Es ist soweit, die Entscheidung, eine (zweite) Immobilie in Spanien zu kaufen, steht fest oder vielleicht hast du sogar schon 'die Immobilie' gefunden!

Wenn du den Kauf aus eigenen Mitteln finanzieren kannst, ist das natürlich derzeit in Spanien die ideale Option. Es gibt jedoch auch viele unter uns, die -aus verschiedenen Gründen- es vorziehen, einen Teil durch eine Hypothek zu finanzieren. Du kannst die Finanzierung im eigenen Land oder in Spanien regeln. Von den vielen Käufern, die dir vorausgegangen sind, wissen wir inzwischen, dass die Beantragung einer Hypothek in Spanien eine Herausforderung sein kann und sicherlich auch zeitaufwendig ist. Daher werden wir dich in diesem Blog ausführlich darüber informieren, worauf du achten musst und warum es ratsam ist, die Hypothek vorzugsweise in einem frühen Stadium zu beantragen.

Die Beantragung einer Hypothek umfasst die Bereitstellung einer beträchtlichen Menge an Dokumentation, und außerdem ist die Geschwindigkeit (oder besser Langsamkeit), mit der die Dokumentation von den Banken geprüft und bearbeitet wird, möglicherweise nicht so, wie du es aus deinem eigenen Land gewohnt bist. Dies liegt daran, dass jedes Land seine eigenen Finanzdokumente hat (Gehaltsabrechnungen, Steuerübersichten, Jahresabschlüsse von Unternehmen), was deren Interpretation erschwert, und dann gibt es natürlich die Sprachbarriere, die eine ordnungsgemäße Bewertung verzögert.

Es ist daher wichtig,die Hypothekenanfrage rechtzeitig einzureichen und, wenn möglich, sogar schon vor der Reservierung mit dem Verfahren zu beginnen, damit du rechtzeitig ein realistisches Bild deiner maximalen Ausgabenkapazität hast.

Falls du eine Immobilie findest und sich im Nachhinein herausstellt, dass eine Finanzierung erforderlich ist, gib dir genügend Zeit, um den Antragsprozess abzuschließen. Plane in diesem Fall den endgültigen Notartermin nicht früher als 10 Wochen nach Unterzeichnung des Reservierungsvertrags ein. Wenn sich herausstellt, dass der Prozess früher abgeschlossen ist, kannst du immer früher zum Notar gehen.

Ein zusätzlicher Vorteil eines genehmigten Angebots ist, dass du sofort eine gute Richtlinie für den maximalen Kaufpreis deines zukünftigen Hauses hast und es zudem viel Stress und Enttäuschungen vermeidet. Eine Reservierung oder ein 'Kauf mit Vorbehalt der Finanzierung' ist nämlich in Spanien nicht üblich. Dadurch könntest du ein Haus verpassen, während du auf die Genehmigung wartest, oder sogar die gezahlte Reservierungsgebühr verlieren, falls du die Hypothek doch nicht (rechtzeitig) bekommst.

Hinweis: Nicht jede Immobilie ist automatisch finanzierbar

Neben der finanziellen Situation des Käufers prüfen Banken auch die Immobilie selbst. In bestimmten Fällen kann die Finanzierbarkeit einer Immobilie zusätzliche Aufmerksamkeit erfordern, zum Beispiel bei:

fehlenden oder unvollständigen Genehmigungen oder Eintragungen
nachträglich errichteten Anbauten
Off-Plan- oder Neubauobjekten, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind
komplexen Eigentums- oder Nutzungsstrukturen

Dies bedeutet nicht automatisch, dass eine Finanzierung ausgeschlossen ist, kann jedoch zusätzliche Prüfungen erforderlich machen. Es ist daher ratsam, dies vor der Unterzeichnung verbindlicher Verträge zu berücksichtigen.

Hinweis! Wir empfehlen dir, in dieser Phase auch bereits ein NIE-Zertifikat zu beantragen, da dieses ebenfalls für den Hypothekenantrag benötigt wird und seine Beschaffung Zeit in Anspruch nimmt. Lies hier mehr darüber in diesem Blog.

Hypothek genehmigt – und dann?

Nachdem eine Hypothek genehmigt wurde, sind wir noch nicht fertig. Eine gesetzlich vorgeschriebene Bedenkzeit von 10 Tagen ist in Spanien obligatorisch, eine Frist, die ab dem Moment beginnt, in dem die Hypothekendaten von der Bank beim Notar eingereicht wurden. Nach diesen 10 Kalendertagen musst du als Käufer zuerst die Annahme der Hypothekenbedingungen (FEIN) im Beisein des Notars unterschreiben, und mindestens 1 Kalendertag später können dann erst der Hypotheken- und Kaufvertrag unterzeichnet werden. Mit anderen Worten, du musst mit 2 Notarstagen rechnen!

