Une finca (maison de campagne) située sur un suelo rústico (terre agricole) dans la Comunidad Valenciana doit respecter diverses réglementations et conditions liées à la protection du paysage, de l'environnement et des utilisations agricoles. Une distinction est faite entre l'utilisation privée et l'utilisation commerciale d'une finca. Dans ce blog, nous nous concentrons sur l'utilisation privée, mais nous travaillons actuellement sur un blog consacré à l'utilisation commerciale.
Zonage et législation régionale
En Espagne, le suelo rústico est une terre agricole ou naturelle qui n'est généralement pas zonée pour l'habitation ou les activités de construction. Il existe toutefois des exceptions, qui dépendent de la législation régionale et du plan de zonage de la municipalité concernée.
- Plan de zonage (Plan General de Ordenación Urbana - PGOU)
- Ce plan détermine l'utilisation du terrain. Vous devez d'abord vérifier si le terrain en question est destiné à l'agriculture, à la nature ou à d'autres usages agricoles. Dans des cas exceptionnels, le terrain peut être classé pour le développement touristique ou des projets écologiques, ce qui ouvre certaines possibilités de construction pour la commercialisation.
- Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) et Planes de Ordenación de los Recursos del Paisaje (PORP)
- Ces plans régionaux fixent des exigences strictes pour l'utilisation des terres dans les zones protégées et les réserves naturelles. Vérifiez toujours si votre terrain est concerné par cette protection, par exemple la zone de La Plana sur le Montgó de Jávea.
Types de construction autorisés sur le « suelo rústico »
Plusieurs types de construction sont possibles sur le suelo rústico, mais ils doivent respecter des conditions spécifiques et sont généralement limités :
- Finca à usage personnel
- Si vous souhaitez construire une finca à usage personnel (par exemple, une maison de vacances ou une maison de campagne), le projet doit répondre à certaines conditions qui doivent être conformes à la nature agricole ou écologique du terrain.
- Activités touristiques
- Dans certains cas, des activités touristiques telles qu'une chambre d'hôtes, un camping ou un éco-hôtel peuvent être autorisées, mais elles nécessitent généralement un permis spécial et peuvent relever de la catégorie des "usos compatibles » (utilisations compatibles). Cela dépend du plan de zonage et de la décision de la municipalité ou de la région.
- Bâtiments agricoles
- Les bâtiments agricoles tels que les étables, les granges et les dépendances peuvent souvent être construits à des fins agricoles, à condition qu'ils soient proportionnels à l'utilisation agricole de la parcelle.
Nous expliquons ci-dessous les lignes directrices pour une maison privée qui se trouve ou est construite sur un terrain agricole (suelo rústico).
Quelles sont les conditions de construction sur un « suelo rústico » ?
Nous énumérons les réglementations GÉNÉRALES en vigueur sur la Costa Blanca Nord. Celles-ci peuvent varier d'une municipalité à l'autre. Pour obtenir les informations les plus précises et les plus détaillées, il est donc conseillé de contacter la municipalité concernée et de faire appel à un architecte et/ou à un avocat local pour s'assurer que votre projet ou la propriété que vous envisagez de construire répond à toutes les exigences et à toutes les réglementations.
- Taille minimale du terrain
- Dans la plupart des municipalités de la Costa Blanca Nord, cette superficie est de +10000 m² (1 hectare), en fonction du zonage du terrain. Dans les réserves naturelles (protégées), ce chiffre diffère. Dans ce cas, il faut généralement plus de terrain, par exemple +20 000 m2, pour construire une maison, si tant est que cela soit autorisé.
- Logement
- Une seule habitation à usage privé est autorisée, avec une superficie maximale de 2 % de l'emprise au sol du terrain (par exemple, 200 m² d'emprise au sol pour un terrain de 10 000 m²). Un deuxième étage ou un garage souterrain ne sont pas pris en compte. Ces m2 peuvent être ajoutés, à condition de respecter la réglementation municipale.
- Dépendances
- Autorisées, mais seulement sous certaines conditions (par exemple, pour le matériel agricole) et sous réserve de l'autorisation de la Comunidad Valencia. La construction d'une piscine doit être incluse dans la demande de permis de construire (original).
- Immeubles collectifs (logements)
- Les logements multiples ne sont pas autorisés, sauf si le projet s'inscrit dans le cadre de l'écotourisme ou de l'agrotourisme, pour lesquels des autorisations spécifiques sont requises.
- Matériaux et style
- Utilisation de matériaux naturels et de styles de construction traditionnels adaptés au caractère rural de la région. Par exemple, les fincas traditionnelles ont des fenêtres assez petites à l'étage supérieur et une naya ou un riurau (porche, terrasse couverte) est attenant.
- Exigences environnementales
- Évaluation éventuelle de l'impact sur l'environnement (par exemple, s'il y a un puits sur la propriété ou si la propriété se trouve dans une zone de captage d'eau) et encouragement à la construction durable.
Que faut-il vérifier (ou faire vérifier) lors de l'achat d'une finca?
Avant d'acheter une finca située sur un terrain agricole (suelo rústico) ou un terrain dans le but d'en construire une soi-même, il est conseillé de vérifier (ou de faire vérifier) les documents suivants. Cela permet de s'assurer que la propriété est légale, qu'elle n'a pas de problèmes juridiques et qu'elle respecte ou respectera les règles de construction et d'utilisation de la municipalité. La consultation d'un avocat et d'un architecte locaux qui connaissent bien les lois régionales peut vous aider à faciliter la procédure.
