Les squatters (« OKUPAS ») - origines, comment les prévenir et qu'est-ce qui a changé récemment ?

En Espagne, le squat est l'un des plus grands désagréments pour les propriétaires, après les locataires qui n'effectuent pas leurs paiements. Les squatters considèrent parfois leur occupation comme une protestation ou un moyen de lutter contre le système, mais souvent il s'agit simplement d'abuser des lacunes de la loi. Pour les propriétaires, il s'agit surtout d'une source de frustration, de perte et de complications juridiques. En particulier pour les personnes qui ont travaillé dur pour acheter leur propre propriété ou leur maison de vacances à l'étranger, l'occupation par des squatters peut être le cauchemar que vous préféreriez éviter.

Dans ce blog, nous vous donnons un aperçu des origines de la « culture » des squatters, de ce que vous pouvez faire pour empêcher les squatters ET de ce qui a récemment changé dans la législation, rendant moins compliqué pour les propriétaires de se débarrasser des squatters.

Un peu d'histoire, les origines

Le « droit au logement » en Espagne est inscrit dans la Constitution de 1978, adoptée après la fin de la dictature de Francisco Franco et la transition vers la démocratie. L'article 47 de la Constitution reconnaît le droit au logement comme un droit social, le gouvernement étant chargé de promouvoir l'accès au logement. Cet article stipule que « les personnes ont droit à la protection de leur logement » et que l'État garantit le droit au logement.

Après l'adoption de la Constitution, plusieurs lois ont été adoptées pour renforcer le droit au logement, telles que la Ley de Vivienda (loi sur le logement) et la Ley del Derecho a la Vivienda (loi sur le droit au logement). Ces lois ont confié au gouvernement la tâche de fournir des logements abordables aux citoyens, en particulier aux groupes vulnérables.

Pourtant, le problème de la pénurie de logements a persisté, surtout après la crise immobilière de 2008, qui a entraîné une offre excédentaire de propriétés vacantes, alors que de nombreuses personnes n'avaient pas accès à des logements abordables. Ce manque de logements abordables, combiné à des lacunes juridiques, a contribué à l'augmentation du problème des okupas (squatters) en Espagne.

Qu'est-ce que le squat ?

Le squat est l'occupation illégale d'une propriété vide sans l'autorisation du propriétaire. Cela peut aller de quelques personnes s'installant temporairement dans une propriété à des groupes organisés occupant une propriété et utilisant parfois même des pratiques mafieuses pour demander une rançon en vue d'une expulsion. Il est souvent difficile pour les propriétaires d'agir rapidement en raison de l'inertie du système juridique, mais il existe des moyens de se protéger.

Que pouvez-vous faire pour empêcher les squatters de s'emparer de votre propriété ?

