IBI et Basura en Espagne : la date de référence détermine qui paie

Lors de l'achat ou de la vente d'une propriété en Espagne, des questions se posent souvent au sujet des taxes municipales, en particulier l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe foncière) et la basura (taxe sur les déchets). Qui est responsable du paiement de ces taxes lorsqu'une propriété change de propriétaire ?

Qu'est-ce que l'IBI et la basura et quand faut-il les payer ?

• L'IBI est la taxe foncière espagnole qui doit être payée chaque année par le propriétaire d'une maison, d'un terrain ou d'un autre bien immobilier. Son montant est calculé sur la base de la valor catastral (valeur cadastrale), qui est généralement inférieure à la valeur marchande du bien et varie d'une commune à l'autre. L'IBI est prélevée une fois par an, généralement entre septembre et novembre.
• La taxe sur les déchets (basura) finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Dans la province d'Alicante, elle est prélevée une fois par an dans la plupart des communes, généralement en mars ou avril. Seules certaines communes ont choisi de fractionner la taxe en deux versements, par exemple en mars et en septembre.
• Dans certaines communes (disposant de leur propre réseau d'eau), la facture d'eau est également prélevée par SUMA, ce qui permet de regrouper plusieurs postes dans un seul avis d'imposition.

La date de référence du 1er janvier

Pour l'IBI et la basura, la date de référence du 1er janvier est déterminante. La personne qui est enregistrée comme propriétaire au cadastre à cette date est redevable de la taxe pour l'ensemble de l'année. SUMA ne modifie le nom du titulaire qu'une fois par an sur la base de cette date. Par exemple, si une maison est vendue en juin, le vendeur reste formellement responsable du paiement de l'IBI et de la basura pour toute l'année, car il était encore enregistré comme propriétaire au 1er janvier. Cela peut prêter à confusion pour les acheteurs qui occupent déjà la maison, mais ne voient pas encore d'avis d'imposition à leur nom.

Règlement des frais lors de la vente ou de l'achat

Pour régler cette question, un accord préalable est conclu entre l'acheteur et le vendeur dans l'acte de vente (escritura de compraventa). Souvent, on opte pour une répartition au prorata, le vendeur payant pour la période allant jusqu'au transfert et l'acheteur pour la période allant du transfert jusqu'à la fin de l'année. Toutefois, il peut également arriver que les parties conviennent que le vendeur, ou au contraire l'acheteur, prenne en charge la totalité de la taxe pour l'année en question. La répartition exacte dépend donc des accords mutuels discutés et consignés avant la signature de l'acte de vente, même si la SUMA continue de percevoir l'impôt pour l'année en question auprès du vendeur.

Comment vérifier si l'IBI et la basura ont été payés ?

Le paiement de l'IBI et de la basura peut être vérifié sur le site web ou au guichet de la SUMA, à l'aide d'un justificatif de paiement récent (justificante de pago) du vendeur ou des relevés bancaires en cas de prélèvement automatique. Lors d'un transfert de propriété, le notaire veille à ce que cela soit vérifié au préalable, car les dettes éventuelles restent liées au bien immobilier.

Conseil pratique

• Vérifiez toujours les dispositions figurant dans l'acte de vente concernant la répartition de l'IBI et de la basura et gardez à l'esprit que le nom du titulaire ne sera modifié qu'au cours de l'année fiscale suivante.
• Renseignez-vous également pour savoir si, dans votre commune, la facture d'eau est également prélevée via SUMA et prenez note des périodes de prélèvement habituelles :
  • l'IBI est généralement prélevé entre septembre et novembre, tandis que
  • la basura est généralement prélevée en mars ou avril (avec parfois un deuxième prélèvement en septembre).
• Veillez à ce que les deux parties aient conclu des accords clairs, afin que personne ne se retrouve avec la totalité de la charge de manière inattendue. Dans la pratique, cela est généralement bien supervisé par l'avocat ou le gestor lors de l'achat, mais il est toujours judicieux de vérifier ou de se renseigner soi-même.

Conclusion

L'IBI est la taxe foncière, la basura la taxe sur les déchets et, dans certaines communes, la facture d'eau est également prélevée via la SUMA. Pour toutes ces charges, le propriétaire inscrit au cadastre au 1er janvier est le contribuable officiel pour l'ensemble de l'année. En cas de vente en cours d'année, le vendeur paie l'impôt, mais celui-ci est généralement réparti au prorata entre le vendeur et l'acheteur via l'acte de vente (sauf exceptions).