Een finca (landhuis) op suelo rústico (landbouwgrond) in de Comunidad Valenciana moet voldoen aan verschillende voorschriften en voorwaarden, die te maken hebben met de bescherming van het platteland, milieu en landbouwbestemmingen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen particulier gebruik en commercieel gebruik van een finca. In dit blog richten we ons op particulier gebruik, we werken aan een blog over het commerciële gebruik.
Bestemmingsplan en regio-specifieke wetgeving
In Spanje is suelo rústico landbouw- of natuurgrond en dat is over het algemeen niet bestemd voor bewoning of bouwactiviteiten. Echter er zijn uitzonderingen, afhankelijk van de regionale wetgeving en het bestemmingsplan van de specifieke gemeente.
- Bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana - PGOU)
- Dit plan bepaalt het gebruik van de grond. Je moet eerst controleren of het stuk grond in kwestie is bestemd voor landbouw, natuur of andere agrarische doeleinden. In uitzonderlijke gevallen kan de grond worden geclassificeerd voor toeristische ontwikkeling of ecologische projecten, wat bepaalde bouwmogelijkheden opent voor commercialisatie.
- Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) en Planes de Ordenación de los Recursos del Paisaje (PORP)
- Deze regionale plannen stellen strikte eisen aan het gebruik van grond in beschermde gebieden en natuurreservaten. Controleer altijd of je perceel onder deze bescherming valt, bijvoorbeeld het gebied La Plana op de Montgó van Jávea.
Soorten bouw die toegestaan zijn op ‘suelo rústico’
Er zijn verschillende soorten constructies die mogelijk zijn op suelo rústico, maar ze moeten voldoen aan de specifieke voorwaarden en zijn meestal beperkt tot:
- Finca voor eigen gebruik
- Als je een finca voor persoonlijk gebruik wilt bouwen (bijvoorbeeld een vakantiehuis of een landhuis), moet het project voldoen aan bepaalde voorwaarden die in lijn moeten zijn met het agrarische of ecologische karakter van de grond.
- Toeristische activiteiten
- In sommige gevallen kunnen toeristische activiteiten zoals een B&B, camping of eco-hotel worden toegestaan, maar dit vereist meestal een speciale vergunning en kan onder de noemer “usos compatibles” (compatibele toepassingen) vallen. Dit hangt af van het bestemmingsplan en de beslissing van de gemeente of regio.
- Agrarische gebouwen
- Landbouwgebouwen zoals stallen, schuren en bijgebouwen kunnen vaak worden gebouwd voor landbouwdoeleinden, mits ze in verhouding staan tot het agrarische gebruik van het perceel.
Hieronder lichten we de richtlijnen voor een particuliere woning toe welke staat of gebouwd wordt op landbouwgrond (suelo rústico)
Wat zijn de voorwaarden voor de bouw op ‘suelo rústico’
We geven een overzicht van de ALGEMENE regulering in de Costa Blanca Noord. Deze kunnen per gemeente verschillen, dus voor de meest accurate en gedetailleerde informatie is het altijd raadzaam om contact op te nemen met de desbetreffende gemeente en een lokale architect en/of jurist in te schakelen om te zorgen dat je project of de woning die je op het oog hebt, voldoet aan alle vereisten en regelgeving.
- Minimale perceelsgrootte
- In de meeste gemeenten van de Costa Blanca Noord is dit +10.000 m² (1 hectare), afhankelijk van de bestemming van de grond. In (beschermde) natuurgebieden wijkt dit getal af. Dan is er meestal meer grond nodig, bijvoorbeeld +20.000m2, om een woning te mogen bouwen, àls het al wordt toegestaan.
- Woning
- Alleen één woning voor eigen gebruik is toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 2% 'footprint' van het perceel (bijvoorbeeld 200 m² footprint voor een perceel van 10.000 m²). Een tweede verdieping of ondergrondse garage, valt hier niet onder. Deze m2 kunnen worden toegevoegd, mits aan de gemeentelijke voorschriften wordt voldaan.
