.png?width=774&height=322&name=oficina%20%20kantoor%20IMMOFY%20(2).png)
In een eerdere bijdrage in deze blog werd reeds gecommuniceerd over de ambitie van het Ministerie van Financiën om aan buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen (“KI”) toe te kennen. Op 11 februari 2021 werd de wet hieromtrent goedgekeurd (BS 25 februari 2021). Er verscheen intussen ook reeds een circulaire waarin de belastingadministratie haar interpretatie van deze wet en enkele praktijkvoorbeelden meegeeft (Circulaire 2021/C/21 dd. 1 maart 2021).
Voortaan ook een KI voor buitenlands onroerend goed
Een Belg die een buitenlands onroerend goed bezit, geniet in principe in zijn Belgische aangifte in de personenbelasting van een belastingvrijstelling met betrekking tot de inkomsten uit dat onroerend goed. Echter, de huurwaarde van dergelijke goederen wordt wel mee in rekening genomen om het tarief van de personenbelasting te bepalen. Dit kan betekenen dat de overige in België belastbare inkomsten aan een hoger tarief zullen worden onderworpen. Men spreekt in het vakjargon over een vrijstelling van buitenlandse onroerende inkomsten met progressievoorbehoud.
Tot voor kort werd de huurwaarde van het buitenlands onroerend goed bepaald op basis van de zogenaamde werkelijke huurwaarde. België werd hiervoor op de vingers getikt. Het Europees Hof van Justitie in Luxemburg beschouwde het discriminerend dat Belgen die een Belgisch onroerend goed verhuren aan personen die het niet voor beroepsdoeleinden aanwenden, belast worden op basis van het KI (vermenigvuldigd met 1,4), terwijl het inkomen van landgenoten die in het buitenland verhuren bepaald werd op basis van de reële huurinkomsten (verminderd met de buitenlandse belastingen en een forfaitaire kostenaftrek van de 40%). Een wetswijziging drong zich op. De vraag was alleen hoe.
De wetgever heeft recent initiatief genomen. Men heeft nu ook voor buitenlands onroerend goed de piste van de ‘werkelijke huurwaarde’ verlaten. Voortaan zal aan het buitenlands onroerend goed ook een KI worden toegekend. En dit KI zal dan gelden als basis voor de vrijstelling met progressievoorbehoud.
Voorbeeld:
Stel een Belgisch rijksinwoner heeft een tweede verblijf in Spanje dat hij zelf gebruikt en niet verhuurt.
De werkelijke huurwaarde van dit pand bedraagt EUR 12.000. De Spaanse belasting op het tweede verblijf bedraagt EUR 700. Het KI dat werd vastgesteld voor dit tweede verblijf bedraagt EUR 1.500 (zie hierna).
Voorafgaand aan de wetswijziging zou de belastbare basis van deze belastingplichtige bepaald worden als volgt:
- In de Belgische aangifte personenbelasting zou EUR 11.300 moeten worden aangegeven. Namelijk de huurwaarde verminderd met de buitenlandse belasting (aftrekbaar)
- Nadien wordt er door het berekeningsprogramma een automatische kostenaftrek toegepast van 40%. De belastbare grondslag bedraagt aldus EUR 6.780 (EUR 11.300 – EUR 4.520)
Na de wetswijziging zou de belastbare basis als volgt bepaald worden:
- In de Belgische aangifte personenbelasting zal EUR 1.500 moeten worden aangeven. Het KI is een netto bedrag dus enige (buitenlandse) onroerende belasting kan niet in mindering worden gebracht
- Het belastbaar inkomen zal als volgt worden vastgesteld:
- Geïndexeerde basis: EUR 1.500 x 1,8630 (inkomstenjaar 2021) = EUR 2.794,50
- Belastbare basis: EUR 2.794,50 x 1,4 = EUR 3.912,30
Dit belastbaar inkomen zal vervolgens worden vrijgesteld, doch met progressievoorbehoud. Dit houdt in dat voor de bepaling van het tarief waaraan de niet-vrijgestelde inkomsten onderworpen worden, rekening zal gehouden worden met een onroerend inkomen van EUR 3.912,30 i.p.v. EUR 6.780.
Bovenstaande berekeningen gelden slechts voor gebouwde onroerende goederen die niet worden verhuurd (bvb. tweede verblijf) of die verhuurd worden aan een natuurlijk persoon die het goed niet gebruikt voor beroepsdoeleinden. Bij de verhuur aan vennootschappen, of een natuurlijk persoon die het goed gebruikt voor beroepsdoeleinden, blijven de werkelijke huurinkomsten belastbaar, verminderd met de buitenlandse belasting en forfaitaire kosten (40%). Deze kosten zullen voortaan wel beperkt worden in functie van het nieuw toegekende KI (net zoals dit voor Belgische onroerende goederen het geval is). Het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,4 zal ook als minimum belastbaar inkomen gelden.
Noteer tevens dat een KI enkel relevant is in de personenbelasting, niet over vennootschapsbelasting. Voor Belgische vennootschappen die buitenlands vastgoed bezitten zal geen KI worden vastgesteld. Het KI wordt in de vennootschapsbelasting immers niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen.
Wijze van vaststelling van het KI
De vaststelling van het KI zal op quasi dezelfde wijze gebeuren als voor Belgische onroerende goederen. Hier kon de fiscus tot voor kort beroepen op drie verschillende methodes:
- Een eerste methode bestaat erin om het KI te bepalen op basis van de huurwaarde van het betreffende onroerend goed op 1 januari 1975.
