La déclaration de nouvelle construction (ou Declaración de Obra Nueva) est une procédure essentielle dans le secteur immobilier qui permet d'officialiser la construction d'un bâtiment ou d'un logement dans le registre de la propriété, mettant ainsi tout en ordre sur le plan juridique. Cette procédure est importante non seulement pour la construction de nouveaux logements, mais aussi pour les rénovations et/ou extensions importantes et majeures. Dans cet article, nous vous expliquons exactement ce qu'elle implique, pourquoi vous en avez besoin et quand la demander.
Qu'est-ce que la déclaration de construction nouvelle ?
La déclaration de nouvelle construction (Declaración de Obra Nueva) est, en termes simples, un moyen d'enregistrer officiellement toutes les modifications apportées à un terrain. Que vous construisiez une nouvelle maison ou que vous ajoutiez un élément au sol ou en surface à une propriété, la déclaration permet d'enregistrer correctement ces changements dans le registre de la propriété. Cela facilite les démarches ultérieures, telles que la vente ou la location du bien ou la conclusion de contrats pour des services tels que l'eau ou l'électricité.
Quand devez-vous rédiger (ou faire rédiger) l'acte de nouvelle construction ?
Une fois que vous avez obtenu les autorisations nécessaires et que la construction a réellement commencé, vous pouvez faire établir l'acte de construction d'un bâtiment en cours de réalisation au registre de la propriété.
Qui établit l'acte ?
La déclaration d'une nouvelle construction est en principe effectuée par les promoteurs immobiliers ou les entreprises de construction, surtout s'ils construisent des maisons destinées à la vente ou à la location. Mais les propriétaires privés qui construisent leurs propres maisons pour leur usage personnel (ce que l'on appelle un « auto-promoteur ») peuvent également s'en charger. Pour ce faire, il doit généralement faire appel à un architecte qualifié pour rédiger la déclaration officielle nécessaire à l'établissement de l'acte notarié.
Types de déclarations de construction neuve
Il existe trois principaux types d'actes de construction neuve :
1. Acte de « construction neuve en cours » (obra nueva en construcción)
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- Cet acte est établi pour un bâtiment en construction. Il est souvent nécessaire lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Vous avez besoin du permis de construire qui vous autorise à construire et d'un certificat technique confirmant que la construction est conforme au permis.
2. Acte de « construction neuve achevée » (obra nueva terminada)
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- Cet acte s'applique aux bâtiments achevés et conformes à toutes les réglementations applicables. Il est nécessaire pour demander les services publics tels que l'eau et l'électricité. Pour cet acte, vous avez besoin de plusieurs documents, tels que
- Le premier certificat d'habitabilité, qui atteste que le bien est habitable.
- Le certificat de fin de construction, qui confirme l'achèvement de la construction. Ce document est préparé par un spécialiste compétent (généralement un architecte) et doit être signé par l'Ordre des architectes.
- Le certificat d'efficacité énergétique et autres documents techniques.
- l'Assurance décennale du bâtiment, pour couvrir les éventuels dommages structurels susceptibles de compromettre la stabilité du bâtiment (structure du bâtiment).
- Le livre de construction (libro del edificio), un document technique dans lequel sont rassemblées toutes les informations relatives à la structure.
- Cet acte s'applique aux bâtiments achevés et conformes à toutes les réglementations applicables. Il est nécessaire pour demander les services publics tels que l'eau et l'électricité. Pour cet acte, vous avez besoin de plusieurs documents, tels que
3. Acte de « nouvelle construction préexistante » (obra nueva antigua).
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- Il s'agit d'un bien immobilier qui n'est pas encore inscrit au registre de la propriété, qui n'est pas complet ou qui est inscrit de manière incorrecte. Pensez par exemple à l'absence de piscine ou de garage. Il est possible d'y remédier ultérieurement au moyen d'un certificat technique délivré par un professionnel et d'un acte notarié décrivant le bien et déclarant son ancienneté. Pour ce faire, le délai de prescription doit avoir expiré (15 ans actuellement dans la Comunidad Valenciana) ou - par la suite - un permis de construire municipal doit être demandé pour le bâtiment en question.
La déclaration de nouvelle construction est-elle obligatoire ?
L'obligation d'établir la déclaration de nouvelle construction dépend de la situation. Si vous construisez votre propre maison pour votre usage personnel, ce n'est pas strictement nécessaire, mais c'est recommandé. L'acte est nécessaire pour demander les services publics et peut éviter des problèmes ultérieurs.
Quand la déclaration de nouvelle construction est-elle vraiment nécessaire ?
Si vous souhaitez vendre, louer le bâtiment ou demander un prêt hypothécaire, vous devez avoir cet acte. De même, si vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire pour la construction en tant que promoteur, la déclaration de nouvelle construction doit être établie.
Quel est le coût de l'acte de nouvelle construction ?
Les coûts de l'acte de nouvelle construction peuvent varier considérablement. Ils dépendent de plusieurs facteurs, tels que l'emplacement du bien, la valeur imposable, la valeur de la construction et l'étude notariale que vous choisissez. Les principaux postes de dépenses sont les suivants:
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- Le droit de timbre (taxe sur les actes juridiques documentés), qui s'élève à 1,5 % de la valeur de la nouvelle construction dans la Comunidad Valenciana.
- Les frais de notaire, qui dépendent de l'office notarial.
- Les frais d'enregistrement de l' acte au registre de la propriété.
Conclusion
La déclaration de nouvelle construction est une procédure juridique importante qui garantit que la construction d'un bien immobilier est officiellement inscrite au registre espagnol de la propriété. Que vous construisiez une propriété pour vous-même, que vous achetiez une propriété à un promoteur immobilier ou que vous souhaitiez vendre votre propre propriété dont vous savez, par exemple, qu'elle a fait l'objet d'une extension, il est essentiel de comprendre quand et pourquoi vous avez besoin de cet acte. En suivant les bonnes étapes, vous pouvez éviter les problèmes juridiques et faire en sorte que le processus d'achat ou de vente, de location ou de demande de prêt se déroule sans problème.
Il est toujours bon de bien se préparer et d'avoir les documents nécessaires en ordre ! En cas de doute, adressez-vous à un professionnel qui pourra vous aider (juridiquement) dans vos démarches.
