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Un nouveau produit d'investissement hôtelier en Espagne est l'appartement de service, qu'on appelle aussi "résidences de marque" dans le segment de luxe. Ils gagnent en popularité, sont généralement considérés par les spécialistes comme un produit très intéressant et ont un potentiel de rendement particulièrement élevé.
Cette "catégorie d'investissement", qui connait actuellement un essor en Espagne, devrait croître "exponentiellement", en particulier dans le cas des "maisons de marque". Ce concept fonctionne aussi bien dans les zones urbaines, les grandes villes qui sont également des attractions touristiques (par exemple Madrid, Barcelone, Valence), que dans le secteur des résidences secondaires ou de vacances (par exemple les stations balnéaires ou de golf de la Costa Blanca Nord, la Costa del Sol ou les îles Canaries). Ainsi, dans la populaire et en plein essor Costa Blanca Nord (Benissa), un complexe en première ligne sera construit avec une centaine de suites uniques et une demi-douzaine de villas super exclusives. Avec une vue sur la magnifique côte entre Moraira et Calpe, le "projet Patmore" a une approche unique qui mettra sans aucun doute encore plus en valeur la région en tant que destination exclusive. Le projet est comparable en termes de services, de qualité et d'exclusivité à Six Sense à Ibiza. IMMOFY est donc fier d'avoir été sélectionné comme l'un des fournisseurs exclusifs de ce produit prometteur.
Qu'est-ce que les "appartements de service", aussi appelés "résidences de marque" ?
Les "appartements de service" sont des appartements avec des services hôteliers et dans le cas des "résidences de marque", ces services sont proposés sous une chaîne hôtelière ou une marque de luxe.
L'acheteur de l'appartement (l'investisseur) réserve un maximum de 14 jours par an pour son utilisation et le reste du temps est transféré par un contrat de séjour qui est conclu par l'hôtelier au nom et pour le compte de l'investisseur. Les utilisateurs des appartements peuvent bénéficier de services ou de commodités de base en plus d'autres commodités supplémentaires, à convenir et à payer séparément, qui sont offertes dans et par l'hôtel.
Dans cette relation juridique, trois parties sont donc impliquées :
- le promoteur, qui développe un terrain ou rénove un bâtiment pour un usage hôtelier,
- l'investisseur, qui achète l'appartement de service et
- l'exploitant ou le directeur d'hôtel, qui fournit ou exploite les services hôteliers dans l'hôtel et dans les appartements (sous la bannière d'un hôtel ou d'une marque de luxe dans le cas des résidences de marque).
Qu'est-ce que les appartements de service ne sont pas ? En quoi diffèrent-ils des autres formules flexibles ?
Ce ne sont ni des appartements touristiques, ni des appartements flexibles pour des séjours de moyenne ou courte durée, car les "appartements de service" sont gérés par un opérateur qui fournit à l'utilisateur final (lisez hôte de l'hôtel) des services hôteliers dans le domaine de la gestion hôtelière sur la base d'un contrat d'hébergement.
Il ne s'agit pas non plus de timesharing, car bien que l'investisseur réserve une période pour son utilisation, le propriétaire possède 100% de la propriété entière et il transfère son utilisation à des tiers quand il ne l'utilise pas lui-même.
Ils ressemblent beaucoup aux condo-hôtels, réglementés par la législation des Baléares. Le condo-hôtel est un hôtel qui est divisé horizontalement, car les "hébergements" ont des propriétaires différents. Dans le cas des appartements de service, l'hôtel n'est pas divisé horizontalement et les appartements (ou villas) forment des unités d'enregistrement distinctes, car ils appartiennent à différents propriétaires.
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Quelles sont les raisons de leur succès actuel ?
Les "appartements de service" en Espagne démontrent leur attrait pour les investisseurs immobiliers individuels - souvent étrangers - qui veulent profiter d'une seconde (ou troisième ou quatrième) maison tout en bénéficiant des rendements attendus et de l'appréciation de ces objets d'investissement.