- Bij een tweede methode wordt het KI vastgesteld door middel van vergelijking met gelijkaardige onroerende goederen. Dit is de meest gehanteerde methode voor de woningen waarvoor een ruim aanbod – en dus veel vergelijkingspunten – bestaat.
- De derde methode baseert zich op de verkoopwaarden van het onroerend goed op het referentietijdstip (1975) waarop men een tarief van 5,3 % toepast. Deze methode wordt gebruikt wanneer men geen vergelijkingspunten vindt (bv. voor nijverheidsinrichtingen en uitzonderlijke goederen).
Omdat voor buitenlandse onroerende goederen ook niet evident is om de verkoopwaarde van 1975 te achterhalen werd ook een vierde methode toegevoegd aan de wet. Indien via de andere methodes geen KI kan worden vastgesteld, mag de historische waarde benaderd worden door op de actuele normale verkoopwaarde een actualisatie- of correctiefactor toe te passen. De actualisatiefactor zou jaarlijks worden bekendgemaakt in het Belgisch staatsblad en wordt bepaald aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar zoals gepubliceerd door de Nationale Bank van België. Voor het jaar 2020 zou die factor gelijk zijn aan 15,036. Om de actualisatiefactor voor 2021 te bepalen, wordt die factor 15,036 vermenigvuldigd met de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar voor het jaar 2020, vermeerderd met 1.
Wanneer ook de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed niet gekend is, kan gebruik gemaakt worden van de verwervingsprijs (voor zover de verwerving in normale omstandigheden gebeurde en er geen belangrijke werken aan het goed gebeurden sindsdien). Hierop wordt dan de correctiefactor gebruikt voor het jaar van verwerving.
Voorbeeld:
Stel een Belgisch rijksinwoner koopt een tweede verblijf in Spanje aan voor EUR 500.000. Hiervan is noch de historische huurwaarde, noch de historische verkoopwaarde gekend (m.n. per 1 januari 1975) en er bestaan evenmin nuttige vergelijkingspunten.
Om de historische waarde te bepalen zal daarom de correctiefactor (nog exact te bepalen voor 2021) worden toegepast op EUR 500.000. Om vervolgens het KI te bepalen zal het ‘gecorrigeerde’ bedrag worden vermenigvuldigd met 5,3%:
- 500.000 / 15,036 x 5,3% = 1.762,44
- Het KI voor het tweede verblijf in Spanje bedraagt EUR 1.762,44
Wanneer enkel de verwervingsprijs gekend was, bvb. EUR 300.000 in 2011, ziet de berekening er als volgt uit:
- 300.000 / 13,124 x 5,3% = 1.211,52
- Het KI voor het tweede verblijf in Spanje bedraagt EUR 1.211,52
Dezelfde principes zullen ook gehanteerd worden wanneer een nieuw gebouw wordt opgericht op een bestaand terrein.
Voorbeeld:
Stel dat in 2011 een grond werd aangekocht voor EUR 100.000, waarop vervolgens in 2020 een woning wordt opgericht met een waarde van EUR 250.000.
- Grond: 100.000 / 13,124 x 5,3% = 403,84
- Gebouw: 250.000 / 15,036 x 5,3% = 881,22
- Het KI voor deze woning bedraagt EUR 1.285,06
Verplichting om buitenlands onroerend goed aan te geven bij de fiscus
De eigenaar zal uit eigen beweging het bezit van zijn buitenlandse onroerende goederen moeten aangeven bij de Belgische fiscus (Administratie Opmetingen en Waarderingen; het vroegere kadaster):
- Wie reeds in het bezit is van een buitenlands onroerend goed (vóór 1 januari 2021) zal uiterlijk 31 december 2021 een aangifte moeten indienen
- Bovendien zal voortaan ook de overdracht of verwerving van een buitenlands onroerend goed binnen een termijn van vier maanden spontaan moeten worden aangegeven
In deze aangifte zullen volgende gegevens moeten worden opgenomen:
- Een korte beschrijving van het goed
- De ligging (adres en land)
- De normale verkoopwaarde. Of bij ontstentenis hiervan, de verwervingsprijs en het jaar van verwerving, evenals de kosten van eventuele werken en het jaar waarin deze werden voltooid
De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal een lijst opstellen van belastingplichtigen die in hun laatste aangifte buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven en zal deze belastingplichtigen contacteren om de nodige gegevens te verzamelen. De aangifteverplichting geldt pas van zodra de buitenlandse woning in gebruik werd genomen.
Belastingplichtigen die niet tijdig een aangifte doen van hun buitenlandse woning, riskeren een administratieve boete van EUR 250 tot EUR 3.000.
Eens het KI werd vastgesteld door de Administratie, zal dit worden betekend aan de belastingplichtige. Dit zal tevens raadpleegbaar zijn via MyMinfin. Verwacht wordt dat deze betekeningen uiterlijk 1 maart 2022 zullen gebeuren (met toepassing vanaf 1 januari 2021).
Inwerkingtreding
De wetswijziging heeft uitwerking vanaf 1 januari 2021 (kalenderjaar 2021 - aanslagjaar 2022). U zal dus pas in de aangifte personenbelasting die u in 2022 zal indienen voor het eerst het KI voor uw buitenlands inkomen moeten aangeven.
