Als je van plan bent om een huis te kopen in Spanje, is het goed om te weten wat het Eigendomsregister is en waarom het zo belangrijk is. Dit register speelt namelijk een cruciale rol in het waarborgen van de rechtszekerheid bij de aankoop van onroerend goed en het helpt je te voorkomen dat je met juridische problemen komt te zitten.
Als eerste, wat is het verschil tussen het Kadaster en het Eigendomsregister?
Vaak worden de termen 'Kadaster' en 'Register' door elkaar gehaald. In Nederland bijvoorbeeld is er het Kadaster, waarin informatie over vastgoed wordt vermeld die in Spanje in het Registro de la Propiedad (Eigendomregister) staat. Hieronder een korte uitleg van beide Spaanse begrippen, zodat duidelijk is waar we het over hebben in dit blog:
HET KADASTER:
Het ‘Catastro’ is een administratief register dat wordt beheerd door de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) en heeft voornamelijk betrekking op de fiscaal-administratieve aspecten van onroerend goed. Het doel van het Catastro is om een gedetailleerde geografische en administratieve basis te bieden voor belastingdoeleinden, zoals de berekening van onroerendgoedbelasting (IBI) en andere belastingen die verband houden met eigendom.
HET EIGENDOMREGISTER:
Het ‘Registro de la Propiedad’ is een officieel, juridisch register dat eigendom en andere rechten met betrekking tot onroerend goed (zoals hypotheken, erfdienstbaarheden, eigendomsoverdrachten, enz.) registreert. Het heeft een publiek karakter en biedt juridische zekerheid over de eigendom van vastgoed. Het doel van het register is om de rechten van de eigenaar te beschermen en duidelijk te maken wie de eigenaar is van een bepaald onroerend goed.
In dit blog gaan we nader in op de rol van het Eigendomsregister.
Wat is het Eigendomsregister precies en waarom deze raadplegen?
Het Eigendomsregister is een openbaar register waarin informatie wordt vastgelegd over wie eigenaar is van een bepaald onroerend goed, en welke rechten er op dat eigendom rusten. Als je een woning wilt kopen, is het absoluut aan te raden om het Eigendomsregister te raadplegen. Je kunt er controleren of de persoon van wie je koopt wel echt de eigenaar is, of er nog schulden op het pand rusten (zoals een hypotheek of een openstaande lening) of dat er misschien juridische problemen zijn met het eigendom. Dit kan bijvoorbeeld gaan om zaken als beslagleggingen of andere zakelijke rechten. Het Eigendomsregister zorgt ervoor dat alles officieel en transparant is, zodat je zeker weet dat de persoon van wie je koopt ook echt eigenaar is van de woning.
In Spanje wordt het Register beheerd door ambtenaren die werken onder het Ministerie van Justitie. Ze registreren allerlei juridische handelingen die betrekking hebben op onroerend goed, zoals de overdracht van eigendom, hypotheken, of gerechtelijke besluiten. Het doel hiervan is om ervoor te zorgen dat onroerend goed op een eerlijke en rechtmatige manier wordt verhandeld.
Hoe werkt het Eigendomsregister?
Elk Eigendomsregister is gekoppeld aan een specifiek geografisch gebied in Spanje. Ze werken met een systeem van "registerfolio's" – dat zijn documenten waarin de geschiedenis van een bepaald onroerend goed wordt vastgelegd. Elke keer dat er een wijziging is in de eigendomssituatie of er een nieuw recht wordt gevestigd (bijvoorbeeld een hypotheek), wordt dit genoteerd in het register.
Als je bijvoorbeeld een huis koopt, wordt dit recht van eigendom geregistreerd, en wordt er een nieuw "folio" aangemaakt met jouw naam als eigenaar. Op die manier kun je er zeker van zijn dat jouw eigendom officieel is vastgelegd en juridisch beschermd wordt.
Wat moet je weten over de registratiebeginselen?
Er zijn een aantal belangrijke principes die de werking van het Eigendomsregister regelen:
-
- Openbaarheidsbeginsel: Dit houdt in dat alle geregistreerde informatie openbaar is, zodat iedereen die een legitiem belang heeft, de gegevens kan inzien.
- Legaliteitsbeginsel: Alleen geldige handelingen worden geregistreerd. Als een document niet in orde is, kan de ambtenaar het weigeren om het te registreren.
- Legitimiteitsbeginsel: Zodra iets is geregistreerd, wordt aangenomen dat de geregistreerde informatie klopt en dat de persoon die het recht heeft, ook daadwerkelijk de eigenaar is.
- Principe van tegenstelbaarheid (voorrang): Als er een conflict is over het eigendom, heeft degene wiens recht het eerst is geregistreerd voorrang.
- Beginsel van publiek vertrouwen: Dit principe beschermt derden die te goeder trouw een eigendom kopen. Als een eigendom eenmaal is geregistreerd, wordt het geacht te kloppen, ook al blijkt later dat er fouten waren.