Beachten Sie auch, dass das Geld, das Sie aus eigenen Mitteln für den Kauf der Immobilie zahlen (der Teil, der nicht durch die Finanzierung gedeckt wird), rechtzeitig auf dem spanischen Bankkonto vorhanden ist. Dies kann ein Konto von Ihnen selbst oder ein Treuhandkonto des Notars sein, und die Bank, die die Finanzierung in Spanien bereitstellt, muss dies angeben. Viele Banken haben ein Tageslimit von beispielsweise 50.000 Euro für Überweisungen ins Ausland, was bedeuten kann, dass Sie mehrere Überweisungen an verschiedenen Tagen vornehmen müssen, um den gesamten Betrag zu erreichen. Dies bedeutet, dass es länger dauert, bis der gesamte Betrag auf dem Konto ist! Ist das Geld nicht rechtzeitig da, kann die notarielle Übertragung nicht stattfinden.

TIPP! Die meisten Banken bieten auch die Möglichkeit, das Tageslimit für einen bestimmten Zeitraum zu erhöhen, sodass Sie den Betrag auf einmal überweisen können. Dies müssen Sie jedoch frühzeitig bei der Bank beantragen!

N.B. Auf eine bestehende Immobilie kann eine Hypothek durch eine unabhängige Bewertung gewährt werden, aber für eine Neubauwohnung/-apartment (sogenanntes Projekt) kann im Allgemeinen nur eine Hypothek gewährt werden, wenn die Neubauwohnung im Eigentumsregister eingetragen ist (ein Prozess, der nach Ausstellung eines Zertifikats 'Bauende' noch einmal zwei bis drei Monate in Anspruch nehmen kann). Für ein Einfamilienhaus kann hierfür eine Ausnahme gemacht werden, aber das ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Kurzum, ein Hypothekenantrag nimmt Zeit in Anspruch und erfordert die Einreichung vieler Dokumente. Berücksichtige dies, bereite dich vor und plane ausreichend Zeit für dich ein!

Wie beurteilen Banken einen Hypothekenantrag grundsätzlich?

Ohne ins Detail zu gehen, prüfen spanische Banken bei einem Hypothekenantrag vor allem, ob die Finanzierung realistisch und tragfähig ist. Dabei spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:

die Stabilität und Herkunft des Einkommens
das Verhältnis zwischen Einkommen und laufenden Verpflichtungen
Alter und familiäre Situation der Antragsteller
Art des Arbeitsverhältnisses oder der Selbstständigkeit
vorhandene Eigenmittel

Je nach persönlicher Situation kann ein Antrag reibungslos verlaufen oder zusätzliche Erläuterungen erfordern. Eine gute Vorbereitung hilft, Überraschungen zu vermeiden. Wie der Titel bereits andeutete, geben wir dir hier eine Checkliste, die dir dabei helfen kann.

Es ist auch ratsam, einen gut bekannten Hypothekenvermittler hinzuzuziehen, der dich begleiten und dir alle weiteren Feinheiten im Detail erklären kann. Die zusätzlichen Kosten, die du hast, bieten dir dafür den Komfort eines Spezialisten im Bereich Hypotheken in einem fremden Land, einen festen Ansprechpartner und zudem kannst du dich in deiner eigenen Sprache verständigen.

CHECKLIST HYPOTHEK IN SPANIEN

Maximale Finanzierung für Nicht-Residenten:

Wohnung: 70% des Kaufpreises der Wohnung (> 60 Jahre, 60%)

Wenn es sich um eine 2., 3. oder mehr Wohnungen handelt: 50%
Kauf über Unternehmen: 60%

Hinweis: Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass maximal 40% des Netto-Monatseinkommens für die Hypothek aufgewendet werden dürfen.

Zeitrahmen:

Der gesamte Prozess dauert durchschnittlich 6-8 Wochen.

Woche 1-2: Sammeln von Dokumenten (Durchschnittliche Zeit, die Kunden benötigen, um Dokumente zu sammeln, ist oft etwas länger)
Woche 2: Verifizierung
Woche 2: Sammeln der verbleibenden Dokumente
Woche 3: Angebot der Bank
Woche 4-5: Bewertung der Immobilie
Woche 6-7: Verbindliches Angebot der Bank (FEIN*), gefolgt von der Übermittlung an den Notar

Sie müssen noch 10 Tage nach der Unterzeichnung der Hypothekenbedingungen warten, bevor Sie zum Notar gehen können, um den Prozess abzuschließen.

