Si tu prévois d'acheter une maison en Espagne, il est bon de savoir ce qu'est le registre de la propriété et pourquoi il est si important. En effet, ce registre joue un rôle crucial pour garantir la sécurité juridique lors de l'achat d'un bien immobilier et il t'aide à éviter de rencontrer des problèmes juridiques.
Tout d'abord, quelle est la différence entre le registre foncier et le registre des biens immobiliers ?
Les termes « registre foncier » et « registre » sont souvent confondus. Aux Pays-Bas, par exemple, il existe le Kadaster (Registre foncier), qui répertorie les informations sur les biens immobiliers, alors qu'en Espagne, c'est le Registro de la Propiedad (Registre de la propriété) qui s'en charge. Tu trouveras ci-dessous une brève explication des deux termes espagnols afin que l'on comprenne bien de quoi nous parlons dans ce blog :
LE CATASTRO:
Le 'Catastro ' est un registre administratif géré par l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) et concerne principalement les aspects fiscalo-administratifs des biens immobiliers. Le but du Catastro est de fournir une base géographique et administrative détaillée à des fins fiscales, telles que le calcul de l'impôt foncier (IBI) et d'autres impôts liés à la propriété.
LE REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ:
Le « Registro de la Propiedad » est un registre officiel et légal qui enregistre la propriété et les autres droits liés à la propriété (tels que les hypothèques, les servitudes, les transferts de propriété, etc.) Il a un caractère public et assure la sécurité juridique de la propriété des biens immobiliers. L'objectif du registre est de protéger les droits du propriétaire et d'indiquer clairement à qui appartient un bien particulier.
Dans ce blog, nous examinons de plus près le rôle du registre de la propriété.
Qu'est-ce que le Registre de la propriété et pourquoi le consulter ?
Le registre de la propriété est un registre public qui enregistre des informations sur les propriétaires d'un bien immobilier particulier, et sur les droits attachés à ce bien. Si tu veux acheter un bien immobilier, il est absolument recommandé de consulter le registre des biens immobiliers. Tu pourras y vérifier si la personne à qui tu achètes est bien le propriétaire, s'il y a des dettes en cours sur le bien (comme une hypothèque ou un prêt en cours) ou s'il peut y avoir des problèmes juridiques avec le bien. Il peut s'agir de choses telles que des saisies ou d'autres droits réels. Le registre de la propriété garantit que tout est officiel et transparent, de sorte que tu peux être sûr que la personne à qui tu achètes possède réellement la propriété.
En Espagne, le registre est géré par des fonctionnaires du ministère de la Justice. Ils enregistrent toutes sortes d'actes juridiques liés à la propriété, tels que le transfert de propriété, les hypothèques ou les décisions de justice. Son but est de veiller à ce que les biens immobiliers soient échangés de manière équitable et légale.
Comment fonctionne le registre des biens immobiliers ?
Chaque registre de propriété est lié à une zone géographique spécifique en Espagne. Il fonctionne avec un système de « folios de registre » - qui sont des documents enregistrant l'histoire d'une propriété particulière. Chaque fois qu'il y a un changement dans la situation de la propriété ou qu'un nouveau droit est établi (par exemple une hypothèque), cela est noté dans le registre.
Par exemple, lorsque tu achètes une maison, ce droit de propriété est enregistré et un nouveau « folio » est créé avec ton nom en tant que propriétaire. De cette façon, tu peux être sûr que ta propriété est officiellement enregistrée et légalement protégée.
Que dois-tu savoir sur les principes d'enregistrement ?
Il existe un certain nombre de principes importants qui régissent le fonctionnement du registre de la propriété :
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- Principe de publicité: Cela signifie que toutes les informations enregistrées sont publiques, de sorte que toute personne ayant un intérêt légitime peut consulter les données.
- Principe de légalité: seuls les actes valides sont enregistrés. Si un document n'est pas en règle, le fonctionnaire peut refuser de l'enregistrer.
- Principe de légitimité: Une fois que quelque chose est enregistré, on suppose que les informations enregistrées sont correctes et que la personne qui a le droit est effectivement le propriétaire.
- Principe d'opposabilité (primauté): En cas de conflit sur la propriété, la personne dont le droit a été enregistré en premier a la priorité.
- Principe de confiance publique: Ce principe protège les tiers qui achètent un bien immobilier de bonne foi. Une fois qu'un bien est enregistré, il est réputé correct, même s'il s'avère par la suite qu'il y a eu des erreurs.
- Principe du rogering: L'officier d'état civil n'agit qu'à la demande de la personne concernée (par exemple, l'acheteur ou le vendeur). Il n'enregistre quelque chose que si on le lui demande ou s'il y a une décision de justice.
