Een nieuw hotelbeleggingsproduct in Spanje zijn de 'service-appartementen', die in het luxe segment ook 'branded residences' worden genoemd. Ze winnen aan populariteit, worden door specialisten in het algemeen gezien als een zeer interessant product en hebben een bijzonder goed rendement potentieel.
Deze 'beleggingscategorie', die momenteel in Spanje een vlucht neemt, zal naar verwachting exponentieel groeien en met name in het geval van ‘merkwoningen’. Dit concept werkt zowel in stedelijke gebieden, denk aan grote steden die tevens toeristische trekpleisters zijn (bijvoorbeeld Madrid, Barcelona, Valencia), maar ook in de vakantie- of tweede verblijfssector (bijvoorbeeld strand- of golfresorts in Costa Blanca Noord, Costa del Sol of de Canarische Eilanden). Zo zal er in het populaire en sterk opkomende Costa Blanca Noord (Benissa) een eerste lijn resort gebouwd worden met een honderdtal unieke suites en een zestal zeer exclusieve villa’s. Uitkijkend op de prachtige kustlijn tussen Moraira en Calpe, heeft het project een unieke opzet die ongetwijfeld de streek nog meer op de kaart zal zetten als exclusieve bestemming (zie ook onze blog “de opkomst van de Costa Blanca als superdeluxe woonbestemming”).
Het project is qua services, kwaliteit en exclusiviteit vergelijkbaar met Six Sense in Ibiza. IMMOFY is er trots op om geselecteerd te zijn geworden als één van de exclusieve aanbieders van dit veelbelovende product.
Wat zijn 'service-appartementen', ook wel 'merk-residenties' genoemd?
'Serviced Apartments' zijn appartementen met hoteldiensten en in het geval van 'branded residences' worden deze diensten aangeboden onder een hotelketen of luxe merk.
De koper van het appartement (investeerder) reserveert maximaal 14 dagen per jaar voor het gebruik ervan en de rest van de tijd wordt overgedragen via een verblijfscontract dat door de hotelier namens en ten behoeve van de investeerder wordt aangegaan. Gebruikers van de appartementen kunnen genieten van basisvoorzieningen of -diensten plus andere aanvullende voorzieningen, nader overeen te komen en apart te betalen, die in en door het hotel worden aangeboden.
Bij deze rechtsverhouding zijn dus drie partijen betrokken:
- de ontwikkelaar, die grond ontwikkelt of een gebouw renoveert voor hotelgebruik,
- de investeerder, die het ‘serviced apartment’ koopt en
- de hotelexploitant of -manager, die hoteldiensten in het hotel en in de appartementen levert c.q. exploiteert (onder het vlaggenschip van een hotel of een luxe merk in het geval van Branded Residences).
Wat zijn service-appartementen niet? Waarin verschillen ze van andere flexibele formules?
Het zijn geen toeristische appartementen, noch flexibele appartementen voor middellang of kort verblijf, omdat de ‘service appartementen’ worden beheerd door een exploitant die de eindgebruiker (lees hotelgast) hoteldiensten op het gebied van hotelmanagement levert op basis van een accommodatie-contract.
Er is ook geen sprake van timesharing, want hoewel de investeerder een periode reserveert voor het gebruik ervan, bezit de eigenaar 100% van de volledige eigendom en draagt hij het gebruik ervan over aan derden, wanneer hij er zelf geen gebruik van maakt.
Ze lijken erg op condo-hotels, gereguleerd door de regelgeving op de Balearen. Het condo-hotel is een hotel dat horizontaal is verdeeld, omdat de 'accommodaties' van verschillende eigenaren zijn. Bij Serviced Apartments is het hotel niet horizontaal verdeeld en vormen de appartementen (of villa's) aparte registratie-eenheden, omdat ze eigendom zijn van verschillende eigenaren.
.png?width=2000&height=739&name=image%20(1).png)
Wat zijn de redenen voor het huidige succes?
'Service appartementen' in Spanje demonstreren hun aantrekkelijkheid voor individuele vastgoedinvesteerders – veelal buitenlanders – die van een tweede (of derde of vierde) woning willen genieten en tegelijkertijd willen profiteren van de verwachte opbrengsten en waardestijging van deze investeringsobjecten.
