Vous avez trouvé la maison de vos rêves en Espagne ? Fantastique, félicitations ! Mais avant de recevoir les clés, vous devrez passer par une procédure passionnante. Dans ce blog, nous vous donnerons un bref aperçu du processus d'achat afin que vous sachiez à quoi vous attendre et que vous soyez bien préparé. Bien que chaque processus puisse être unique, les grandes lignes restent généralement les mêmes.
De la négociation à la réservation
Tout commence par les négociations sur le prix et les conditions. Cela peut inclure le contenu, la date de transfert souhaitée, une étude structurelle et le financement (remarque : la réservation de financement n'est pas courante en Espagne). Une fois que vous et le vendeur êtes d'accord sur les conditions, la première étape concrète consiste à signer un contrat de réservation et à payer un montant de réservation, également appelé « reserva ».
Le montant de la réservation varie généralement entre 3 000 et 10 000 euros, en fonction de la valeur du bien. Ce paiement signifie que le bien est temporairement retiré du marché et que le vendeur indique qu'il ne sera vendu à personne d'autre.
Le contrat d'achat
Après la réservation, le contrat d'achat est signé, en Espagne connu sous le nom de « Contrato de arras » ou « Contrato de compraventa ». Cela implique généralement que vous versiez au vendeur un acompte de 10 % du prix d'achat (dont le paiement de la réservation est déduit) lors de la signature. Ce contrat contient toutes les informations essentielles qui seront également incluses dans l'acte notarié final de vente.
Si vous achetez une maison neuve, vous effectuerez souvent des paiements intermédiaires par phase de construction. Le calendrier exact peut varier, mais voici un exemple :
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- réservation
- 20 % (moins la réservation) à la signature du contrat d'achat
- 15 % à l'achèvement des travaux de gros œuvre
- 15 % à l'étanchéité et à l'isolation de la maison
- paiement final sur le compte d'attente du notaire (50 % restant)
Préparation du transfert notarié
Ensuite, vous vous préparez pour le transfert notarié. Votre avocat s'assurera que tous les documents juridiques sont en ordre et vérifiera s'il existe des dettes impayées. La dernière étape consiste à se rendre chez le notaire, où le transfert officiel de propriété a lieu et où vous payez le montant restant.
Vous payez le montant restant du prix d'achat au notaire et sur son compte fiduciaire (nom officiel du « compte tiers »). Pour les maisons existantes, il s'agit généralement de 90 % (les 10 % restants ayant déjà été versés à titre d'acompte). Pour les nouvelles constructions, vous payez le dernier versement selon le calendrier convenu, par exemple 50 % du prix d'achat total. Bien que le paiement final semble simple, il y a quelques points à prendre en compte pour que tout se passe bien.
Paiement final et autres frais
Informez votre banque dans votre pays du virement important prévu pour l'achat d'une maison. Cela permet d'éviter que la banque ne bloque le paiement par mesure de sécurité. Vous pouvez convenir avec votre banque de transférer le montant final en une seule fois, après quoi elle « ouvrira » le compte à un moment convenu à l'avance. Vous pouvez également choisir de payer le montant en plusieurs fois, par exemple par tranches de 50 000 € (les limites des virements bancaires peuvent varier d'une banque à l'autre). Ce processus peut prendre plusieurs jours, alors gardez cela à l'esprit et informez votre avocat à temps afin qu'il puisse fournir au notaire les coordonnées bancaires nécessaires.
Faites attention aux points suivants lors des paiements :
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- Si vous achetez en tant que particulier, le paiement restant doit être transféré à partir d'un compte privé au nom de l'acheteur. Si, par exemple, vous vivez en concubinage et/ou n'êtes pas mariés (vous êtes célibataires au regard de la loi espagnole) ou si l'achat est effectué par des amis ou de la famille, les paiements doivent être effectués proportionnellement par les acheteurs concernés et à partir de comptes bancaires à leur nom. Ceci est important pour les autorités fiscales, afin que le flux de fonds puisse être suivi.
Un compte bancaire « et/ou » au nom de tous les acheteurs peut être une solution. - Si l'achat est effectué au nom d'une société de capitaux, le paiement restant doit provenir d'un compte professionnel portant le même nom que l'acheteur (société) tel qu'indiqué dans l'acte.