- Bijgebouwen
- Toegestaan, maar alleen onder bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld voor landbouwmateriaal) en mits toestemming van de Comunidad Valencia. De bouw van een zwembad moet worden opgenomen in de aanvraag voor de (oorspronkelijke) bouwvergunning.
- Meerdere gebouwen (woonruimte)
- Meerdere woningen zijn niet toegestaan, tenzij het project onderdeel is van ecotoerisme of landbouwtoerisme, waarvoor specifieke vergunningen nodig zijn.
- Materialen en stijl
- Gebruik van natuurlijke materialen en traditionele bouwstijlen die passen bij het landelijke karakter van de omgeving. Traditionele finca's hebben bijvoorbeeld vrij kleine ramen op de bovenverdieping en er is een naya of riurau (porche, overdekt terras) aangebouwd.
- Milieuvereisten
- Mogelijke milieu-impactbeoordeling (bijvoorbeeld als er een put op het terrein ligt of als de woning in een waterwingebied ligt) en aanmoediging van duurzaam bouwen.
Wat moet je (laten) controleren bij aankoop van een finca?
Alvorens over te gaan tot aankoop van een finca, welke is gelegen op agrarische grond (suelo rústico) of van het grondstuk met het doel er zelf één op te gaan bouwen, is het raadzaam om de volgende documentatie te (laten) controleren. Dit helpt om te waarborgen dat het onroerend goed legaal is, geen juridische problemen heeft en dat het voldoet of zal voldoen aan de bouw- en gebruiksvoorschriften van de gemeente. Het raadplegen van een lokale advocaat en een architect die bekend zijn met de regionale wetgeving, kan je helpen om het proces soepeler te laten verlopen.
- Eigendomscertificaat (Certificado de la Propiedad)
- Dit toont aan dat de verkoper de eigenaar is van de finca en geeft informatie over eventuele hypotheken of andere verplichtingen op het onroerend goed.
- Kadastrale gegevens (Certificado Catastral)
- Dit document bevat details over het perceel, zoals de exacte ligging, grootte en kadastrale classificatie van de grond. Check of de percelen daadwerkelijk aanliggende percelen zijn en dat ze niet worden gescheiden door bijvoorbeeld een weg. Dit kan van invloed zijn op de toegestane m2 bebouwing.
- Controleer (bij bouw) het bestemmingsplan (PGOU)
- Dan weet je of het perceel deel uitmaakt van een beschermd gebied, bosgebied of als er beperkingen zijn voor bebouwing op agrarische grond (suelo rústico). Het kan ook aangeven of de grond als agrarisch land geclassificeerd is en welke gebruiksdoelen er voor de grond zijn toegestaan.
- Bouw- of bestemmingsbeperkingen
- Als het grondstuk beschermd is of onder speciale wetgeving valt, moet je weten welke beperkingen er gelden voor bouw- en gebruiksdoelen, zoals het verbod op commerciële activiteiten of als de woning is gelegen in een waterwin- of waterafvoergebied (de zogenaamde 'barrancos').
- Bouwvergunningen (Licencias de Obra) en/of Cédula de 1ª/2ª Ocupación
- Als er al gebouwen op het perceel staan, moet je controleren of de bouw van deze structuren wettelijk is uitgevoerd en of er geldige bouwvergunningen voor zijn afgegeven door de gemeente. Controleer ook of dat de woning een geldige 1e/2e bewoonbaarheidsverklaring heeft.
- Akte van voltooiing van de bouw (Escritura de Obra Nueva)
- Als er een gebouw is dat als "nieuwbouw" wordt verkocht, moet je controleren of de woning/gebouwen correct zullen worden, of reeds zijn, geregistreerd in het Eigendomsregister.
- Vergunningen voor renovaties of uitbreidingen
- Als er renovaties of uitbreidingen hebben plaatsgevonden, moet je checken of hiervoor een gemeentelijke vergunning is verleend.