Deze formule werkt succesvol als deze voor alle partijen voordelen of ‘meerwaarde’ heeft. De promotor van een stuk grond voor hotelgebruik of de rehabilitatie van een pand dat geschikt is voor hotelgebruik, neemt dit soort appartementen op in zijn productmix om het risico te verminderen en de winstgevendheid van zijn project te vergroten (het hotelmerk zal hem in staat stellen de appartementen tegen een bepaalde -hogere- prijs te verkopen) en op zijn beurt de behoefte aan financiering verminderen (aangezien de verkoop van de appartementen de financiële schulden zal verminderen). De investeerder die één of meerdere appartementen koopt, hoopt bovendien een groter rendement te behalen door de exploitatie door een deskundige hotelier onder een gerenommeerd merk (Branded Residences). De hoteluitbater krijgt een bredere en flexibelere productmix, wat bijdraagt aan verbetering van de resultaten.
Wat zijn de stedenbouwkundige vereisten om serviceappartementen te ontwikkelen?
Om ervoor te zorgen dat de appartementen voor hotel-doeleinden kunnen worden geëxploiteerd, kunnen ze zich in hetzelfde gebouw als het hotel bevinden, of in de directe omgeving (bijvoorbeeld villa's van een golfresort), zodat ze door de hotelier als geheel kunnen worden geëxploiteerd, samen met het hotel. In beide gevallen moet de grond of het gebouw, waar de appartementen zijn gesitueerd, geschikt zijn voor tertiair gebruik (hotel, toerisme) en niet voor uitsluitend residentieel gebruik.
Hoe zijn de rechtsverhoudingen tussen partijen contractueel geregeld?
Relatie tussen de promotor en de exploitant en/of merk
In de beginfase van het project zullen de promotor en de exploitant een samenwerkingscontract aangaan dat de levering door de manager van adviesdiensten over commercialisering en marketing omvat, waarbij het gebruik van het merk wordt gereguleerd. Daarnaast omvat de verantwoordelijkheid van de beheerder ook technisch ontwerpadvies met begeleiding van de uitvoering, zodat het voldoet aan de eisen van het merk.
Zodra de uitvoering van de werkzaamheden en de decoratie is voltooid in overeenstemming met de normen die door het merk zijn vastgelegd, ondertekenen de partijen het pre-openings- en beheerscontract.
Relatie tussen de promotor en de investeerder
In de uitvoeringsfase van de werkzaamheden sluiten de promotor en de investeerder een onderhandse koop- en verkoopovereenkomst en zodra de werkzaamheden zijn voltooid, verlenen de partijen een openbare akte voor de eigendomsoverdracht en het bezit van het appartement c.q. villa, met betaling van de rest van de kosten.
Relatie tussen de investeerder en de explointant en/of merk
De investeerder zal op zijn beurt een beheerscontract afsluiten met de hoteluitbater, zodat deze het appartement in zijn voordeel zal exploiteren, in ruil voor beheerskosten.
Normaal gesproken heeft de hotelmanager, als het een gerenommeerd internationaal merk is, een contractmodel met onroerende voorwaarden waaraan de investeerders (elke investeerder of de gemeenschap van eigenaren) zich houden zonder verdere onderhandelingscapaciteit. Deze contracten garanderen geen minimale winstgevendheid voor de investeerder, maar zijn onderworpen aan vaste en variabele vergoedingen (afhankelijk van bezetting en prijs) die prikkels bieden voor de hotelier.
Relatie tussen investeerders en gebruikers
De eindgebruiker (hotelgast) reserveert via een hotelboeking bij de exploitant, die de betaling ontvangt en het overeenkomstige deel van de prijs minus aftrekbare kosten en vergoedingen aan de investeerder levert volgens het beheerscontract.
Kortom, 'serviced apartments' zijn een aantrekkelijk vastgoedbeleggingsproduct, maar vanuit het eerste oogpunt mogelijk complex, net als het ontwerp, de ontwikkeling en het beheer van dit soort projecten. Vanaf de beginfase van het project is een goede contractuele vastlegging nodig, die de rechten, plichten en verantwoordelijkheden van de promotor, de investeerder en de hotelexploitant of -merk correct op elkaar afstemt. Immofy en haar netwerk van juridische en fiscale experts zijn goed uitgerust om investeerders te adviseren en te ontzorgen, zodat ze goed geïnformeerd en onbezorgd kunnen genieten van hun investering.
Ik nodig hierbij geïnteresseerden uit om met mij contact op te nemen voor meer informatie via: patrick@immofy.eu
