Vous rêvez d'ouvrir un hôtel, un domaine viticole, un moulin à huile ou à olives, voire un terrain de golf sur un terrain vague ? Vous n'êtes certainement pas le seul, car de nombreuses personnes envisagent de réaliser leur rêve et de donner une nouvelle orientation à leur vie.

En tant qu'agent d'achat, nous recevons donc régulièrement des questions sur les possibilités et les lois et réglementations en vigueur. C'est pourquoi nous avons essayé de vous donner un bref aperçu des procédures de demande complexes auxquelles vous pouvez vous attendre si vous décidez de réaliser leprojet de vos rêves sur un terrain rustique en Espagne.

Étant donné que le processus implique de nombreuses règles et réglementations, il est important d'être bien préparé et de ne pas se lancer dans le grand bain. Nous vous recommandons donc de vous faire conseiller par des experts en matière de droit et de construction, afin d'éviter les mauvaises surprises. En résumé, cet aperçu ne sert donc que de base.

Conditions d'ouverture d'une activité touristique OU commerciale sur un terrain rustique

Si vous souhaitez installer une Casa Rural, un B&B ou un camping (activité commerciale) sur un terrain rustique ou non urbanisé, vous devez obtenir une autorisation spéciale de la part des autorités locales et régionales. Ces terres sont exclusivement réservées à l'agriculture, à la sylviculture et à la gestion de la nature, de sorte qu'une dérogation au zonage agricole doit être approuvée pour cette parcelle particulière. Le terrain doit également répondre à un certain nombre de conditions, comme une superficie minimale de 5 000 m² et la construction de bonnes voies d'accès et d'un nombre suffisant de places de parking, par exemple. En outre, vous devez obtenir une licence pour ouvrir et gérer votre entreprise. Il s'agit de la Declaración de Interés Comunitario ou DIC.

Remarque : si l'activité est exercée dans une zone urbaine ou urbanisée, des règles et réglementations différentes s'appliquent.

Comment fonctionne la demande de DIC ?

Nous vous expliquons la procédure étape par étape et vous recommandons de faire appel à une équipe pluridisciplinaire (par exemple, un architecte, un ingénieur, un entrepreneur et un avocat spécialisés) pour vous guider dans cette démarche, afin d'éviter toute erreur ou tout malentendu au cours du processus. Cela vous coûtera non seulement de l'argent supplémentaire, mais surtout du temps.

1. L'avant-projet

• Dès que vous avez l'intention de créer une chambre d'hôtes en Espagne, par exemple, la première chose à faire est de concevoir un projet d'entreprise, à l'aide de plans et d'une documentation détaillée, rédigés par un architecte. C'est ce que l'on appelle l'« avant-projet ».
  Temps moyen pour préparer l'avant-projet d'un architecte : 3 à 6 mois

2. Première impression, pré-approbation de la mairie

• Cet avant-projet doit être soumis au conseil municipal pour vous donner une idée de la volonté de la municipalité de modifier la classification du terrain et d'approuver le projet. Cela après avoir effectué tous les travaux et modifications possibles sur les bâtiments, les infrastructures, etc.
  Délai moyen pour obtenir une réponse de la mairie : 6 à 12 mois.

3. Projet final

• Une fois que vous avez reçu la confirmation de la mairie qu'elle est disposée à approuver une déclaration d'intérêt commun (DIC), le projet final doit être élaboré par des architectes, ingénieurs et autres spécialistes. Un projet beaucoup plus détaillé, qui se compose de deux parties : par exemple, il faut garantir qu'il y aura de l'eau potable et suffisamment d'électricité pour tous les hôtes et les installations utilisées, que l'environnement ne sera pas affecté, qu'il n'y aura pas de gaspillage d'eau ou de dommages causés à l'infrastructure écologique, etc. Il s'agit d'un document volumineux de parfois plus de 100 pages, en fonction de la taille du projet.
  
  • Projet urbanistique, qui doit comprendre une description de l'activité et des installations, la justification de la nécessité du site en milieu rural, les plans d'information et de planification, ainsi que la description des accès à l'activité et des travaux nécessaires, entre autres.
  • Étude d'insertion paysagère, dont le contenu est adapté au type d'activité proposée et au paysage dans lequel elle s'inscrit.
  Délai moyen de préparation du projet final par un architecte : 6 à 15 mois.

4. Approbation par la mairie

• Le projet final doit être examiné par la municipalité et recevoir l'approbation du conseil municipal.
  Délai moyen pour obtenir l'approbation du projet final par la mairie : 6 à 12 mois.

5. Approbation du projet final par le gouvernement régional

• Après l'approbation de la municipalité, le projet doit être soumis à la Comunidad Valencia. L'approbation individuelle de tous les départements du gouvernement régional, tels que l'industrie, le tourisme, l'environnement, etc. est nécessaire. Si un département ne donne pas son accord, vous pouvez considérer que le projet est rejeté.
  