- S'il n'est pas possible d'effectuer le paiement à partir d'un compte portant le même nom (points 1 et 2), une déclaration ou un accord doit être présenté(e) expliquant la relation monétaire entre l'acheteur et le payeur. Il peut s'agir, par exemple, d'un accord de prêt entre une entreprise et un particulier ou d'un prêt d'un partenaire à l'autre.
- Si vous achetez en tant que particulier, le paiement restant doit être transféré à partir d'un compte privé au nom de l'acheteur. Si, par exemple, vous vivez en concubinage et/ou n'êtes pas mariés (vous êtes célibataires au regard de la loi espagnole) ou si l'achat est effectué par des amis ou de la famille, les paiements doivent être effectués proportionnellement par les acheteurs concernés et à partir de comptes bancaires à leur nom. Ceci est important pour les autorités fiscales, afin que le flux de fonds puisse être suivi.
Sachez que les paiements doivent de préférence être effectués à partir de comptes bancaires situés dans des pays de l'UE. Si l'argent est transféré depuis un pays hors de l'UE, la banque destinataire peut « geler » le paiement car elle doit d'abord enquêter sur l'origine de l'argent en vertu de la législation anti-blanchiment. Il faut fournir des documents indiquant d'où vient l'argent (salaire, dividendes ou épargne, par exemple) et à quoi il servira (achat d'une maison). Ce processus peut prendre un certain temps et le transfert ne peut avoir lieu tant que la banque n'a pas débloqué l'argent.
Si ce n'est pas possible, il peut être conseillé de faire appel à un cambiste à temps ou de faire transiter l'argent par un compte séquestre européen pour lequel la banque a déjà effectué les contrôles nécessaires en matière de blanchiment d'argent.
La procédure ci-dessus sera différente si vous achetez avec un prêt hypothécaire espagnol. Dans ce cas, la banque qui fournit le prêt hypothécaire devra vous informer de sa procédure. Pour en savoir plus sur le processus d'achat avec un prêt hypothécaire espagnol, consultez ce blog.
Fournir une preuve des virements bancaires
Les reçus de transfert pour tous les paiements (réservation, 10 % au vendeur et paiement(s) restant(s) au notaire) doivent être fournis sous forme de relevés bancaires officiels au format PDF (et non de captures d'écran des virements). Ces reçus de paiement seront officiellement ajoutés à l'acte de vente. Les reçus de paiement doivent indiquer lisiblement les numéros IBAN et les noms du titulaire du compte et du destinataire, ainsi que le montant et la date. Ceci est exigé par la loi en rapport avec la loi sur le blanchiment d'argent. Assurez-vous que votre avocat dispose de ces reçus au moins un jour avant le transfert notarié.
Frais de l'acheteur
Enfin, vous devez prendre en compte le paiement de la taxe de mutation ou, dans le cas d'une nouvelle construction, le paiement du « droit de timbre ». En outre, les frais de notaire et d'inscription au registre de la propriété doivent être payés. Votre avocat peut vous donner une estimation du montant à l'avance et vous demander de le payer sur son compte client avant ou juste après le transfert notarié. L'avocat se chargera du paiement de ces frais, appelés « frais de l'acheteur ». Il est également possible que l'avocat demande au bureau du notaire de s'en occuper. Dans ce cas, vous recevrez ensuite une facture pour l'acte notarié et l'inscription au registre de la propriété. La taxe de transfert doit être payée dans le mois suivant la signature de l'acte de vente.
Conclusion
L'achat d'une maison en Espagne est un processus qui comporte plusieurs étapes importantes, de la réservation à la cession notariée. Bien que chaque processus puisse être unique, les grandes lignes restent les mêmes. Il est essentiel d'être bien informé sur la manière dont les paiements doivent être effectués, sur les documents à fournir et sur les vérifications à effectuer, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises juste avant ou même le jour de la signature de l'acte de vente. Faire appel aux services d'un avocat expérimenté pour vous aider à suivre la bonne procédure vous permettra de vous assurer que tout est traité correctement et que les problèmes inattendus sont évités. Dans le cas improbable où quelque chose se passe différemment que prévu, il/elle vous aidera à trouver la bonne solution.
