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Entscheiden Sie sich für den Kauf mit oder ohne Inventar?
Beim Kauf eines Hauses in Spanien werden Sie in der Regel vor die Wahl gestellt, ob Sie die Immobilie mit oder ohne vorhandenes Inventar kaufen möchten und ob dieses im Verkaufspreis enthalten ist oder Sie dafür separat bezahlen. Schließlich handelt es sich bei den meisten Immobilien an der spanischen Küste um Zweit- bzw. Ferienhäuser und wenn diese verkauft werden, haben die Verkäufer in vielen Fällen wenig bis kein Interesse daran, die Möbel in ihr Heimatland zu transportieren (wo sie in der Regel ihr gewohntes und voll möbliertes Haus haben). Die verschiedenen Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die Sie berücksichtigen müssen. In diesem Artikel nennen wir einige Punkte, die Sie in Betracht ziehen sollten, bevor Sie eine Entscheidung darüber treffen.
Zunächst müssen Sie selbst entscheiden, was Sie wollen. Der Kauf eines Hauses ohne Inventar bietet einige Vorteile, wie die Flexibilität bei der Auswahl von Möbeln und Dekorationen, die Ihrem Geschmack entsprechen, sowie Raum für Preisverhandlungen. Darüber hinaus kann es zu weniger administrativem Aufwand und geringerer Wertsteuer bei einem zukünftigen Verkauf führen. Mehr dazu später in diesem Artikel.
Auf der anderen Seite gibt es auch Nachteile beim Kauf eines Hauses ohne Inventar, wie die zusätzlichen Kosten für den Kauf von Möbeln und Geräten, sowie die Zeit und Mühe, die benötigt werden, um das Haus nach Ihren Wünschen einzurichten und die passenden Möbelgeschäfte zu finden.
Der Kauf eines Hauses mit Inventar kann hingegen auch Bequemlichkeit bieten, da das Haus sofort benutzbar ist und Sie sich keine Sorgen über den Kauf von zusätzlichen Gegenständen machen müssen. Darüber hinaus kann es in einigen Fällen kostensparend sein.
Es gibt jedoch auch Nachteile, da Sie auf das mitgelieferte und manchmal etwas abgenutzte Inventar beschränkt sind, das nicht ganz Ihrem Geschmack entspricht, eine mögliche Überbewertung des Preises durch den Verkäufer und das Risiko, dass das mitgelieferte Inventar und/oder die Haushaltsgeräte kurzfristig kaputt gehen, was zu zusätzlichen Kosten auf kurze oder lange Sicht führen kann. Darüber hinaus kann der Kauf eines Hauses mit Inventar zu einer höheren Wertsteuer bei einem zukünftigen Verkauf führen, da der Wert der Immobilie beim Kauf höher sein kann. Mehr dazu gleich.
Sobald Sie die Entscheidung für sich selbst getroffen haben, ist es an der Zeit, den steuerlichen Aspekt zu betrachten. Lassen Sie uns das näher erläutern. Es ist wichtig zu wissen, dass wenn Sie die Immobilie mit Inventar bzw. beweglichen Gütern kaufen, die Sie in die notarielle Urkunde aufnehmen lassen, Sie über deren Wert 6% Steuern zahlen, anstatt der 10% für die Immobilie. Darüber hinaus muss der Wert der Möbel nachweisbar sein und mit dem Betrag übereinstimmen, der in der Urkunde angegeben ist (z.B. durch ein Foto-Inventar und noch besser, durch das Vorlegen von Rechnungen). Das spanische Finanzamt führt Stichprobenkontrollen durch, insbesondere bei Verkäufen, bei denen ein hoher Wert für das Inventar angegeben wird, und in diesem Fall muss der Käufer nachweisen können, dass der gezahlte Wert für das Inventar realistisch ist. Andernfalls kann eine Nachzahlung fällig werden und im schlimmsten Fall sogar eine Strafe.
Wenn Sie das Haus ohne Inventar kaufen oder vereinbaren, dass der Kaufpreis inklusive Inventar ist, dann zahlen Sie insgesamt eine Grunderwerbsteuer von 10%. Dieser Wert wird auch als Ausgangspunkt genommen, wenn Sie die Immobilie in der Zukunft wieder verkaufen wollen. Die Gewinnsteuer beim Verkauf wird also geringer ausfallen, als wenn Sie das Haus mit einer separaten Zahlung für das Inventar kaufen.
Schließlich können Sie sich auch dafür entscheiden, die beweglichen Güter direkt mit dem Verkäufer abzurechnen. Berücksichtigen Sie dann, dass dies auf eigenes Risiko geschieht und dass weder Makler noch Anwälte/Gestoren sich damit befassen wollen, da es gesetzlich verboten ist. Schließlich müssen auch für bewegliche Güter Grunderwerbsteuern gezahlt werden, wie Sie oben lesen konnten. Die Haftung liegt also vollständig bei Ihnen. Die Art der Zahlung, die Wahl des Zahlungszeitpunkts, die Kontrolle der zu übernehmenden Möbel und deren Vollständigkeit liegt somit im Risiko des Käufers.
Hier ein fiktives Rechenbeispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 750.000€, einschließlich Inventar. Es gibt 3 Möglichkeiten, die Sie in Betracht ziehen können.
- Wenn Sie die Immobilie für 700.000€ und die Möbel für 50.000€ kaufen und diese in die Urkunde aufnehmen lassen, dann zahlen Sie: 10% von 700.000€ = 70.000€ (Immobilie) plus 6% von 50.000€ = 3.000€ (bewegliche Güter), insgesamt 73.000€ Grunderwerbsteuer.
- Wenn Sie die 'Immobilie inklusive Inventar' für 750.000€ kaufen, zahlen Sie: 10% vom Gesamtpreis von 750.000€ = 75.000€, also 2.000€ mehr.
- Wenn Sie sich entscheiden, die Möbel auf eigenes Risiko direkt mit dem Verkäufer abzurechnen, dann zahlen Sie 10% von 700.000€ = 70.000€, also 5.000€ weniger.
Wenn Sie die Immobilie nach 'x' Jahren wieder für den Preis von 1.000.000€ (Immobilie) verkaufen, dann zahlen Sie an Grunderwerbsteuer
- in Fall 1: 19% von 300.000€ (1.000.000€ - 700.000€) = 57.000€*
- in Fall 2: 19% von 250.000€ (1.000.000€ - 750.000€) = 47.500€
- in Fall 3: 19% von 300.000€ = 57.000€
*) Steuersatz für Nicht-Residenten zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Artikels.
NB In der Praxis wird beim Verkauf der Immobilie eine Nicht-Residentensteuer von 3% einbehalten, die als Vorschuss für die Gewinnsteuer dient. Wird die Immobilie ohne Gewinn verkauft, kann diese Steuer zurückgefordert werden