  Si le gouvernement régional approuve le projet, il vous indiquera tous les travaux nécessaires à effectuer à l'intérieur et autour de la propriété. Il s'agit notamment de la construction de l'électricité (capacité suffisante, nouvelle ligne d'alimentation, transformateur supplémentaire, etc.), de l'approvisionnement en eau (eau potable par le réseau ou dans un dépôt, forage de puits, etc.), des voies d'accès (bonne accessibilité, élargissement, nouvelle construction, etc.), des égouts/fosses septiques, de l'évacuation des eaux (pluviales), des aires de stationnement, de la sécurité (incendie), etc.
  
  Il vous sera demandé d'effectuer les travaux susmentionnés conformément aux conditions de l'administration et ce n'est qu'à ce moment-là que le terrain où se trouve la propriété sera transféré de « rustique » à « commercial / hôtelier ».
  Délai moyen pour obtenir la réponse finale du gouvernement régional : 1 à 3 ans ( !)

Conclusion : le délai total pour obtenir la DIC est de 3 à 6 ans, en fonction du projet et de la région.

Vous avez reçu la DIC, quelles sont les prochaines étapes ?

1. Demande de permis d'activité

• Une fois les travaux d'infrastructure terminés, vous pouvez demander le permis d'activité définitif pour la mairie. Un projet d'ouverture de permis d'activité doit être présenté à la mairie. Celui-ci sera transmis à la mairie par le biais d'un autre projet de l'architecte, axé sur l'activité commerciale. Vous pouvez entamer la procédure dès la demande de DIC et espérer que la municipalité vous accordera déjà le permis à condition que le DIC soit approuvé.
  L'obtention du permis peut prendre de 3 à 6 mois, en fonction du projet et de la région.

Vous y êtes enfin ?

Non, car il reste encore quelques étapes à franchir. Cependant, vous pouvez déjà les préparer en grande partie afin de raccourcir le temps de leur mise en œuvre.

1. Enregistrement d'une société ou d'un travailleur indépendant

• Si la mairie approuve le projet d'activité, vous obtiendrez la licence et devrez enregistrer l'entreprise en tant qu'indépendant ou SL (« Sociedad Limitada » - similaire à une société à responsabilité limitée), ainsi que demander toutes les exigences sanitaires et les permis, certificats, etc. Pour ce faire, demandez l'aide d'un gestor ou d'un expert fiscal. Par exemple, une SL peut détenir tous les fonds nécessaires et la facturation peut être effectuée à partir de la SL.

2. Enregistrement auprès du département du tourisme

• Enfin, il est conseillé d'enregistrer votre entreprise auprès du département du tourisme/des affaires afin de déterminer la catégorie dans laquelle elle s'inscrira, par exemple un hôtel * ou ** étoiles, un B&B, une casa rural, etc. Ceci dans le but de lancer commercialement votre hébergement sur des sites web ou des médias sociaux.
  Cet enregistrement dépend de la rapidité de l'inspection.

Y a-t-il des cas où il n'est pas nécessaire de demander une DIC ?

Une DIC (Declaración de Interés Comunitario) peut être évitée s'il s'agit des exploitations suivantes, à moins que la municipalité n'en décide autrement:

1. Hébergement touristique rural, établissement de restauration ou similaire, à condition que l'opération concerne la restauration du patrimoine architectural traditionnel ou que le plan d'urbanisme soit adapté à cette loi et que la surface bâtie ne dépasse pas 500 m2.
2. Caves à vin, moulins à huile (pensez à l'huile d'olive) ou autres installations de l'industrie agroalimentaire

Il existe d'autres exceptions, mais elles sont assez complexes et trop étendues pour être décrites dans ce blog. Pour cela, nous vous renvoyons, le cas échéant, à un expert dans ce domaine.

Ensuite, en vertu d'un amendement législatif (Ley 1/2019, de 5 de febrero), certaines communes sont également exemptées de la demande de DIC. Vous pouvez consulter la liste complète ici dans Anexo 4 .

En résumé, cela signifie que vous devrez toujours demander d'abord un permis (projet) pour vos plans à la municipalité concernée, en faisant explicitement référence à l'exemption de la déclaration d'intérêt communautaire (DIC).

Dans les cas suivants, ladite DIC peut ne pas être requise pour l'utilisation ou l'aménagement d'un terrain rustique commun :

(a) Dans les communes classées comme rurales (« rurales » - en vert sur la carte) selon la stratégie territoriale de la Comunidad Valenciana.