- Principe van rogering: De ambtenaar van het register handelt alleen op verzoek van de betrokkene (bijvoorbeeld de koper of verkoper). Hij registreert alleen iets als daarom wordt gevraagd of als er een gerechtelijk bevel is.
- Principe van opeenvolgend traject: Registraties vormen een doorlopende keten. Elke nieuwe registratie bouwt voort op de vorige. Soms kunnen er uitzonderingen zijn waarbij een registratie zonder voorafgaande inschrijving plaatsvindt.
Is registratie verplicht?
Het is niet verplicht om een eigendom te registreren, maar het wordt wel sterk aanbevolen. Als je geen registratie hebt, heb je namelijk weinig juridische bescherming. Stel dat je woning niet geregistreerd is, kan het bijvoorbeeld zijn dat iemand anders jouw eigendom "verkoopt" zonder dat je het weet, of dat het in beslag wordt genomen voor schulden die de vorige eigenaar had.
Hoe lang duurt het voordat het Eigendomsregister een woning registreert?
Na de indiening van de documenten duurt het ongeveer twee à drie maanden, voordat de registratie is afgerond. De ambtenaar van het Eigendomsregister moet de documenten controleren en zorgen dat alles in orde is, voordat het eigendom officieel op jouw naam wordt gezet. Als er iets mis is met de documenten, krijg jij of je juridisch vertegenwoordiger een bericht waarin wordt uitgelegd wat er ontbreekt of niet klopt.
Na registratie in het Eigendomsregister brengt het Register het Kadaster officieel op de hoogte van de nieuwe eigenaar van het eigendom (verbonden met gemeente voor belastingdoeleinden, de zogenaamde SUMA).
Hoe kun je het Eigendomsregister raadplegen?
Het Eigendomsregister is voor publiek toegankelijk, op voorwaarde dat de persoon in kwestie een rechtmatig belang kan claimen. Een nota simple kan online worden aangevraagd (met een firma digital of als abonnee), zijnde een samenvatting van de gegevens die in het register staan over een bepaald onroerend goed. Dit kost ongeveer €10 en de gegevens worden meestal binnen een dag verstrekt. Als je op zoek bent naar informatie over het eigendom van iemand anders, kun je een zogenaamde "locatie-nota" aanvragen, waarmee je kunt zien welke eigendommen een persoon of bedrijf in Spanje bezit.
Wat zijn de kosten van registratie?
De kosten voor het registreren van een eigendom in het Eigendomsregister zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de regio waarin het zich bevindt. Deze kosten worden berekend op basis van de waarde die aan het pand wordt toegekend in de officiële documenten.
Wat gebeurt er als je een woning niet registreert?
Als je het eigendom niet registreert, wordt je niet officieel erkend als eigenaar. Dit betekent dat je weinig juridische bescherming hebt, en dat je bijvoorbeeld het risico loopt dat iemand anders het pand zonder jouw toestemming verkoopt, of dat schuldeisers beslag leggen op het eigendom van de vorige eigenaar.
Waar moet je zijn voor je Eigendomsregister?
Spanje is verdeeld in verschillende hypotheekdistricten, en elk district heeft zijn eigen eigendomsregister. Je kunt op de website van de Registradores de España kijken om te zien welk district van toepassing is op het pand dat je wilt kopen.
De essentiële rol van een advocaat bij de controle van het Eigendomsregister
Hoewel je het raadplegen van het Eigendomsregister voor elke vastgoedtransactie zelf kan uitvoeren, is het juist interpreteren van hetgeen je aantreft in de nota simple een kunst op zich en dan hebben we het nog niet over de Spaanse taal die je waarschijnlijk niet (voldoende) machtig bent om dit op juiste wijze te doen. Het is sterk aanbevolen om daarvoor een advocaat in te schakelen voor de controle van het eigendom in het Register en het onderzoek van de juridische aspecten van de aankoop. Een advocaat speelt een sleutelrol in het waarborgen dat de aankoop van het onroerend goed zonder juridische complicaties kan plaatsvinden en controleert onder andere; de eigendomspapieren (bevestiging juridisch eigenaar), lasten en schulden (aanwezig of niet), overige juridische risico’s (beslaglegging, illegale bouw, etc.), eerdere eigendomsoverdrachten (verborgen problemen) en tevens stelt hij/zij de koopakte op en zorgt na aankoop, voor inschrijving in het Eigendomsregister.
Tot slot
Het Eigendomsregister is dus een cruciaal instrument om ervoor te zorgen dat vastgoedtransacties op een eerlijke en legale manier verlopen. Of je nu koper of verkoper bent, het biedt de nodige rechtszekerheid en voorkomt toekomstige problemen.
Het is echter altijd verstandig om een advocaat in te schakelen die je begeleidt bij het controleren van het eigendom in het register en je helpt om juridische valkuilen te vermijden. Tenslotte hanteert Spanje een ander rechtssysteem dan hetgeen je in je eigen land gewend bent en gedegen juridische kennis van vastgoedtransacties is onontbeerlijk. Zo kun je met een gerust hart de belangrijke beslissing nemen over de aan- of verkoop van onroerend goed in Spanje!
