Het is zover, het besluit om een (tweede) woning te kopen in Spanje is een feit of misschien heb je 'dé woning' zelfs al gevonden!
Indien je de aankoop uit eigen middelen kan financieren, dan is dat op dit moment in Spanje waarschijnlijk de meest ideale optie. Echter, er zijn ook velen onder ons die -door verschillende redenen- er de voorkeur aan geven om een deel te financieren middels een hypotheek. Je kan de financiering regelen in je eigen land of in Spanje. Van de vele kopers die je voor zijn gegaan, weten wij inmiddels dat de aanvraag van een hypotheek in Spanje een uitdaging kan zijn en zeker ook tijdrovend. Vandaar dat we je in dit blog uitgebreid zullen informeren over waar je rekening mee moet houden en waarom het raadzaam is om de hypotheek bij voorkeur in een vroeg stadium aan te vragen.
De aanvraag van een hypotheek omhelst de aanlevering van een behoorlijke hoeveelheid aan documentatie en bovendien is de snelheid (of beter traagheid) waarmee de documentatie door de banken wordt beoordeeld en afgehandeld, misschien niet zoals je gewend bent in je eigen land. Dit komt doordat ieder land zijn eigen financiële documenten heeft (salarisstroken, belastingoverzichten, jaarrekeningen van bedrijven) wat het interpreteren ervan bemoeilijkt en dan is er natuurlijk de taalbarrière, wat een goede beoordeling ervan vertraagd.
Het is dan ook zaak om ruim op tijd de hypotheekaanvraag in te dienen en, indien mogelijk, zelfs al vóór de reservering de procedure op te starten, zodat je tijdig een realistisch beeld hebt van je maximale bestedingsruimte.
In geval je een woning vindt en achteraf blijkt dat er toch een stukje financiering nodig is, geef jezelf dan voldoende tijd om het aanvraagproces af te ronden. Plan in dat geval de uiterste notarisdatum niet eerder dan 10 weken na ondertekening van de reserveringsovereenkomst. Als blijkt dat het proces eerder is afgerond, dan kan je altijd opteren om eerder naar de notaris te gaan.
Een bijkomend voordeel van een goedgekeurde offerte is dat je gelijk een goede richtlijn hebt voor de maximale aankoopsom van je toekomstige woning en het voorkomt bovendien veel stress en teleurstellingen. Een reservering of ‘aankoop met het recht op voorbehoud van financiering’ is namelijk niet gebruikelijk in Spanje. Je kan hierdoor een woning mislopen, terwijl je wacht op goedkeuring of zelfs het betaalde reserveringsbedrag kwijtraken, in het geval je de hypotheek toch niet (op tijd) rond krijgt.
Naast de financiële situatie van de koper beoordelen banken ook de woning zelf. In sommige gevallen kan de financierbaarheid van een woning extra aandacht vragen, bijvoorbeeld bij:
Dit betekent niet automatisch dat financiering onmogelijk is, maar wel dat aanvullende controles nodig kunnen zijn. Het is daarom verstandig om dit tijdig mee te nemen en te laten controleren, voordat bindende contracten worden getekend.
TIP We raden je aan om in dit stadium ook alvast een NIE certificaat aan te vragen, omdat ook deze nodig is bij de aanvraag van een hypotheek en de nodige tijd vraagt om te verkrijgen. Lees hier meer over in dit blog.
Nadat een hypotheek is goedgekeurd, zijn we er nog niet. Een periode van 10 dagen ‘bedenktijd’ is wettelijk verplicht in Spanje, een periode die ingaat vanaf het moment dat de hypotheekgegevens door de bank zijn aangeleverd bij de notaris. Na deze 10 kalenderdagen, dien je als koper éérst de acceptatie van de hypotheekvoorwaarden (FEIN) te tekenen in aanwezigheid van de notaris en minimaal 1 kalenderdag erna kan pas de hypotheek- en koopakte worden getekend. Oftewel, je dient rekening te houden met 2 notarisdagen!
Houdt er ook rekening mee, dat het geld wat je uit eigen middelen betaalt voor de aankoop van de woning (het deel wat niet vanuit de financiering wordt betaald), op tijd op de Spaanse bankrekening staat. Dit kan een rekening zijn van jezelf of een derdenrekening van de notaris en de bank die de financiering verstrekt in Spanje, zal je dit moeten aangeven. Veel banken houden een daglimiet van bijvoorbeeld 50.000 euro aan voor overboekingen naar het buitenland, wat kan betekenen dat je meerdere overboekingen moet doen op verschillende dagen om aan het gehele bedrag te komen. Dit houdt in dat het langer duurt voordat het gehele bedrag op de rekening staat! Is het geld er niet op tijd, dan kan de notariële overdracht vanzelfsprekend niet plaatsvinden.
TIP De meeste banken geven ook de mogelijkheid om de daglimiet voor een bepaalde tijd te verhogen, zodat je het bedrag in één keer kan overboeken. Echter, dit dien je wel ruim van tevoren aan te vragen bij de bank!
N.B. Op een bestaande woning kan een hypotheek worden verstrekt middels een onafhankelijke taxatie, maar voor een nieuwbouwwoning/appartement (zgn. project) kan over het algemeen alléén een hypotheek worden verstrekt op het moment dat de nieuwbouwwoning is ingeschreven in het Eigendomsregister (een proces wat ná het afgeven van een certificaat ‘einde bouw’ nog eens een twee- tot drietal maanden in beslag kan nemen). Voor een eensgezinswoning kan hiervoor een uitzondering worden gemaakt, maar dat is per bank verschillend.
Kortom, een hypotheekaanvraag neemt tijd en vraagt om aanlevering van veel documentatie. Houdt hier rekening mee, bereid je voor en plan voldoende tijd in voor jezelf!
Zonder in details te treden, kijken Spaanse banken bij een hypotheekaanvraag vooral of de financiering realistisch en verantwoord is. Daarbij spelen onder andere mee:
Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan een aanvraag soepel verlopen of extra toelichting vragen. Een goede voorbereiding helpt om verrassingen te voorkomen. Zoals de titel al aangaf, geven we je hierbij een checklist om je hiermee te helpen.
Ook is het aan te raden om een goed bekendstaande (Nederlandstalige) intermediair op het gebied van hypotheken in de hand te nemen, die je kan begeleiden en je alle verdere ins-and-outs tot in detail kan uitleggen. De extra kosten die je kwijt bent, geven je wel het gemak van een specialist op gebied van hypotheken in een vreemd land, een vast aanspreekpunt en bovendien kan je er terecht in je eigen taal.
N.B. Als vuistregel kan je aanhouden dat er maximaal 40% van het netto maandinkomen mag worden besteed aan de hypotheek.
Het gehele proces duurt gemiddeld 6-8 weken.
*) FEIN: bevat de essentiële informatie over de hypothecaire lening, de zogenaamde hypotheekvoorwaarden.
Globale berekening als voorbeeld:
Voorbeeld voor woningwaarde van € 100.000 bij aankoop door een niet-resident:
Totaal benodigde eigen middelen: 45% - € 45.000
Er zijn in Spanje maar 2 soorten hypotheken en een combinatie van deze beide vormen:
Persoonlijke identificatie
Bewijs van inkomsten
Indien in loondienst:
Zelfstandig ondernemer (DGA of ZZP):
Inkomen uit huurpenningen:
N.B. De banken kunnen tijdens het aanvraagproces nog om aanvullende informatie vragen. Elke hypotheekaanvraag wordt individueel beoordeeld. Bovenstaande informatie is algemeen van aard en bedoeld om inzicht te geven in het proces.