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C'est le moment, la décision d'acheter une (deuxième) maison en Espagne est prise ou peut-être avez-vous même déjà trouvé "la maison" !
Si vous pouvez financer l'achat avec vos propres fonds, c'est bien sûr actuellement l'option la plus idéale en Espagne. Cependant, nombreux sont ceux parmi nous qui, pour diverses raisons, préfèrent financer une partie par un prêt hypothécaire. Vous pouvez arranger le financement dans votre propre pays ou en Espagne. D'après les nombreux acheteurs qui vous ont précédé, nous savons maintenant que la demande d'un prêt hypothécaire en Espagne peut être un défi et certainement chronophage. C'est pourquoi, dans ce blog, nous vous informerons en détail sur ce à quoi vous devez faire attention et pourquoi il est conseillé de demander le prêt hypothécaire à un stade précoce.
La demande d'un prêt hypothécaire implique la fourniture d'une quantité importante de documentation et en outre, la rapidité (ou plutôt la lenteur) avec laquelle la documentation est examinée et traitée par les banques n'est peut-être pas ce à quoi vous êtes habitué dans votre propre pays. Cela est dû au fait que chaque pays a ses propres documents financiers (bulletins de salaire, aperçus fiscaux, comptes annuels des entreprises), ce qui complique leur interprétation, et il y a bien sûr la barrière de la langue, ce qui retarde une évaluation correcte.
Il est donc essentiel de soumettre la demande de prêt hypothécaire bien à l'avance et, si possible, de commencer la procédure avant même la réservation, afin d'avoir à temps une vision réaliste de votre capacité de dépense maximale.
Si vous trouvez une maison et qu'il s'avère qu'un financement est nécessaire, accordez-vous suffisamment de temps pour compléter le processus de demande. Dans ce cas, planifiez la date limite du notaire pas avant 10 semaines après la signature de l'accord de réservation. Si le processus est terminé plus tôt, vous pouvez toujours choisir d'aller chez le notaire plus tôt.
Un avantage supplémentaire d'une offre approuvée est que vous avez immédiatement une bonne ligne directrice pour le prix d'achat maximal de votre future maison et cela évite beaucoup de stress et de déceptions. Une réservation ou un « achat avec droit à financement » n'est en effet pas courant en Espagne. Vous pourriez ainsi manquer une maison en attendant l'approbation ou même perdre le montant de la réservation payée, dans le cas où vous n'obtenez pas l'hypothèque (à temps).
Nous vous recommandons également de demander un certificat NIE à ce stade, car celui-ci est également nécessaire lors de la demande de prêt hypothécaire et prend du temps à obtenir. Lisez-en plus à ce sujet dans ce blog.
Après l'approbation d'une hypothèque, nous n'avons pas encore terminé. Une période de 10 jours de « réflexion » est légalement requise en Espagne, cette période commence à partir du moment où les détails de l'hypothèque sont fournis au notaire par la banque. Après ces 10 jours calendaires, en tant qu'acheteur, vous devez d'abord signer l'acceptation des conditions hypothécaires (FEIN) en présence du notaire, et au moins 1 jour calendaire plus tard, l'acte de prêt hypothécaire et l'acte d'achat peuvent être signés. En d'autres termes, vous devez tenir compte de 2 jours chez le notaire !
Gardez également à l'esprit que l'argent que vous payez de vos propres moyens pour l'achat de la maison (la partie qui n'est pas financée) doit être à temps sur le compte bancaire espagnol. Cela peut être un compte à votre nom ou un compte tiers du notaire, et la banque qui fournit le financement en Espagne devra en être informée. De nombreuses banques ont une limite journalière de, par exemple, 50 000 euros pour les virements à l'étranger, ce qui peut signifier que vous devez effectuer plusieurs virements sur différents jours pour atteindre le montant total. Cela signifie qu'il faut plus de temps pour que le montant total soit sur le compte ! Si l'argent n'est pas là à temps, le transfert notarié ne peut pas avoir lieu.
ASTUCE ! La plupart des banques offrent également la possibilité d'augmenter la limite journalière pour une certaine période, afin que vous puissiez transférer le montant en une seule fois. Cependant, vous devez en faire la demande bien à l'avance auprès de la banque !
N.B. Une hypothèque sur une propriété existante peut être accordée par une évaluation indépendante, mais pour une propriété/appartement neuf (appelé projet), une hypothèque ne peut généralement être accordée qu'une fois que la propriété neuve est inscrite au registre foncier (un processus qui peut prendre encore deux à trois mois après l'émission d'un certificat de fin de construction). Une exception peut être faite pour une maison individuelle, mais cela dépend de chaque banque.
En somme, une demande de prêt hypothécaire prend du temps et nécessite la fourniture de nombreux documents. Tenez-en compte, préparez-vous et planifiez suffisamment de temps pour vous-même ! Comme le titre l'indiquait déjà, nous vous fournissons une liste de contrôle pour vous aider.
