.png?width=774&height=322&name=oficina%20%20kantoor%20IMMOFY%20(2).png)
Het is zover, het besluit om een (tweede) woning te kopen in Spanje is een feit of misschien heb je 'dé woning' zelfs al gevonden!
Indien je de aankoop uit eigen middelen kan financieren, dan is dat op dit moment in Spanje waarschijnlijk de meest ideale optie. Echter, er zijn ook velen onder ons die -door verschillende redenen- er de voorkeur aan geven om een deel te financieren middels een hypotheek. Je kan de financiering regelen in je eigen land of in Spanje. Van de vele kopers die je voor zijn gegaan, weten wij inmiddels dat de aanvraag van een hypotheek in Spanje een uitdaging kan zijn en zeker ook tijdrovend. Vandaar dat we je in dit blog uitgebreid zullen informeren over waar je rekening mee moet houden en waarom het raadzaam is om de hypotheek bij voorkeur in een vroeg stadium aan te vragen.
De aanvraag van een hypotheek omhelst de aanlevering van een behoorlijke hoeveelheid aan documentatie en bovendien is de snelheid (of beter traagheid) waarmee de documentatie door de banken wordt beoordeeld en afgehandeld, misschien niet zoals je gewend bent in je eigen land. Dit komt doordat ieder land zijn eigen financiële documenten heeft (salarisstroken, belastingoverzichten, jaarrekeningen van bedrijven) wat het interpreteren ervan bemoeilijkt en dan is er natuurlijk de taalbarrière, wat een goede beoordeling ervan vertraagd.
Het is dan ook zaak om ruim op tijd de hypotheekaanvraag in te dienen en, indien mogelijk, zelfs al vóór de reservering de procedure op te starten, zodat je tijdig een realistisch beeld hebt van je maximale bestedingsruimte.
In geval je een woning vindt en achteraf blijkt dat er toch een stukje financiering nodig is, geef jezelf dan voldoende tijd om het aanvraagproces af te ronden. Plan in dat geval de uiterste notarisdatum niet eerder dan 10 weken na ondertekening van de reserveringsovereenkomst. Als blijkt dat het proces eerder is afgerond, dan kan je altijd opteren om eerder naar de notaris te gaan.
Een bijkomend voordeel van een goedgekeurde offerte is dat je gelijk een goede richtlijn hebt voor de maximale aankoopsom van je toekomstige woning en het voorkomt bovendien veel stress en teleurstellingen. Een reservering of ‘aankoop met het recht op voorbehoud van financiering’ is namelijk niet gebruikelijk in Spanje. Je kan hierdoor een woning mislopen, terwijl je wacht op goedkeuring of zelfs het betaalde reserveringsbedrag kwijtraken, in het geval je de hypotheek toch niet (op tijd) rond krijgt.
We raden je aan om in dit stadium ook alvast een NIE certificaat aan te vragen, omdat ook deze nodig is bij de aanvraag van een hypotheek en de nodige tijd vraagt om te verkrijgen. Lees hier meer over in dit blog.
Nadat een hypotheek is goedgekeurd, zijn we er nog niet. Een periode van 10 dagen ‘bedenktijd’ is wettelijk verplicht in Spanje, een periode die ingaat vanaf het moment dat de hypotheekgegevens door de bank zijn aangeleverd bij de notaris. Na deze 10 kalenderdagen, dien je als koper éérst de acceptatie van de hypotheekvoorwaarden (FEIN) te tekenen in aanwezigheid van de notaris en minimaal 1 kalenderdag erna kan pas de hypotheek- en koopakte worden getekend. Oftewel, je dient rekening te houden met 2 notarisdagen!
N.B. Op een bestaande woning kan een hypotheek worden verstrekt middels een onafhankelijke taxatie, maar voor een nieuwbouwwoning/appartement (zgn. project) kan over het algemeen alléén een hypotheek worden verstrekt op het moment dat de nieuwbouwwoning is ingeschreven in het Eigendomsregister (een proces wat ná het afgeven van een certificaat ‘einde bouw’ nog eens een twee- tot drietal maanden in beslag kan nemen). Voor een eensgezinswoning kan hiervoor een uitzondering worden gemaakt, maar dat is per bank verschillend.
Kortom, een hypotheekaanvraag neemt tijd en vraagt om aanlevering van veel documentatie. Houdt hier rekening mee, bereid je voor en plan voldoende tijd in voor jezelf! Zoals de titel al aangaf, geven we je hierbij een checklist om je hiermee te helpen.
Ook is het aan te raden om een goed bekendstaande (Nederlandstalige) intermediair op het gebied van hypotheken in de hand te nemen, die je kan begeleiden en je alle verdere ins-and-outs tot in detail kan uitleggen. De extra kosten die je kwijt bent, geven je wel het gemak van een specialist op gebied van hypotheken in een vreemd land, een vast aanspreekpunt en bovendien kan je er terecht in je eigen taal.