(b) Dans les communes considérées comme intermédiaires (« franja intermedia » - orange sur la carte) selon la même stratégie territoriale, à condition que le terrain dispose d'un plan d'occupation des sols conforme à la législation en vigueur. Il convient également de préciser qu'une partie du territoire municipal est exemptée de cette déclaration parce qu'elle présente des caractéristiques typiques des zones rurales, compte tenu de facteurs tels que la composition de la population, l'accessibilité, l'économie et les aspects sociaux. Dans la pratique, de nombreuses municipalités n'ont pas encore modifié leur plan de zonage et n'ont souvent pas l'intention de le faire. Dans ce cas, vous devez suivre la procédure décrite ci-dessus.

NB : Dans les zones marquées Cota 100 (en bleu sur la carte), un DIC doit toujours être soumis.

Y a-t-il des coûts supplémentaires pour le rezonage d'un terrain rustique ?

Oui, le changement de zonage d'un terrain rustique ou non bâti entraîne des coûts. En effet, la modification du zonage d'un terrain entraîne une augmentation de sa valeur. Selon la loi 1/2019, une taxe d'utilisation et d'aménagement est fixée lors de la déclaration d'intérêt communautaire, qui est déterminée par le conseil municipal. Cette taxe s'élève à 2 % du coût estimé des travaux de construction et des services nécessaires.

• Le coût est déterminé provisoirement et approuvé définitivement lorsque le budget du projet de construction et les permis sont délivrés.
• La taxe est payable en une seule fois lors de l'obtention du permis de construire. La municipalité peut accepter de fractionner ou de différer le paiement au cours de la période de validité du permis.

Il existe toutefois des exceptions:

• La municipalité peut renoncer à la redevance pour les activités à but non lucratif (telles que les projets d'aide sociale, de soins de santé ou culturels) ou réduire la redevance de 50 % pour les projets industriels, durables ou liés à l'emploi.

Si la taxe n'est pas payée, la déclaration d'intérêt communautaire (DIC) et le permis de construire seront annulés.
Cette taxe est perçue par la municipalité.

CONCLUSION

L'ouverture d'une activité touristique telle qu'une Casa Rural, un B&B ou un camping sur un terrain rustique en Espagne nécessite des autorisations spécifiques de la part des autorités locales et régionales. Étant donné que les terres rustiques sont essentiellement destinées à l'agriculture, à la gestion de la nature ou à la sylviculture, il est souvent nécessaire de modifier le zonage du terrain. Plusieurs conditions doivent également être remplies, comme une taille minimale de parcelle de 5 000 m², et l'obtention d'une Declaración de Interés Comunitario (DIC) est généralement nécessaire. Cette procédure est complexe et coûteuse (comptez entre 25 000 et 75 000 € selon le projet - hors coûts de construction). En outre, la procédure peut durer entre 3 et 6 ans, en fonction du projet et de la région.

Dans certains cas, il existe des exceptions et une procédure DIC peut être évitée, par exemple lors de la restauration du patrimoine historique ou d'initiatives agro-industrielles dans des conditions strictes. Compte tenu de la complexité du processus, il est indispensable defaire appel à de bons professionnels, tels qu'un architecte, un ingénieur et un juriste compétents et spécialisés ! Avec les bons préparatifs, le soutien et les conseils nécessaires, mais surtout beaucoup de patience, l'ouverture d'une activité touristique sur un terrain rustique peut être réalisée avec succès.

En bref, avec l'expertise adéquate et un bon plan, ce défi peut se transformer en une opportunité de faire de votre rêve espagnol une réalité !

Un dernier conseil : le moyen le moins risqué et probablement le plus rapide de réaliser votre rêve espagnol est de reprendre un concept déjà existant et certifié, qui a déjà toutes les formalités administratives en place.

Merci de votre compréhension : Casas Benali, Refugio Marnes, Casa Bons Aires, B&B Buena Idea, Camping Natura en Camping Refugio Guadelest

Avertissement

Ce texte est fourni à titre d'information uniquement et donne un aperçu général des conditions et des procédures liées à l'ouverture d'une activité touristique sur un terrain rustique en Espagne. Immofy n'est pas un expert juridique ou spécialisé dans ce domaine et ne peut garantir l'exactitude, l'exhaustivité ou l'actualité des informations et aucun droit ne peut en être tiré. Étant donné la complexité de la réglementation et les variations selon les régions, nous vous recommandons toujours de consulter un expert spécialisé, tel qu'un avocat, un notaire ou un architecte local, afin d'obtenir des conseils personnels et professionnels lorsque vous démarrez un projet.

Sources : 

• LEY 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana: https://www.dogv.gva.es/portal/ficha_disposicion_pc.jsp?sig=001234/2019&L=1
• LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana: http://www.dogv.gva.es/datos/2014/07/31/pdf/2014_7303.pdf