après tout, les biens meubles doivent également être soumis à un droit de mutation, comme vous avez pu le lire ci-dessus. La responsabilité vous incombe donc entièrement. La méthode de paiement, le choix du moment du paiement, le contrôle des meubles à reprendre et leur intégralité, relèvent donc de la responsabilité de l'acheteur.
Voici un exemple de calcul fictif : Vous achetez une maison pour 750 000€, inventaire inclus. Il y a 3 options possibles.
- Si vous achetez la maison pour 700 000€ et les meubles pour 50 000€ et que vous les faites inscrire dans l'acte, vous payez : 10% sur 700 000€ = 70 000€ (immobilier) plus 6% sur 50 000€ = 3 000€ (biens meubles), soit un total de 73 000€ de droits de mutation.
- Si vous achetez la "maison y compris le contenu" pour 750 000€, vous payez : 10% sur le prix total de 750 000€ = 75 000€, soit 2 000€ de plus.
- Si vous décidez de régler les meubles directement avec le vendeur à vos risques et périls, vous payez 10% sur 700 000€ = 70 000€, soit 5 000€ de moins.
Si vous revendez la maison dans "x" années pour le prix de 1 000 000€ (immobilier), vous payez en droits de mutation
- dans le cas 1 : 19% sur 300 000€ (1 000 000€ - 700 000€) = 57 000€*
- dans le cas 2 : 19% sur 250 000€ (1 000 000€ - 750 000€) = 47 500€
- dans le cas 3 : 19% sur 300 000€ = 57 000€
*) Taux pour non-résidents au moment de la rédaction de cet article.
NB En pratique, lors de la vente de la maison, une taxe de 3% sur les non-résidents est retenue, qui sert d'avance sur l'impôt sur les bénéfices. Si la maison est vendue sans bénéfice, cette taxe peut être récupérée.