Méfiez-vous des annonces de logementLes squatters parcourent activement l'internet à la recherche de logements inoccupés. Il est donc important de faire attention à ce que vous publiez. N'installez pas de panneaux « à vendre » dans votre jardin et ne mentionnez pas que votre bien est inoccupé dans les annonces. Si vous comptez sur vos voisins, demandez-leur de vérifier votre maison de temps en temps si vous ne la visitez pas souvent.
Sécurisez correctement votre propriétéLes squatters sont très attentifs à la sécurité d'un bien immobilier. Ils recherchent des caméras de sécurité ou des systèmes d'alarme. Si votre propriété est bien sécurisée, il est plus probable qu'ils s'en éloignent. L'installation de caméras et d'un système d'alarme peut même s'avérer utile si vous surprenez les squatters lorsqu'ils pénètrent dans la propriété, surtout si vous n'êtes pas présent en permanence dans la propriété.
Se préparer à des techniques de squat avancéesLes squatters disposent souvent des outils et des techniques appropriés pour pénétrer dans une propriété. Ils savent comment contourner ou remplacer les serrures et parfois même utiliser des moyens pour bloquer une porte. Plus la porte est solide, plus il est difficile pour les squatters d'y accéder.
Les squatters rendent plus difficile une expulsion rapideL'une des tactiques utilisées par les squatters consiste à impliquer plusieurs personnes dans la propriété. Ils peuvent emmener leurs enfants ou leurs animaux de compagnie avec eux, ce qui rend l'expulsion rapide plus difficile sur le plan juridique. Ils s'assurent aussi souvent qu'il y a des objets de valeur dans le logement, ce qui rend plus difficile une plainte pour vol.
Les squatters essaient de limiter les dégâts pour obtenir une peine moins lourdeLes squatters essaient de limiter au maximum les dégâts qu'ils causent (moins de 400 euros) afin que leur délit ne soit pas considéré comme un crime, mais comme un délit plus léger. Cela complique la procédure judiciaire et retarde l'expulsion.
Laisser des effets personnels dans votre logementLes squatters laissent parfois leurs propres affaires dans un logement, comme des cadres de photos ou des trousses de toilette, pour confirmer leur présence. Cela peut compliquer la tâche du propriétaire et l'empêcher de régler rapidement la situation sur le plan juridique. Il peut également être utile de laisser ses propres effets personnels dans une résidence secondaire pour prouver qu'elle est occupée.
Les squatters font traîner les procédures judiciairesDe nombreux squatters tentent de faire traîner les procédures judiciaires le plus longtemps possible. Pour ce faire, ils retardent les témoignages, ignorent les notifications du tribunal ou portent de fausses accusations en masse. Très frustrant, ce comportement peut retarder la procédure de plusieurs mois, voire de plusieurs années, ce qui rend beaucoup plus difficile la récupération de votre bien.

Une nouvelle procédure accélérée contre les squatters est approuvée

Heureusement, une loi a récemment été adoptée pour faciliter l'expulsion plus rapide des squatters de votre logement. La loi sur l'efficacité de la justice, adoptée le 19 décembre 2024, accélère la procédure judiciaire d'expulsion des squatters et permet d'agir rapidement.

Comment fonctionne la nouvelle procédure judiciaire accélérée ?

Avec la nouvelle loi, les cas de squat peuvent désormais être traités beaucoup plus rapidement. La procédure se déroule en plusieurs étapes :

Introduction de la demande: le propriétaire doit engager une action en justice par l'intermédiaire d'un avocat et d'un notaire.
Approbation de la demande: environ un mois après l'introduction de la demande, le tribunal décide d'approuver ou non la demande. Si les squatters ne peuvent pas prouver qu'ils séjournent légalement dans la propriété, ils seront expulsés dans les cinq jours.
Notification et expulsion: les squatters ont la possibilité de se défendre, mais s'ils ne peuvent pas fournir de preuves valables, le bien est expulsé à la date indiquée.

Grâce à cette modification de la loi, l'expulsion des squatters peut être réalisée dans un délai de 15 jours, ce qui représente une accélération considérable par rapport à la situation antérieure, où il fallait en moyenne deux ans pour expulser un squatter. Dans certaines régions, ce délai peut même être plus long.

Que se passe-t-il si un squatter reste plus de 48 heures ?

On pense souvent que les squatters ne peuvent pas être expulsés après 48 heures, mais ce n'est pas tout à fait vrai. Les 48 heures servent de ligne directrice pour déterminer s'il y a intrusion flagrante, ce qui signifie que la police peut intervenir sans ordonnance du tribunal. Toutefois, après ces 48 heures, une décision de justice est nécessaire pour expulser le squatter de la propriété, ce qui peut retarder la procédure. Il est donc important d'agir dès que vous constatez que votre propriété est squattée.

Conclusion

La nouvelle loi permet enfin aux propriétaires d'expulserles squatters plus rapidement et plus efficacement. Cependant, il est toujours important de prendre les bonnes mesures préventives pour éviter d' être victime d'un squat dès le départ.

Assurez-vous d'avoir une bonne sécurité, soyez prudent avec les annonces de logement, demandez à vos voisins de garder un œil sur vous lorsque vous vous absentez pendant un certain temps et agissez rapidement si vous remarquez que votre propriété a été squattée. En prenant les bonnes mesures, vous pouvez minimiser le risque de squat et récupérer votre logement rapidement si cela se produit.