Je hebt je droomhuis gevonden, er de eerste nacht doorgebracht en je bent in de keuken om het ontbijt klaar te maken om deze op het terras in het zonnetje te verorberen..... en er komt geen warm water uit de kraan. Bij nadere inspectie blijkt dat de keukenboiler helemaal verroest is. Verborgen gebrek! Of toch niet....?
In Spanje ligt de verplichting om een woning te onderzoeken voor de aankoop in de eerste plaats bij de kopende partij. Van de koper wordt verwacht dat hij of zij een redelijke inspectie uitvoert om de staat van de woning te beoordelen en vast te stellen of er gebreken of problemen zijn die van invloed kunnen zijn op zijn of haar aankoopbeslissing. Dit omvat onder andere het onderzoeken van de werking van de installaties, zoals elektriciteit, loodgieterswerk, verwarming en airconditioning.
Het is echter belangrijk op te merken dat, hoewel de primaire verantwoordelijkheid bij de koper ligt, de verkoper ook de verplichting heeft om alle bekende gebreken aan het pand bekend te maken. Dit geldt ook voor gebreken die niet direct zichtbaar zijn tijdens een gewone inspectie. In de praktijk is het gebruikelijk om in Spanje een woning te (ver)kopen ‘zoals gezien’ (como cuerpo cierto), wat de verkoper zo goed als vrijwaart van eventuele klachten van de koperskant na de notariële overdracht.
Om te voorkomen dat men in deze situatie belandt, is het aan te raden om als kopers een professionele technische keuring van de woning aan te vragen, voordat de koop wordt afgerond. Deze inspecties kunnen een gedetailleerdere beoordeling geven van de staat van de woning en de inrichting ervan, wat de koper kan helpen bij het nemen van een weloverwogen beslissing over de aankoop.
In de Valenciaanse Gemeenschap, net als in de rest van Spanje, verwijzen verborgen gebreken naar problemen of fouten in een woning die niet gemakkelijk te detecteren zijn tijdens een standaard visuele inspectie. Deze gebreken kunnen onder andere structurele problemen, verborgen vochtschade, elektrische of loodgietersproblemen zijn.
De regelgeving die in de Valenciaanse Gemeenschap van toepassing is met betrekking tot verborgen gebreken is vastgelegd in het Spaanse Burgerlijk Wetboek (met name in de artikelen 1484 tot 1486). Deze artikelen bepalen dat als een verborgen gebrek wordt ontdekt na de aankoop van een woning, de koper het recht heeft om een vordering in te stellen tegen de verkoper binnen 6 maanden na aankoop van de woning. Deze gebreken moeten middels een rapport van een bevoegd technicus worden overlegd, waarin deze aangeeft wat de gebreken zijn, en daarbij tevens aantonend dat deze inderdaad moedwillig verborgen zijn gehouden door de verkoper.
Het is belangrijk om op te merken dat, mocht er een geschil ontstaan met betrekking tot verborgen gebreken, het raadzaam is om gespecialiseerd juridisch advies in te winnen om de rechten en verantwoordelijkheden van beide partijen die betrokken zijn bij de onroerend goed transactie volledig te begrijpen. Specifieke details en juridische procedures kunnen verschillen, dus het is essentieel om de juiste begeleiding te krijgen om de situatie effectief op te lossen. Houdt er rekening mee dat het in de meeste gevallen op een rechtszaak aankomt, waarvan de uitkomst onvoorspelbaar is, zelfs als men denkt dat het verborgen gebrek en de schuldvraag overtuigend is aangetoond middels het eerder genoemde rapport.
CONCLUSIE: In Spanje is de koper primair verantwoordelijk voor het onderzoeken van een woning vóór de aankoop. Hoewel de verkoper gebreken moet onthullen, wordt de woning meestal verkocht 'zoals gezien'. Het is raadzaam voor kopers om een professionele inspectie aan te vragen als er vermoedens zijn over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud of mogelijke lekkage. In de Valenciaanse Gemeenschap en elders in Spanje worden verborgen gebreken gedefinieerd en gereguleerd in het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Bij geschillen is gespecialiseerd juridisch advies aan te bevelen, omdat zelfs met bewijs van gebreken de uitkomst van een rechtszaak onvoorspelbaar kan zijn. Bij twijfel over de staat van de woning, vraag je makelaar dan naar de mogelijkheid om een technische inspectie te laten uitvoeren.
