Kies je ervoor om met of zonder inboedel te kopen?
Bij het kopen van een huis in Spanje, kan je voor de keuze gesteld worden of je de woning met of zonder het bestaande inventaris wilt kopen, en of deze in de verkoopprijs wordt opgenomen, of dat je deze apart gaat betalen. Tenslotte zijn de meeste woningen aan de Spaanse Costa’s tweede of vakantiewoningen en als deze worden verkocht, hebben de verkopers in veel gevallen weinig tot geen belangstelling om de meubels te moeten verhuizen naar hun eigen land (waar ze meestal hun gebruikelijke en volledig gemeubileerde woning hebben). De verschillende opties hebben zo hun voor- en nadelen waar je rekening mee moet houden. In deze blog benoemen we enkele punten om in overweging te nemen voor je de beslissing daarover neemt.
Het kopen van een huis zonder inventaris biedt enkele voordelen, zoals flexibiliteit bij het kiezen van meubels en decoraties die bij jouw smaak passen, evenals ruimte voor onderhandelingen over de prijs. Bovendien kan het resulteren in minder administratieve rompslomp en lagere meerwaardebelasting bij toekomstige verkoop. Hierover meer verderop in dit artikel.
Aan de andere kant zijn er ook nadelen aan het kopen van een huis zonder inventaris, zoals de extra kosten voor het kopen van meubels en apparaten, evenals de tijd en moeite die nodig zijn om het huis naar jouw wensen in te richten en het vinden van de geschikte meubelzaken.
Het kopen van een huis met inventaris kan daarentegen ook gemak bieden, omdat het huis direct klaar is voor gebruik en je je geen zorgen hoeft te maken over het kopen van extra items. Bovendien kan het in sommige gevallen kostenbesparend zijn.
Echter, er zijn ook nadelen aan verbonden, omdat je beperkt bent tot de meegeleverde en soms wat versleten inventaris die niet geheel naar je smaak is, mogelijke overwaardering van de prijs door de verkoper, en het risico dat de meegeleverde inventaris en/of witgoed op korte termijn kapot gaat, wat kan leiden tot toch nog extra kosten op de korte of lange termijn. Daarnaast kan het kopen van een huis met inventaris resulteren in hogere meerwaardebelasting bij toekomstige verkoop, aangezien de waarde van de woning bij aankoop hoger kan zijn.
LATEN WE HET FISCALE ASPECT VERDER TOELICHTEN. Het is belangrijk om te weten dat als je de woning met inboedel oftewel inclusief roerende zaken koopt, welke je laat opnemen in de notariële akte, je over de waarde hiervan 6% belasting betaalt in plaats van de 10% voor het onroerend goed. Tevens moet de waarde van de meubels controleerbaar zijn en in overeenstemming met het bedrag wat wordt vermeld in de akte (door middel bijvoorbeeld van een foto-inventaris en beter nog, het overleggen van facturen). De Spaanse belastingdienst voert steekproefsgewijs controles uit, met name bij verkopen waarbij een relatief hoge waarde wordt vermeld voor het inventaris, en in dat geval moet de koper kunnen aantonen dat de betaalde waarde voor de inventaris reëel is. Zo niet, dan kan er een naheffing volgen en als je pech hebt zelfs een boete.
Kies je ervoor om de roerende zaken met de verkopende partij onderling te verrekenen, weet dan dat dit voor eigen risico is en dat zowel makelaars als advocaten/gestors hiermee geen bemoeienissen willen, dit gezien het feit dat het wettelijk verboden is. Over roerende goederen moet tenslotte ook overdrachtsbelasting worden betaald. De aansprakelijkheid ligt dus geheel bij jezelf. De manier van betaling, de keuze voor het tijdstip van betaling, de controle van de over te nemen meubels en de compleetheid ervan, is derhalve voor risico van de koper.
Koop je de woning zonder inventaris of kom je overeen dat de aankoopprijs inclusief inventaris is, dan betaal je over het geheel een overdrachtsbelasting van 10%. Deze waarde wordt ook als uitgangspunt genomen op het moment dat je de woning in de toekomst weer gaat verkopen. De winstbelasting bij verkoop zal dus lager uitvallen, dan wanneer je de woning koopt met een aparte betaling voor het inventaris.
Een fictief voorbeeld: Je koopt een woning voor 750.000€, inclusief inventaris. Er zijn 3 mogelijkheden om voor te opteren.
- Indien je de woning koopt voor 700.000€ en de meubels voor 50.000€ en je laat deze opnemen in de akte, dan betaal je: 10% over 700.000€ = 70.000€ (onroerend goed) plus 6% over 50.000€ = 3.000€ (roerend goed), in totaal 73.000€ overdrachtsbelasting.
- Indien je de 'woning inclusief inboedel' koopt voor 750.000€ betaal je: 10% over de totaalprijs van 750.000€ = 75.000€, oftewel 2.000€ meer.
- Indien je besluit om de meubels onderling af te rekenen met de verkoper voor eigen risico, dan betaal je 10% over 700.000€ = 70.000€, oftewel 5.000€ minder.
Verkoop je de woning over ‘x’ jaar weer voor de prijs van 1.000.000€ (onroerend goed), dan betaal je aan overdrachtsbelasting
- in geval 1: 19%* over 300.000€ (1.000.000€ - 700.000€) = 57.000€
- in geval 2: 19% over 250.000€ (1.000.000€ - 750.000€) = 47.500€
- in geval 3: 19% over 300.000€ = 57.000€
*) Tarief voor niet-residenten op moment van schrijven van dit artikel.
NB. In de praktijk wordt er bij verkoop van de woning 3% niet-residentenbelasting ingehouden, welke als voorschot dient voor de winstbelasting. Indien de woning zonder winst wordt verkocht, dan kan deze belasting worden teruggevraagd. Meer hierover in dit blog.