*FEIN: enthält die wesentlichen Informationen über den Hypothekenkredit, die sogenannten Hypothekenbedingungen.

Maximale Laufzeit:

Residenten: 30 Jahre
Nicht-Residenten: 20 Jahre (in Ausnahmefällen 25 Jahre)
Alter: Die Hypothek muss abbezahlt sein, bevor der Kunde 75 (in einigen Fällen 80) Jahre alt wird

Wenn mehrere Antragsteller vorhanden sind, wird die maximale Laufzeit auf Basis des Alters der Person mit dem höchsten Einkommen berechnet.

Übersicht erwarteter Kosten:

Grunderwerbssteuer: 10% (Region Comunidad Valenciana) bis 1M, darüber 11%
Notar, Grundbuchamt und Gestoria: 2.500 € - 5.000 € (geschätzter Preis)
Hausversicherung: 400 € (Schätzung, variiert je nach Immobilie)
Risikolebensversicherung: 500 € pro Jahr (abhängig von Alter und Hypothekensumme)
Abschlussprovision der Bank: 0,5%-1% der Hypothekensumme
Bearbeitungskosten des Vermittlers: 2.500 € - 3.000 € (geschätzter Preis)

Grobe Berechnung - Beispiel:

Beispiel für einen Immobilienwert von € 100.000 beim Kauf durch einen Nicht-Residenten:

70% Hypothek - € 70.000
30% Anzahlung - € 30.000
10% Grunderwerbssteuer (Com. Valenciana) - € 10.000
5% Sonstige Kosten - € 5.000 (Schätzung)

Gesamt benötigte Eigenmittel: 45% - € 45.000

Hypothekenarten:

In Spanien gibt es nur 2 Arten von Hypotheken und eine Kombination dieser beiden Formen:

Fester Zinssatz: Dieser bleibt während der gesamten Laufzeit fest
Variabler Zinssatz: Dieser wird jedes Jahr neu festgelegt, basierend auf Euribor und Aufschlagzins
Mixto: Eine Mischung aus fest und variabel, wobei üblicherweise eine feste Periode von 5 Jahren angeboten wird und diese danach in einen variablen Zinssatz geändert wird

Benötigte Dokumentation:

Persönliche Identifikation

Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
Kopie NIE (Numero Identificación Extranjero)
Kopie der Bürgerservicenummer (sichtbar auf der ersten Seite des Reisepasses)

Einkommensnachweis

Falls angestellt:

3 aktuelle Gehaltsabrechnungen
2 letzte vollständige Steuererklärungen
Kontoauszüge der letzten 6 Monate, auf denen alle Ein- und Ausgänge sichtbar sind
Jahresabrechnung
Auszug aus dem SCHUFA-Register / Kreditbericht
Übersicht der Ersparnisse
Übersicht der Hypothek der eigenen Wohnung, auf der Monatliche Belastung, Zinssatz und Darlehenssumme sowie Enddatum angegeben sind
Grundbuchauszug / Übersicht des aktuellen Wertes der Immobilie(n) NL/BE
MietvertragSelbstständiger Unternehmer (DGA) :
2 letzte vollständige Steuererklärungen
Jahresabschlüsse, Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz der letzten zwei Jahre
Eintragung bei der Handelskammer
Auszug aus dem SCHUFA-Register / Kreditbericht
Übersicht der Ersparnisse
Übersicht der Hypothek der eigenen Wohnung, auf der monatliche Belastung, Zinssatz und Darlehenssumme sowie Enddatum angegeben sind
Grundbuchauszug / Übersicht des aktuellen Wertes der Immobilie(n) NL/BE
MietvertragEinkommen aus Mieteinnahmen:
Übersicht in Excel mit Adresse der Immobilie, Wert, Darlehenssumme, monatliche Belastung, Mieteinnahmen
Mietverträge der vermieteten Immobilien
Kontoauszüge der letzten 6 Monate, auf denen die Mieteinnahmen sichtbar sind
Allgemeine Informationen zum Kauf
Vorläufiger Kaufvertrag / Reservierungsvertrag
Zahlungsnachweis der Reservierung / Anzahlung
NOTA SIMPLE (Auszug aus dem spanischen Immobilienregister)
Erstbezugslizenz (falls es sich um einen Neubau handelt)
Bewertungsbericht (falls verfügbar)

Hinweis: Die Banken können während des Antragsprozesses noch zusätzliche Informationen anfordern. Jeder Hypothekenantrag wird individuell geprüft. Die oben genannten Informationen sind allgemeiner Natur und dienen lediglich der Orientierung.