Droom je van het openen van een hotel, een wijnmakerij, een olijf- of oliemolen of zelfs een golfbaan op braakliggend terrein? Je bent zeker niet de enige, want veel mensen overwegen om hun droom te verwezenlijken en hun leven een nieuwe wending te geven.
Als aankoopmakelaar krijgen wij dan ook regelmatig vragen over de mogelijkheden en de wet- en regelgeving die hiermee gepaard gaan. Daarom hebben we geprobeerd een beknopt overzicht te geven van de complexe aanvraagprocedures die je kunt verwachten als je besluit je droomproject op rustieke grond in Spanje te realiseren.
Omdat het proces veel regels en voorschriften met zich meebrengt, is het belangrijk om goed voorbereid te zijn en niet zomaar in het diepe te springen. We raden je dan ook aan om je te laten adviseren door experts op het gebied van juridische en bouwtechnische zaken, zodat je geen onaangename verrassingen tegenkomt. Kortom, dit overzicht dient dan ook alleen als een basis.
Als je een Casa Rural, B&B of camping (bedrijfsactiviteit) wilt opzetten op rustiek land of niet-verstedelijkte grond, moet je speciale goedkeuring verkrijgen van zowel de lokale als de regionale overheid. Dit land is uitsluitend bestemd voor landbouw, bosbouw en natuurbeheer en dus moet er voor dat specifieke perceel een afwijking van de landbouwbestemming worden goedgekeurd. Daarnaast zijn er een aantal voorwaarden waaraan het perceel moet voldoen, zoals een minimale grootte van 5.000 m² en de aanleg van bijvoorbeeld goede toegangswegen en voldoende parkeerplaatsen. Daarnaast heb je een vergunning nodig om je bedrijf te openen en runnen. Dit heet Declaración de Interés Comunitario of kortweg DIC genoemd.
Let op: Als de activiteit in urbaan of verstedelijkt gebied ligt, gelden er andere regels en voorschriften.
We leggen het je uit in een stappenplan en raden aan om op voorhand al een multidisciplinair team (denk hierbij aan; gespecialiseerd architect, ingenieur, aannemer en jurist) in te schakelen om je hierbij te begeleiden, zodat er geen fouten of misverstanden ontstaan tijdens het proces. Dit kost je niet alleen extra geld, maar vooral nog meer tijd.
Conclusie: De totale termijn om het DIC te verkrijgen is 3-6 jaar, afhankelijk van het project en de regio.
Nee, want er zijn nog een paar stappen om te nemen. Deze kan je al wel grotendeels voorbereiden om zodoende de tijd van implementatie ervan te verkorten.
Een DIC (Declaración de Interés Comunitario) kan worden vermeden als het de volgende exploitaties betreft, mits de gemeente anders beslist:
Er zijn nog meer uitzonderingen, maar deze zijn vrij complex en te uitgebreid om in deze blog te beschrijven. Hiervoor verwijzen we je in voorkomend geval door naar een expert op dit gebied.
Dan zijn bij een wetswijziging (Ley 1/2019, de 5 de febrero) er ook gemeentes vrijgesteld van de aanvraag van een DIC. De complete lijst kan je hier (Anexo 4) nakijken.
Kort gezegd, betekent dit dat men altijd als eerste een vergunning (project) zal moeten aanvragen voor je plannen bij de betreffende gemeente, met expliciete verwijzing naar de vrijstelling voor de verklaring van communautair belang (DIC).