CHECKLIST HYPOTHEEK IN SPANJE
Maximale financiering voor niet-residenten:
- 1e woning: 70% van aankoopprijs woning (> 60 jaar, 60%)
- Als het een 2e, 3e of meer woningen betreft: 50%
- Aankoop via bedrijf: 60%
N.B. Als vuistregel kan je aanhouden dat er maximaal 40% van het netto maandinkomen mag worden besteed aan de hypotheek.
Tijdspanne:
Het gehele proces duurt gemiddeld 6-8 weken.
- week 1-2: Verzamelen van documenten (Gemiddelde tijd hoe lang klanten erover doen om documenten te verzamelen, is vaak wat langer)
- week 2: Verificatie
- week 2: Verzamelen van resterende documenten
- week 3: Aanbod van de bank
- week 4-5: Taxatie van het pand
- week 6-7: Bindend aanbod van bank (FEIN*) gevolgd door aanlevering hiervan aan de notaris
Je moet nog 10 dagen wachten na de ondertekening van de hypotheekvoorwaarden, alvorens je naar de notaris kan gaan om het proces af te ronden.
*) FEIN: bevat de essentiële informatie over de hypothecaire lening, de zogenaamde hypotheekvoorwaarden.
Maximale looptijd:
- Residenten: 30 jaar
- Niet-residenten: 20 jaar (als uitzondering 25 jaar)
- Leeftijd: De hypotheek moet afbetaald worden, voordat de klant 75 (in enkele gevallen 80) jaar oud wordt
Als er meerdere aanvragers aanwezig zijn, wordt de maximale looptijd berekent op basis van de leeftijd van de persoon met het hoogste inkomen.
Overzicht verwachte kosten:
- Overdrachtsbelasting: 10% (regio Comunidad Valenciana) tot 1M, daarboven 11%
- Notaris, kadaster en gestoria: 2.500 € - 5.000 € (geschatte prijs)
- Huisverzekering: 400 € (schatting, dit verschilt per woning)
- Overlijdensrisicoverzekering: 500 € per jaar (afhankelijk van leeftijd en hypotheeksom)
- Afsluitprovisie bank: 0.5%-1% hypotheeksom
- Behandelkosten tussenpersoon: 2.500 € - 3.000 € (geschatte prijs)
Grove berekening als voorbeeld:
Voorbeeld voor woningwaarde van € 100.000 bij aankoop door een niet-resident:
- 70% Hypotheek - € 70.000
- 30% Aanbetaling - € 30.000
- 10% Overdrachtsbelasting (Com. Valenciana) - € 10.000
- 5% Overige kosten - € 5.000 (schatting)
Totaal benodigde eigen middelen: 45% - € 45.000
Hypotheekvormen:
Er zijn in Spanje maar 2 soorten hypotheken en een combinatie van deze beide vormen:
- Vaste rentevoet: Deze staat vast gedurende de gehele looptijd
- Variabele rentevoet: Deze wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld op basis van Euribor en opslagrente
- Mixto: Een mix van vast en variabel, waar gebruikelijk een vaste periode van 5 jaar wordt aangeboden en deze daarna wordt gewijzigd naar een variabele rentevoet
Benodigde documentatie:
Persoonlijke identificatie
- Kopie identiteitskaart of paspoort
- Kopie NIE (Numero Identificación Extranjero)
- Kopie Burger Service Nummer (zichtbaar op 1e pagina paspoort)
Bewijs van inkomsten
Indien in loondienst:
- 3 recente loonstroken
- 2 meest recente volledige belastingaangiftes
- Bankafschriften afgelopen 6 maanden, waarop alle op- en afboekingen zichtbaar zijn
- Jaaropgave
- Uittreksel BKR register / Credit Report
- Overzicht spaargelden
- Overzicht hypotheek eigen woning, waarop maandlast, rentevoet en leensom en einddatum staat vermeld
- Uittreksel kadaster / overzicht huidige waarde woning(en) NL/BE
- Huurcontract
Zelfstandig ondernemer (DGA of ZZP):
- 2 meest recente volledige belastingaangiftes
- Jaarrekeningen, verlies & winstrekening, balans van de afgelopen twee jaar
- Inschrijving KvK (Kamer van Koophandel)
- Uittreksel BKR / Credit Report
- Overzicht spaargelden
- Overzicht hypotheek eigen woning, waarop maandlast, rentevoet en leensom en einddatum staat vermeld
- Uittreksel kadaster / Overzicht huidige waarde woning(en) NL/BE
- Huurcontract
Inkomen uit huurpenningen:
- Overzicht in Excel met adres woning, waarde, hypotheeksom, maandlast, huurinkomsten
- Huurcontracten verhuurde woningen
- Bankafschriften afgelopen 6 maanden waarop huurpenningen zichtbaar zijn
- Algemene informatie inzake aankoop
- Voorlopig koopcontract / Reserveringscontract
- Betaalbewijs reservering / deposito
- NOTA SIMPLE (uitreksel Spaans onroerend goed register)
- Licencia de Primera Ocupación (indien het nieuwbouw betreft)
- Taxatie rapport (indien beschikbaar)
N.B. De banken kunnen tijdens het aanvraagproces nog om aanvullende informatie vragen.