Il est également conseillé de faire appel à un intermédiaire bien réputé spécialisé dans les prêts hypothécaires, qui peut vous accompagner et vous expliquer en détail tous les tenants et aboutissants. Les frais supplémentaires que vous engagez vous offrent la commodité d'un spécialiste en prêts hypothécaires dans un pays étranger, un interlocuteur fixe et, de plus, vous pouvez vous adresser à lui dans votre propre langue.
CHECKLIST HYPOTHÈQUE EN ESPAGNE
Financement maximal pour les non-résidents :
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- 1ère maison : 70 % du prix d'achat de la maison (> 60 ans, 60 %)
- Si c'est une 2e, 3e ou plus maisons : 50 %
- Achat via entreprise : 60 %
Durée :
Le processus complet dure en moyenne 6 à 8 semaines.
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- semaine 1-2 : Collecte des documents (Le temps moyen que les clients prennent pour collecter les documents est souvent un peu plus long)
- semaine 2 : Vérification
- semaine 2 : Collecte des documents restants
- semaine 3 : Offre de la banque
- semaine 4-5 : Évaluation de la propriété
- semaine 6-7 : Offre contraignante de la banque (FEIN*) suivie de la livraison de celle-ci au notaire
Vous devez encore attendre 10 jours après la signature des conditions hypothécaires avant de pouvoir vous rendre chez le notaire pour finaliser le processus.
*) FEIN : contient les informations essentielles sur le prêt hypothécaire, dites conditions hypothécaires.
Durée maximale :
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- Résidents : 30 ans
- Non-résidents : 20 ans (par exception 25 ans)
- Âge : L'hypothèque doit être remboursée avant que le client ait 75 ans (dans certains cas 80 ans)
Résumé des coûts prévus :
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- Taxe de transfert : 10 % (région Comunidad Valenciana) jusqu'à 1M, au-dessus 11 %
- Notaire, cadastre et gestoria : 2.500 € - 5.000 € (prix estimé)
- Assurance habitation : 400 € (estimation, cela varie selon la maison)
- Assurance risque décès : 500 € par an (selon l'âge et le montant de l'hypothèque)
- Commission de clôture de la banque : 0,5 %-1 % du montant de l'hypothèque
- Frais de traitement de l'intermédiaire : 2.500 € - 3.000 € (prix estimé)
Calcul approximatif - exemple :
Exemple pour une valeur de maison de 100.000 € achetée par un non-résident :
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- 70 % Hypothèque - 70.000 €
- 30 % Acompte - 30.000 €
- 10 % Taxe de transfert (Com. Valenciana) - 10.000 €
- 5 % Autres coûts - 5.000 € (estimation)
-
Total des fonds propres nécessaires : 45 % - 45.000 €
Types d'hypothèques :
Il n'y a que 2 types d'hypothèques en Espagne et une combinaison de ces deux formes :
- Taux fixe : Ce taux reste fixe pendant toute la durée
- Taux variable : Ce taux est révisé chaque année en fonction de l'Euribor et du taux de marge
- Mixto : Un mélange de fixe et variable, où une période fixe de 5 ans est généralement offerte, puis elle est convertie en taux variable
Documentation requise :
1. Identification personnelle
- Copie de la carte d'identité ou du passeport
- Copie NIE (Numero Identificación Extranjero)
- Copie du numéro de service de la citoyenneté (visible sur la 1ère page du passeport)
2. Preuve de revenus
Si employé :
- 3 bulletins de salaire récents
- 2 déclarations fiscales complètes les plus récentes
- Relevés bancaires des 6 derniers mois, où tous les crédits et débits sont visibles
- Relevé annuel
- Extrait du registre BKR / Rapport de crédit
- Aperçu des économies
- Aperçu de l'hypothèque de votre propre maison, où les frais mensuels, le taux d'intérêt et le montant du prêt et la date de fin sont indiqués
- Extrait du cadastre / aperçu de la valeur actuelle de la maison (NL/BE)
- Contrat de location
Travailleur indépendant :
- 2 déclarations fiscales complètes les plus récentes
- Bilans, compte de pertes et profits des deux dernières années
- Inscription à la Chambre de Commerce (KvK)
- Extrait du registre BKR / Rapport de crédit
- Aperçu des économies
- Aperçu de l'hypothèque de votre propre maison, où les frais mensuels, le taux d'intérêt et le montant du prêt et la date de fin sont indiqués
- Extrait du cadastre / aperçu de la valeur actuelle de la maison (NL/BE)
- Contrat de location
Revenus locatifs :
- Aperçu Excel avec l'adresse de la maison, la valeur, le montant de l'hypothèque, les frais mensuels, les revenus locatifs
- Contrats de location des maisons louées
- Relevés bancaires des 6 derniers mois où les revenus locatifs sont visibles
- Informations générales sur l'achat
- Contrat de vente provisoire / Contrat de réservation
- Preuve de paiement de la réservation / dépôt
- NOTA SIMPLE (extrait du registre immobilier espagnol)
- Licencia de Primera Ocupación (s'il s'agit d'une nouvelle construction)
- Rapport d'évaluation (si disponible)
N.B. Les banques peuvent encore demander des informations supplémentaires pendant le processus de demande.
