De verklaring van nieuwbouw (ofwel Declaración de Obra Nueva) is een essentiële procedure in de vastgoedsector waarmee de bouw van een gebouw of woning in het Eeigendomsregister kan worden geformaliseerd, waardoor alles juridisch in orde is. Dit proces is niet alleen van belang voor de bouw van nieuwe woningen, maar ook voor grote, ingrijpende verbouwingen en/of uitbreidingen. In dit artikel leggen we uit wat het precies inhoudt, waarom je het nodig hebt en wanneer je het moet aanvragen.
Wat is de verklaring van nieuwbouw?
De verklaring van nieuwbouw (Declaración de Obra Nueva) is simpel gezegd een manier om alle veranderingen aan een stuk grond officieel vast te leggen. Of je nu een nieuw huis bouwt of iets onder of boven de grond toevoegt aan een woning, de verklaring zorgt ervoor dat deze wijzigingen correct kunnen worden geregistreerd in het Eigendomsregister. Dit maakt het gemakkelijker om later dingen te regelen, zoals de verkoop of verhuur van de woning of het afsluiten van contracten voor diensten als water of elektriciteit.
Wanneer moet je de akte voor nieuwbouw (laten) opstellen?
Zodra je de benodigde vergunningen hebt en de bouw echt van start is gegaan, kun je de akte voor een gebouw in aanbouw laten opstellen bij het Kadaster.
Wie stelt de akte op?
De verklaring van nieuwbouw wordt in principe door projectontwikkelaars of bouwbedrijven geregeld, vooral als ze woningen bouwen om te verkopen of te verhuren. Maar ook particuliere grondeigenaren die zelf een woning bouwen voor persoonlijk gebruik (een zogenaamde 'autopromotor') kunnen dit doen. Meestal wordt hiervoor een bevoegd architect voor aangesteld om de officiële verklaring op te stellen, die nodig is voor de notariële akte.
Soorten nieuwbouwverklaringen
Er zijn drie hoofdsoorten van akten van nieuwbouw:
1. Akte van ‘nieuwbouw in aanbouw’ (obra nueva en construcción)
-
- Deze akte wordt opgesteld voor een gebouw dat nog in aanbouw is. Het is vaak nodig wanneer je een hypotheek aanvraagt. Je hebt de bouwvergunning nodig die je toestemming voor de bouw geeft en een technisch certificaat dat bevestigt dat de bouw in lijn is met de vergunning.
2. Akte van ‘voltooide nieuwbouw’ (obra nueva terminada)
-
- Deze akte geldt voor gebouwen die klaar zijn en voldoen aan alle geldende regels. Het is nodig voor het aanvragen van nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit. Voor deze akte heb je verschillende documenten nodig, zoals:
- Eerste Bewoonbaarheidsverklaring, die aantoont dat het pand bewoonbaar is.
- Certificaat Einde Bouw, dat de voltooiing van de bouw bevestigt. Deze wordt opgesteld voor een bekwame specialist (meestal architect) en moet worden afgetekend door het Collega van Architecten
- Energie-efficiëntiecertificaat en andere technische documenten.
- Tienjarige bouwverzekering, ter dekking van mogelijke structurele schade die de stabiliteit van het gebouw in gevaar kan brengen (structuur van het gebouw).
- Gebouwenboek (libro del edificio), een technisch document waarin alle informatie is verzameld over de constructie.
- Deze akte geldt voor gebouwen die klaar zijn en voldoen aan alle geldende regels. Het is nodig voor het aanvragen van nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit. Voor deze akte heb je verschillende documenten nodig, zoals:
3. Akte van ‘reeds bestaande nieuwbouw’ (obra nueva antigua)
-
- Dit is voor onroerend goed dat nog niet, niet compleet of verkeerd geregistreerd staat in het Eigendomsregister. Denk daarbij aan het ontbreken van het zwembad of een garage. Het is mogelijk om dit later te corrigeren middels een technisch certificaat van een professional en een notariële akte waarin het pand wordt beschreven en de leeftijd ervan verklaart. Hiervoor dient de zogenaamde 'verjaringsperiode' zijn verstreken (op dit moment in de Comunidad Valenciana; 15 jaar) of -achteraf- een gemeentelijke bouwvergunning te worden aangevraagd voor de betreffende bebouwing.
Is de verklaring van nieuwbouw verplicht?
Of je de akte van nieuwbouw verplicht moet opstellen, hangt af van de situatie. Als je zelf een huis bouwt voor persoonlijk gebruik, is het niet strikt noodzakelijk, maar het wordt wel aanbevolen. De akte is nodig voor het aanvragen van nutsvoorzieningen en kan later problemen voorkomen.
Wanneer is de verklaring van nieuwbouw echt nodig?
Als je het gebouw wilt verkopen, verhuren of een hypotheek wilt aanvragen, moet je deze akte hebben. Ook als je als ontwikkelaar een hypotheek voor de bouw wilt afsluiten, moet de akte van nieuwbouw geregeld worden.
Wat kost de verklaring van nieuwbouw?
De kosten voor de akte van nieuwbouw kunnen behoorlijk variëren. Ze hangen af van verschillende factoren, zoals de locatie van het pand, de taxatiewaarde, de waarde van de bouw en het notariskantoor dat je kiest. De belangrijkste kostenposten zijn:
-
- Zegelrecht (belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen), in de Comunidad Valencian is deze 1,5% van de waarde van de nieuwbouw.
- Notariskosten, die afhankelijk zijn van het notariskantoor.
- Kosten voor de registratie van de akte in het Eigendomsregister.
Conclusie
De verklaring van nieuwbouw is een belangrijke juridische procedure die ervoor zorgt dat de bouw van een pand officieel wordt geregistreerd in het Spaanse Eigendomsregister. Of je nu een woning voor jezelf bouwt, een woning van een projectontwikkelaar koopt of je eigen woning wilt verkopen waarvan je bijvoorbeeld weet dat er een aanbouw is gedaan, het is essentieel om te begrijpen wanneer en waarom je deze akte nodig hebt. Door de juiste stappen te volgen, kun je juridische problemen vermijden en het proces van (ver)koop, verhuur of het aanvragen van een lening soepel laten verlopen.
Het is altijd goed om je goed voor te bereiden en de benodigde documenten op orde te hebben! Neem bij twijfel contact op met een professional die je (juridisch) kan bijstaan in het afhandelen van de procedure.
