Il existe différentes possibilités pour acheter un bien immobilier : privé, via une société, en indivision, via un achat scindé...
Un achat scindé signifie par exemple que les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété. Cela peut également être le cas pour l'achat d'une maison située en Espagne, mais une réglementation spécifique s'applique en Espagne. L'achat via un achat scindé s'inscrit presque toujours dans une planification familiale, dans ce cas au-delà des frontières.
Les parents ont parfois déjà constitué un patrimoine immobilier considérable dans leur patrimoine privé, mais souhaitent encore générer un revenu à partir de l'achat d'un bien immobilier ou ne veulent pas "abandonner complètement" le bien immobilier. Lors de l'achat de l'usufruit, ils conservent en effet la "jouissance exclusive", ce qui leur permet d'utiliser eux-mêmes la maison lorsqu'ils le souhaitent. Si la maison est louée, les revenus locatifs reviennent également aux parents.
L'ÉVALUATION
Pour l'évaluation de l'usufruit, l'âge du plus jeune des deux parents est pris en compte.
À L'ÉCHÉANCE
Les parents (usufruitiers) optent généralement pour que l'usufruit passe, au décès du premier parent, au conjoint survivant. Au moment du décès des deux parents, l'usufruit "s'ajoute automatiquement" à la nue-propriété. En Belgique, en principe et à condition que tout se soit déroulé conformément à la réglementation en la matière, ni les droits de succession ni les droits d'enregistrement ne sont dus.
En Espagne, par contre, des droits d'enregistrement sont dus au moment du décès de l'usufruitier.
UN EXEMPLE
Jan (49 ans) et Fien (42 ans) ont deux enfants majeurs. Ils sont tous résidents en Belgique (Flandre). Ils ont déjà constitué un patrimoine immobilier en Belgique, ce qui les place dans les tranches d'imposition les plus élevées de 27 % en matière de droits de succession. Ils sont sur le point d'acheter un nouveau bien immobilier sur la Costa Blanca pour 400.000 EUR (hors TVA et frais). Ils ont décidé d'acheter le bien (dans le cadre de leur planification familiale) avec leurs enfants. Les enfants n'ayant pas les moyens financiers, ils achètent leur part en nue-propriété grâce à une donation préalable dans laquelle les modalités nécessaires ont été incluses.
La valeur de l'usufruit est de 47 %.
En principe, l'usufruit s'ajoutera suite au décès du dernier des deux parents. À ce moment-là, des droits d'enregistrement sont dus en Espagne.
Ni en Belgique ni en Espagne, les enfants ne sont redevables de droits de succession à ce moment-là, ce qui représente donc une économie substantielle.
En Espagne, cet achat a des conséquences pour le promoteur immobilier, ce qui en fait une nécessité de le vérifier et de le discuter à l'avance.
CONCLUSION
Pour Jan et Fien, c'est donc la situation idéale. Ils conservent la jouissance et les éventuels revenus locatifs. En outre, les modalités nécessaires ont été incluses dans l'acte de donation ou le "pacte adjoint", prévoyant par exemple déjà une disposition en cas de décès prématuré de l'un des enfants. En effet, il était souhaité de conserver le patrimoine au sein de la famille.
Vous aurez remarqué que l'achat d'un bien immobilier doit être bien préparé. Un achat en Espagne d'autant plus puisqu'il faut tenir compte à la fois de la réglementation belge et espagnole.
Plus que jamais, le message est "réfléchissez avant d'agir", mais si tout est bien et soigneusement préparé, en tenant compte de votre situation spécifique, vous pourrez profiter pleinement du soleil espagnol en toute tranquillité d'esprit.