- Principe du cheminement séquentiel: Les enregistrements forment une chaîne continue. Chaque nouvel enregistrement s'appuie sur le précédent. Il peut parfois y avoir des exceptions lorsqu'un enregistrement a lieu sans enregistrement préalable.
L'enregistrement est-il obligatoire ?
Il n'est pas obligatoire d'enregistrer une propriété, mais c'est fortement recommandé. En effet, si tu n'as pas d'enregistrement, tu n'as que peu de protection juridique. Par exemple, si ta propriété n'est pas enregistrée, quelqu'un d'autre peut la « vendre » sans que tu le saches, ou elle peut être saisie pour des dettes contractées par l'ancien propriétaire.
Combien de temps faut-il au bureau d'enregistrement des biens immobiliers pour enregistrer un bien ?
Après avoir soumis les documents, il faut compter environ deux à trois mois avant que l'enregistrement ne soit terminé. Le fonctionnaire du registre de la propriété doit vérifier les documents et s'assurer que tout est en ordre avant que la propriété ne soit officiellement transférée à ton nom. Si quelque chose ne va pas dans les documents, toi ou ton représentant légal recevrez un message expliquant ce qui manque ou ce qui est incorrect.
Après l'inscription au registre de la propriété, le registre notifie officiellement le registre foncier du nouveau propriétaire de la propriété (relié à la municipalité à des fins fiscales, connue sous le nom de SUMA)
Comment consulter le registre de la propriété ?
Le Registre de la propriété est ouvert au public, à condition que la personne concernée puisse faire valoir un intérêt légitime. Une nota simple peut être demandée en ligne (avec un numérique ferme ou en tant qu'abonné), il s'agit d'un résumé des données contenues dans le registre à propos d'une propriété particulière. Cela coûte environ 10 € et les données sont généralement fournies dans un délai d'un jour. Si tu cherches des informations sur la propriété de quelqu'un d'autre, tu peux demander ce qu'on appelle une « note de localisation », qui te permet de voir quelles propriétés une personne ou une société possède en Espagne.
Quel est le coût de l'enregistrement ?
Le coût de l'enregistrement d'une propriété au registre de la propriété dépend de la valeur de la propriété et de la région dans laquelle elle se trouve. Ces coûts sont calculés en fonction de la valeur attribuée au bien dans les documents officiels.
Que se passe-t-il si tu n'enregistres pas un bien immobilier ?
Si tu n'enregistres pas la propriété, tu n'es pas officiellement reconnu comme le propriétaire. Cela signifie que tu as peu de protection juridique et que tu risques, par exemple, que quelqu'un d'autre vende la propriété sans ta permission, ou que des créanciers saisissent la propriété de l'ancien propriétaire.
Où dois-tu te rendre pour ton registre de propriété ?
L'Espagne est divisée en plusieurs districts hypothécaires, et chaque district possède son propre registre de propriété. Tu peux consulter le site Internet de Registradores de España pour savoir quel district s'applique à la propriété que tu veux acheter.
Le rôle essentiel d'un avocat dans la vérification du registre de la propriété
Bien que tu puisses effectuer toi-même la consultation du Registre de la propriété pour toute transaction immobilière, interpréter correctement ce que tu trouves dans la note simple est un art en soi, sans parler de la langue espagnole que tu ne maîtrises probablement pas (suffisamment) pour le faire correctement. Il est fortement recommandé d'engager un avocat à cette fin pour vérifier le bien dans le registre et examiner les aspects juridiques de l'achat. Un avocat joue un rôle clé en s'assurant que l'achat de la propriété peut avoir lieu sans complications juridiques et vérifie, entre autres, les titres de propriété (confirmation de la propriété légale), les charges et les dettes (présentes ou non), les autres risques juridiques (saisie, construction illégale, etc.), les transferts de propriété antérieurs (problèmes cachés) et rédige également l'acte de vente et, après l'achat, s'occupe de l'enregistrement au Registre de la propriété.
En conclusion
Le Registre de la propriété est donc un outil crucial pour s'assurer que les transactions immobilières se déroulent de manière équitable et légale. Que tu sois acheteur ou vendeur, il apporte la sécurité juridique nécessaire et prévient les problèmes futurs.
Cependant, il est toujours judicieux de faire appel à un avocat pour te guider dans la vérification de la propriété dans le registre et t'aider à éviter les pièges juridiques. Après tout, l'Espagne a un système juridique différent de celui auquel tu es habitué dans ton propre pays et des connaissances juridiques approfondies sur les transactions immobilières sont indispensables. Ainsi, tu pourras prendre la décision importante d'acheter ou de vendre une propriété en Espagne en toute tranquillité d'esprit !