Cette formule fonctionne avec succès si elle offre des avantages ou une "valeur ajoutée" à toutes les parties. Le promoteur d'un terrain pour un usage hôtelier ou la réhabilitation d'un bâtiment adapté à un usage hôtelier, intègre ce type d'appartements dans sa gamme de produits pour réduire le risque et augmenter la rentabilité de son projet (la marque hôtelière lui permettra de vendre les appartements à un certain prix -plus élevé-) et en même temps de réduire le besoin de financement (car la vente des appartements réduira les dettes financières). L'investisseur qui achète un ou plusieurs appartements espère en outre obtenir un rendement plus élevé grâce à l'exploitation par un hôtelier expert sous une marque de renom (résidences de marque). L'exploitant hôtelier obtient une gamme de produits plus large et plus flexible, ce qui contribue à améliorer les résultats.
Quelles sont les exigences d'urbanisme pour développer des appartements de service ?
Pour que les appartements puissent être exploités à des fins hôtelières, ils peuvent se trouver dans le même bâtiment que l'hôtel, ou à proximité immédiate (par exemple des villas dans un complexe de golf), afin qu'ils puissent être exploités par l'hôtelier dans leur ensemble, avec l'hôtel. Dans les deux cas, le terrain ou le bâtiment où sont situés les appartements doit être adapté à un usage tertiaire (hôtel, tourisme) et non à un usage résidentiel exclusif.
Comment les relations juridiques entre les parties sont-elles réglées par contrat ?
Relation entre le promoteur et l'opérateur et/ou la marque
Dans la phase initiale du projet, le promoteur et l'opérateur concluront un contrat de collaboration qui comprend la fourniture par le gestionnaire de services de conseil en commercialisation et en marketing, réglementant l'utilisation de la marque. De plus, la responsabilité du gestionnaire comprend également des conseils en conception technique avec supervision de l'exécution, afin qu'il réponde aux exigences de la marque.
Une fois que l'exécution des travaux et la décoration sont terminées conformément aux normes établies par la marque, les parties signent le contrat de pré-ouverture et de gestion.
Relation entre le promoteur et l'investisseur
Dans la phase d'exécution des travaux, le promoteur et l'investisseur concluent un contrat de vente privé et une fois les travaux terminés, les parties octroient un acte public pour le transfert de propriété et la possession de l'appartement ou de la villa, avec paiement du reste des frais.
Relation entre l'investisseur et l'opérateur et/ou la marque
L'investisseur conclura à son tour un contrat de gestion avec l'exploitant hôtelier, afin que celui-ci exploite l'appartement à son avantage, en échange de frais de gestion.
En règle générale, le gestionnaire hôtelier, s'il s'agit d'une marque internationale de renom, dispose d'un modèle de contrat avec des conditions immobilières auxquelles les investisseurs (chaque investisseur ou la communauté des propriétaires) se conforment sans capacité de négociation supplémentaire. Ces contrats ne garantissent pas une rentabilité minimale pour l'investisseur, mais sont soumis à des frais fixes et variables (en fonction de l'occupation et du prix) qui incitent l'hôtelier.
Relation entre les investisseurs et les utilisateurs
L'utilisateur final (l'hôte de l'hôtel) réserve par le biais d'une réservation d'hôtel auprès de l'exploitant, qui reçoit le paiement et fournit à l'investisseur la partie correspondante du prix moins les coûts déductibles et les frais selon le contrat de gestion.
En somme, les "appartements de service" sont un produit d'investissement immobilier attrayant, mais qui peut sembler complexe à première vue, tout comme la conception, le développement et la gestion de ce type de projets. Dès la phase initiale du projet, il est nécessaire d'avoir une bonne formalisation contractuelle, qui aligne correctement les droits, les obligations et les responsabilités du promoteur, de l'investisseur et de l'exploitant hôtelier ou de la marque. Immofy et son réseau d'experts juridiques et fiscaux sont bien équipés pour conseiller et décharger les investisseurs, afin qu'ils puissent profiter de leur investissement en toute connaissance de cause et sans soucis. Pour plus d'informations, j'invite les personnes intéressées à me contacter à l'adresse suivante : patrick@immofy.eu