- Certificat de propriété (Certificado de la Propiedad)
- Il atteste que le vendeur est bien le propriétaire de la finca et fournit des informations sur les hypothèques ou autres obligations grevant la propriété.
- Données cadastrales (Certificado Catastral)
- Ce document contient des informations sur la parcelle, telles que l'emplacement exact, la taille et la classification cadastrale du terrain. Vérifiez que les parcelles sont bien contiguës et qu'elles ne sont pas séparées par une route, par exemple. Cela peut avoir une incidence sur les m2 de construction autorisés.
- Vérifiez (en cas de construction) le plan d'occupation des sols (PGOU).
- Vous saurez ainsi si le terrain fait partie d'une zone protégée, d'une zone forestière ou s'il existe des restrictions à la construction sur des terres agricoles (suelo rústico). Il peut également indiquer si le terrain est classé comme terre agricole et quelles sont les utilisations autorisées pour le terrain.
- Restrictions de construction ou de zonage
- Si le terrain est protégé ou soumis à une législation spéciale, vous devez savoir quelles sont les restrictions applicables à la construction et à l'utilisation, par exemple l'interdiction des activités commerciales ou si le bien est situé dans un bassin hydrographique ou une zone de drainage (appelés « barrancos »).
- Permis de construire (Licencias de Obra) et/ou Cédula de 1ª/2ª Ocupación
- S'il existe déjà des bâtiments sur le terrain, vous devez vérifier que la construction de ces structures a été effectuée légalement et qu'elles disposent d'un permis de construire valide délivré par la municipalité. Vérifiez également que le bien dispose d'un certificat d'habitabilité de 1ère/2ème catégorie en cours de validité.
- Acte d'achèvement de la construction (Escritura de Obra Nueva)
- Si un bâtiment est vendu en tant que « nouvelle construction », vous devez vérifier que la maison/le bâtiment sera, ou a déjà été, correctement inscrit au registre de la propriété.
- Permis de rénovation ou d'agrandissement
- Si des travaux de rénovation ou d'agrandissement ont été effectués, il convient de vérifier si un permis municipal a été délivré à cet effet.
- Certificat d'urbanisme
- Ce certificat peut fournir des informations sur le type de terrain (par exemple, suelo rústico, réserve naturelle, norme agricole, etc.), les utilisations autorisées et les restrictions en matière de construction.
- Certificado de No-Infracciones (certificat de non-infractions)
- Ce certificat municipal confirme qu'il n'y a pas d'infractions administratives ou de dettes liées au bien immobilier et qu'il n'y a pas de problèmes juridiques, tels que des impôts impayés, des amendes ou d'autres condamnations administratives susceptibles d'affecter le bien immobilier.
En outre, les éléments suivants sont importants avant de formaliser l'achat :
- Fosse septique
- Vérifiez si la fosse septique de la propriété est conforme à la réglementation de la municipalité. Le cas échéant, il convient d'en installer une nouvelle qui réponde à toutes les normes environnementales. Cela peut représenter une dépense importante.
- Approvisionnement en eau
- Vérifiez s'il existe un accès aux installations nécessaires, telles que l'eau potable municipale. Si la finca possède son propre puits, vérifiez que tous les documents sont en ordre et que le permis approprié a été délivré. Il est également possible qu'il y ait un dépôt d'eau sur la propriété, où l'eau (de puits) est conservée et livrée par camion à la demande.
- Raccordement au réseau électrique
- En particulier si vous allez construire une finca, il est conseillé de vérifier à l'avance s'il existe un réseau électrique à proximité et, le cas échéant, si le transformateur dispose encore d'une capacité suffisante pour un raccordement supplémentaire. N'oubliez pas que, dans de nombreuses communes, le câblage doit aujourd'hui être enterré, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires, surtout si le sol est rocheux. De nos jours, les fincas sont également autosuffisantes grâce à l'installation de panneaux solaires et d'une batterie avec un générateur de secours pour les rares jours sombres en Espagne.
- Hypothèque en cours
- Vérifiez si la finca est grevée d'une hypothèque ou d'autres obligations financières. Il est donc impératif que l'hypothèque soit remboursée et annulée par acte notarié avant le transfert. Ce n'est qu'à cette condition que l'hypothèque sera supprimée du registre de la propriété.
- Certificat d'efficacité énergétique
- Ce certificat est obligatoire pour tout bien immobilier vendu. Le certificat indique le degré d'efficacité énergétique du bien et peut être important pour la valeur finale du bien.
- Impôts en retard
- Vérifiez qu'il n'y a pas de taxes foncières ou d'autres charges municipales en souffrance qui pourraient avoir une incidence sur l'achat. Cette tâche sera effectuée par le notaire avant que le titre de propriété ne soit signé dans son étude.
Conclusion
L'achat ou la construction d'une propriété sur un suelo rústico sur la Costa Blanca Nord offre des opportunités uniques, mais il est important de bien connaître les règles et réglementations applicables dans la municipalité concernée.
Les terres agricoles sont soumises à des conditions strictes, tant pour l'utilisation que pour la construction, et ces conditions varient d'une municipalité à l'autre. Assurez-vous que la classification du terrain est conforme au plan de zonage et à la législation régionale et que les permis et documents nécessaires sont en règle. La consultation d'experts locaux, tels qu'un architecte ou un avocat, est essentielle pour éviter les complications juridiques et s'assurer que votre propriété ou votre projet est conforme à la législation.
En vérifiant soigneusement que tout est en ordre, vous pourrez commencer à profiter de votre « finca » dans la campagne espagnole en toute tranquillité.
