Wanneer je een huis in Spanje wil verkopen, moet je in bepaalde gevallen meerwaardebelasting betalen. Conreet betekent dit dat je als particulier meerwaardebelasting betaalt op de werkelijke meerwaarde van je vastgoed. Voor niet-residenten geldt er een vast tarief van 19%. Voor residenten is er een progressief tarief tot 23%.
De gemeentelijke meerwaardebelasting of Plusvalía
Als eerste is er de gemeentelijke meerwaardebelasting of de Plusvalía. Bij de verkoop van jouw woning in Spanje zal je als verkoper belast worden op de eventuele meerwaarde. Is er sprake van een nalatenschap van vastgoed? Dan zijn het de erfgenamen die deze meerwaardebelasting moeten betalen.
De berekening van de gemeentelijke meerwaardebelasting gebeurt op basis van het verschil tussen de initiële en de huidige kadastrale waarde van de woning. Het percentage wordt autonoom bepaald door de gemeente, en kan dus variëren.
De nationale meerwaardebelasting
Daarnaast is er ook de nationale meerwaardebelasting. Hier wordt je belast op de effectieve gerealiseerde meerwaarde.
Heb je geen meerwaarde gerealiseerd op het moment van de verkoop of van de overdracht van je onroerend goed? Dan betaal je uiteraard ook geen nationale meerwaardebelasting.
Hoe bereken je de meerwaardebelasting in Spanje?
Je betaalt als niet-resident het vast tarief van 19% belasting op het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van je woning. Wanneer je resident bent in Spanje is er een progressief tarief. Dan betaal je 19% belasting indien je winst lager dan 6.000 euro is, 21% belasting indien je winst tussen 6.000 en 24.000 euro is, en 23% belasting wanneer je winst hoger dan 24.000 euro is. Uiteraard mogen er een aantal aan- en verkoopkosten in rekening worden gebracht.
Welke kosten mag je bij de aankoopprijs rekenen?
Bij de aankoopprijs van je vastgoed in Spanje mag je kosten bijrekenen zoals het notariaat, erelonen van advocaten en juristen, het register, de betaalde belastingen, registratierechten en kosten van bepaalde verbouwingen. Dit kunnen bijvoorbeeld renovatiewerken zijn zoals een nieuwe keuken, het leggen van een andere vloer, het vernieuwen van het dak, het installeren van airco, enz.
Welke kosten mag je van de verkoopprijs aftrekken?
Ook van de verkoopprijs van je woning mogen verschillende kosten worden afgetrokken. Denk hierbij aan de betaalde plusvalía en de prestaties van het makelaarskantoor.
Opgelet: alle kosten die je in rekening brengt, moeten bewezen worden met officiële facturen met vermelding van uw naam, het betreffende adres in Spanje en je NIE nummer.
Wat met de aangifte en betaling van de meerwaardebelasting in Spanje?
Ben je als verkoper niet-resident op het moment van de ondertekening van de notariële akte? Dan zal er 3% ingehouden worden van de verkoopprijs door de koper. De koper dient dit bedrag binnen de maand terug te storten op de rekening van de Spaanse schatkist. Dit bedrag is een voorschot op de eventueel verschuldigde meerwaardebelasting van de verkoper.
Als verkoper moet je binnen de 4 maanden na de verkoop van je woning de afrekening van de meerwaardebelasting indienen.
- Heb je weinig of geen meerwaarde gerealiseerd? Dan kan je die 3% geheel of gedeeltelijk terugvorderen.
- Heb je een grote meerwaarde gerealiseerd? Dan dien je bij te betalen.
Ben je als verkoper wel resident op het moment van de ondertekening van de notariële akte? Dan is er geen inhouding van 3% maar zal deze belasting afgerekend worden bij de volgende aangifte van de personenbelasting.
Zijn er uitzonderingen op de meerwaardebelasting in Spanje?
Er zijn een aantal uitzonderingen op de meerwaardebelasting.
Zo betaal je als 65-plusser geen meerwaardebelasting op voorwaarde dat je resident bent in Spanje. Deze vrijstelling geldt op de verkoop van de gezinswoning, namelijk het onroerend goed waar je de afgelopen drie jaar woonde. In sommige gevallen kan van de periode van drie jaar worden afgeweken, bijvoorbeeld in geval van uitzonderlijke omstandigheden zoals een echtscheiding of ongeval.
Ben je jonger dan 65 jaar? Ook dan kan het zijn dat je geen meerwaardebelasting moet betalen. Wanneer je als resident het geld binnen de twee jaar opnieuw investeert in een andere woning die dienst doet als wettelijke verblijfplaats, betaal je geen meerwaardebelasting.
Daarnaast zijn er nog enkele vrijstellingen voor woningen die in de jaren '70 en '80 zijn aangekocht.