- Certificado Urbanístico
- Dit certificaat kan informatie verschaffen over het type grond (bijvoorbeeld suelo rústico, natuurgebied, landbouwnorm, etc.), de toegestane gebruiksdoelen en de bouwbeperkingen.
- Certificado de No-Infracciones (geen-inbreuken)
- Dit gemeentelijke certificaat bevestigt dat er geen administratieve overtredingen of schulden zijn met betrekking tot het onroerend goed en dat het vrij is van juridische problemen, zoals onbetaalde belastingen, boetes of andere administratieve veroordelingen die het eigendom kunnen beïnvloeden.
Verder zijn de volgende zaken van belang alvorens de aankoop te formaliseren:
- Septic tank
- Controleer of de septische put bij de woning voldoet aan de voorschriften van de gemeente. In voorkomend geval moet er een nieuwe worden geplaatst die aan alle milieuvoorschriften voldoet. Dit kan een behoorlijke kostenpost zijn.
- Watervoorziening
- Verifieer of er toegang is tot de benodigde voorzieningen zoals gemeentelijk drinkwater. Als de finca een eigen waterput heeft, controleer of al het papierwerk daarvoor in orde is en de juiste vergunning is afgegeven. Een andere mogelijkheid is dat er op het terrein een waterdepot ligt, waarin (bron)water wordt bewaard wat door vrachtwagens op bestelling wordt afgeleverd.
- Aansluiting op het electriciteitsnet
- Met name als je een finca gaat bouwen, is het raadzaam om op voorhand uit te zoeken of er elektriciteitsvoorzieningen in de buurt liggen en zo ja, of de transformator nog voldoende capaciteit heeft voor een extra aansluiting. Houdt er rekening mee, dat de bekabeling in veel gemeenten tegenwoordig ondergronds moeten worden gebracht, wat kan leiden tot extra kosten, zeker als de grond uit rots bestaat. Tegenwoordig zijn er ook finca's zelfvoorzienend met een zonnepanelen-installatie en batterij met een generator als back-up voor de zeldzame sombere dagen in Spanje.
- Lopende hypotheek
- Controleer of er hypotheken of andere financiële verplichtingen zijn die op de finca rusten. Deze zijn in Spanje gebonden aan het onroerend goed en het is dus zaak dat de hypotheek voor de overdracht moeten worden afgelost en worden geannuleerd middels een notariële akte. Alleen dan wordt de hypotheek geschrapt uit het Eigendomsregister.
- Energie-efficiëntiecertificaat
- Dit is verplicht voor elk onroerend goed dat wordt verkocht. Het certificaat geeft aan hoe energiezuinig het pand is en kan belangrijk zijn voor de uiteindelijke waarde van het onroerend goed.
- Achterstallige belastingen
- Controleer of er geen achterstallige onroerendgoedbelasting of andere gemeentelijke heffingen zijn die de aankoop kunnen beïnvloeden. Deze taak zal de notaris op zich nemen alvorens de akte van eigendomsoverdracht wordt ondertekend op zijn/haar kantoor.
Conclusie
Het kopen of bouwen van een woning op suelo rústico aan de Costa Blanca Noord biedt unieke mogelijkheden, maar het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de voorschriften en regelgeving die in betreffende gemeente van toepassing zijn.
Er zijn strikte voorwaarden, voor zowel het gebruik als de bouw, op landbouwgrond en deze variëren per gemeente. Zorg ervoor dat de classificatie van het perceel voldoet aan het bestemmingsplan en de regionale wetgeving en dat de benodigde vergunningen en documenten in orde zijn. Het raadplegen van lokale experts, zoals een architect of jurist, is essentieel om juridische complicaties te voorkomen en ervoor te zorgen dat je woning of project in lijn is met de wetgeving.
Door zorgvuldig te controleren of alles in orde is, kun je zonder zorgen gaan genieten van je 'finca' op het Spaanse platteland.