In de volgende gevallen zou het kunnen dat genoemde DIC niet nodig is voor het gebruik of de ontwikkeling van gemeenschappelijke rustieke grond:
a) In gemeenten die volgens de territoriale strategie van de Comunidad Valenciana als landelijk gebied ('rural' - groen op het kaartje) worden aangemerkt.
b) In gemeenten die als tussenliggend gebied ('franja intermedia' - oranje op het kaartje) worden beschouwd volgens dezelfde territoriale strategie, mits de grond een bestemmingsplan heeft dat voldoet aan de huidige wetgeving. Ook moet uitdrukkelijk worden aangegeven dat een deel van het gemeentelijke gebied vrijgesteld is van deze verklaring, omdat het kenmerken vertoont die typisch zijn voor landelijk gebied, waarbij rekening wordt gehouden met factoren zoals bevolkingssamenstelling, bereikbaarheid, economie en sociale aspecten. In praktijk komt het erop neer, dat veel gemeenten hun bestemmingsplan nog niet hebben aangepast en vaak ook niet van plan zijn om dat te gaan doen. In dat geval, dien je bovenstaande procedure te volgen.
NB In de gebieden aangeduid met Cota 100 (blauw op het kaartje), dient altijd een DIC te worden ingediend.
Ja, er zijn kosten verbonden aan het transformeren van de bestemming van rustiek of onbebouwd land. Wanneer de bestemming van het land wordt gewijzigd, verhoogt dit tenslotte de waarde van het perceel. Volgens de Wet 1/2019 wordt een gebruik- en inrichtingvergoeding vastgesteld bij de verklaring van gemeenschapsbelang, die door de gemeenteraad wordt bepaald. Deze vergoeding bedraagt 2% van de geschatte kosten voor de benodigde bouwwerkzaamheden en diensten.
Er zijn echter uitzonderingen:
Het openen van een toeristische activiteit zoals een Casa Rural, B&B of camping op rustieke grond in Spanje vereist specifieke goedkeuringen van zowel de lokale als regionale overheid. Aangezien rustieke grond in principe bestemd is voor landbouw, natuurbeheer of bosbouw, moet de bestemming van het land vaak aangepast worden. Daarnaast moeten er verschillende voorwaarden worden nageleefd, zoals een minimale perceelsgrootte van 5.000 m² en het verkrijgen van een Declaración de Interés Comunitario (DIC) is meestal noodzakelijk. Dit proces is complex en kostbaar (reken op 25.000 - 75.000€ afhankelijk van het project - exclusief bouwkosten). Bovendien kan het proces tussen de 3 en 6 jaar duren, afhankelijk van het project en de regio.
In sommige gevallen zijn er uitzonderingen en kan een DIC-procedure worden vermeden, bijvoorbeeld bij het herstel van historisch erfgoed of agro-industriële initiatieven onder strikte voorwaarden. Gezien de complexiteit van het proces is het in de arm nemen van goede professionals zoals een bevoegde en gespecialiseerde architect, ingenieur en jurist een must! Met de juiste voorbereidingen, ondersteuning en advies, maar vooral ook véél geduld, kan het openen van een toeristische activiteit op rustieke grond succesvol worden gerealiseerd.
Kortom, met de juiste expertise en een goed plan, kan deze uitdaging zich omzetten in een kans om je Spaanse droom werkelijkheid te maken!
Nog een laatste tip: De minst risicovolle en waarschijnlijk snelste manier om je Spaanse droom te verwezenlijken, is om een reeds bestaand en gecertificeerd concept over te nemen, wat alle papierwerk reeds op orde heeft.
Met dank aan: Casas Benali, Refugio Marnes, Casa Bons Aires, B&B Buena Idea, Camping Natura en Camping Refugio Guadelest
Deze tekst is uitsluitend bedoeld als informatief en biedt een algemeen overzicht van de voorwaarden en procedures met betrekking tot het openen van een toeristische activiteit op rustieke grond in Spanje. Immofy is geen juridische of specialistische expert op dit gebied en kan geen garanties geven over de juistheid, volledigheid of actualiteit van de informatie en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Gezien de complexiteit van de regelgeving en de variaties per regio, adviseren wij altijd om een gespecialiseerde expert, zoals een advocaat, notaris of lokale architect, te raadplegen voor persoonlijk en professioneel advies bij het starten van een project.
Bronnen: