Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien tauchen häufig Fragen zu den kommunalen Steuern auf, insbesondere zur IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Grundsteuer) und zur Basura (Müllabfuhrgebühr). Wer ist eigentlich für die Zahlung dieser Steuern verantwortlich, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt?
Was sind IBI und Basura und wann müssen sie bezahlt werden?
- Die IBI ist die spanische Grundsteuer, die jährlich vom Eigentümer einer Immobilie, eines Grundstücks oder einer anderen Liegenschaft zu entrichten ist. Die Höhe wird auf der Grundlage des valor catastral (Katasterwert) berechnet, der in der Regel unter dem Marktwert der Immobilie liegt und je nach Gemeinde unterschiedlich ist. Die IBI-Steuer wird einmal jährlich erhoben, in der Regel zwischen September und November.
- Die Basura ist die Abfallgebühr, mit der die Sammlung und Entsorgung von Hausmüll finanziert wird. In der Provinz Alicante wird diese in den meisten Gemeinden einmal jährlich erhoben, in der Regel im März oder April. Nur in einigen Gemeinden entscheidet sich SUMA dafür, die Gebühr in zwei Raten aufzuteilen, beispielsweise im März und September.
- In bestimmten Gemeinden (mit eigenem Wassernetz) wird außerdem die Wasserrechnung über SUMA erhoben, sodass mehrere Posten in einer einzigen Steuererhebung zusammengefasst werden können.
Der Stichtag 1. Januar
Sowohl für die IBI als auch für die Basura gilt der Stichtag 1. Januar als maßgeblich. Die Person, die an diesem Tag als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist für das gesamte Jahr steuerpflichtig. SUMA passt die Namensangabe nur einmal im Jahr auf der Grundlage dieses Datums an. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Juni verkauft wird, bleibt der Verkäufer formal für das gesamte Jahr für die Zahlung der IBI und der Basura verantwortlich, da er am 1. Januar noch als Eigentümer registriert war. Dies kann zu Verwirrung bei Käufern führen, die die Immobilie bereits nutzen, aber noch keine Steuerbescheinigung auf ihren Namen erhalten haben.
Abrechnung der Kosten beim Kauf/Verkauf
Um dies zu regeln, wird im Kaufvertrag (escritura de compraventa) im Voraus eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer getroffen. Oft wird eine anteilsmäßige Aufteilung gewählt, bei der der Verkäufer für den Zeitraum bis zur Übergabe und der Käufer für den Zeitraum von der Übergabe bis zum Jahresende zahlt.
Es kann jedoch auch vorkommen, dass die Parteien vereinbaren, dass der Verkäufer oder gerade der Käufer die gesamte Steuer für dieses Jahr übernimmt. Wie die Aufteilung genau erfolgt, hängt also von den gegenseitigen Vereinbarungen ab, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags besprochen und festgelegt wurden, auch wenn SUMA die Steuer für dieses Jahr immer beim Verkäufer einzieht.
Wie kann man überprüfen, ob IBI und Basura bezahlt wurden?
Die Zahlung der IBI und der Basura kann über die Website oder am Schalter von SUMA anhand eines aktuellen Zahlungsbelegs (justificante de pago) des Verkäufers oder anhand der Kontoauszüge bei Lastschriftverfahren überprüft werden. Bei einer Immobilienübertragung sorgt der Notar dafür, dass dies im Voraus überprüft wird, da eventuelle offene Schulden mit der Immobilie verbunden bleiben.
Praktischer Rat
- Überprüfen Sie stets, welche Vereinbarungen in der Kaufurkunde über die Aufteilung der IBI und der Basura enthalten sind, und beachten Sie, dass die Namensänderung erst im nächsten Steuerjahr vorgenommen wird.
- Erkundigen Sie sich außerdem, ob in Ihrer Gemeinde auch die Wasserrechnung über SUMA eingezogen wird, und beachten Sie die üblichen Einzugszeiträume:
- Die IBI wird in der Regel zwischen September und November eingezogen, während
- die Basura in der Regel im März oder April erfolgt (manchmal mit einer zweiten Rate im September).
- Stellen Sie sicher, dass beide Parteien klare Vereinbarungen getroffen haben, damit niemand unerwartet mit der gesamten Last belastet wird. In der Praxis wird dies in der Regel vom Anwalt oder Gestor beim Kauf gut begleitet, aber es ist dennoch ratsam, dies selbst zu überprüfen oder nachzufragen.
Fazit
Die IBI ist die Grundsteuer, die Basura die Müllabfuhrgebühr und in einigen Gemeinden wird auch die Wasserrechnung über SUMA erhoben. Für alle diese Abgaben gilt, dass der Eigentümer, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, der offizielle Steuerpflichtige für das gesamte Jahr ist. Bei einem Verkauf in der Mitte des Jahres zahlt der Verkäufer die Steuer, aber über den Kaufvertrag wird diese Steuer in der Regel anteilig mit dem Käufer verrechnet (Ausnahmen ausgenommen).
