Je hebt je droomhuis in Spanje gevonden? Fantastisch, gefeliciteerd! Maar voordat je de sleutels ontvangt, moet je een spannend proces doorlopen. In dit blog geven we je een beknopt overzicht van het aankoopproces, zodat je weet wat er op je afkomt en goed voorbereid bent. Hoewel ieder proces uniek kan zijn, blijven de grote lijnen meestal hetzelfde.
Van onderhandeling tot reservering
Het begint allemaal met de onderhandelingen over de prijs en voorwaarden. Dit kan onder meer gaan over de inboedel, de gewenste overdrachtsdatum, een bouwkundige keuring, de financiering (let op: voorbehoud van financiering is niet gebruikelijk in Spanje). Zodra je en de verkoper het eens zijn over de voorwaarden, is de eerste concrete stap het ondertekenen van een reserveringscontract en het betalen van een reserveringsbedrag, ook wel "reserva" genoemd.
Dit reserveringsbedrag varieert meestal tussen de €3.000 en €10.000, afhankelijk van de waarde van de woning. Door deze betaling wordt de woning tijdelijk van de markt gehaald en geeft de verkoper aan dat de woning niet aan iemand anders verkocht zal worden.
Het koopcontract
Na de reservering volgt het ondertekenen van de koopovereenkomst, in Spanje bekend als "Contrato de arras" of "Contrato de compraventa". Hierbij betaal je doorgaans bij ondertekening een aanbetaling van 10% van de koopprijs (waarvan de reserveringsbetaling wordt afgetrokken) aan de verkoper. Dit contract bevat alle essentiële informatie die ook in de uiteindelijke notariële koopakte zal staan.
Als je een nieuwbouwwoning koopt, doe je vaak tussentijdse betalingen per bouwfase. Het exacte schema kan variëren, maar een voorbeeld is:
-
- reservering
- 20% (minus de reservering) bij ondertekening koopcontract
- 15% bij voltooiing van de structuurwerken
- 15% bij het wind- en waterdicht maken van de woning
- eindbetaling naar tussenrekening notaris (resterende 50%)
Voorbereiding notariële overdracht
Vervolgens bereid je je voor op de notariële overdracht. Je advocaat zorgt ervoor dat alle juridische documenten in orde zijn en controleert op eventuele openstaande schulden. De laatste stap is de gang naar de notaris, waar de officiële eigendomsoverdracht plaatsvindt en je het resterende bedrag betaalt.
Het resterende bedrag van de koopsom betaal je aan de notaris en wel op zijn/haar fiduciaire rekening (officiële benaming voor de 'derdenrekening'). Voor bestaande woningen is dit meestal 90% (de overige 10% is al als aanbetaling voldaan). Bij nieuwbouw betaal je het laatste deel volgens het afgesproken schema, bijvoorbeeld 50% van de totale koopsom. Hoewel de restbetaling eenvoudig lijkt, zijn er enkele aandachtspunten om te verzekeren dat alles soepel verloopt.
Restbetaling en overige kosten
Informeer je bank in je eigen land over de geplande grote overboeking, bestemd voor de aankoop van een woning. Dit voorkomt dat de bank de betaling blokkeert als veiligheidsmaatregel. Je kunt met je bank afspreken om het eindbedrag in één keer over te maken, waarna zij op een vooraf afgesproken tijdstip de rekening als het ware 'openzetten'. Als alternatief kun je ervoor kiezen om het bedrag in deelbetalingen te voldoen, bijvoorbeeld in bedragen van €50.000 (per bank kunnen de limieten voor overboekingen variëren). Dit proces kan enkele dagen duren, dus houd hier rekening mee en informeer je advocaat tijdig, zodat hij/zij de benodigde bankgegevens van de notaris kan verstrekken.
Let bij de betalingen op het volgende:
-
- Wanneer je als particulier koopt (als privé-persoon), moet de restbetaling van een privé-rekening worden overgemaakt die op naam van de koper staat. Als je bijvoorbeeld samenwoont en/of niet getrouwd bent (je bent voor de Spaanse wet vrijgezel) of als de aankoop wordt gedaan door vrienden of familie, moeten de betalingen proportioneel worden uitgevoerd door de betrokken kopers en van bankrekeningen komen die op hun naam staan. Dit is belangrijk voor de belastingdienst, zodat de geldstromen kunnen worden gevolgd.
- Een 'en/of- bankrekening' op naam van alle kopers kan een oplossing zijn.
- Als de aankoop op naam van een bedrijf wordt gedaan, moet de restbetaling van een zakelijke rekening komen die dezelfde naam draagt als de koper (bedrijf) zoals vermeld in de akte.
- Als het niet mogelijk is om de betaling vanaf een gelijknamige rekening te doen (punt 1 en 2), moet een verklaring of overeenkomst worden overgelegd waarin de geldelijke relatie tussen de koper en de betaler wordt verklaard. Dit kan bijvoorbeeld een leenovereenkomst zijn tussen een bedrijf en een particulier of lening van één partner aan de andere partner.
- Wanneer je als particulier koopt (als privé-persoon), moet de restbetaling van een privé-rekening worden overgemaakt die op naam van de koper staat. Als je bijvoorbeeld samenwoont en/of niet getrouwd bent (je bent voor de Spaanse wet vrijgezel) of als de aankoop wordt gedaan door vrienden of familie, moeten de betalingen proportioneel worden uitgevoerd door de betrokken kopers en van bankrekeningen komen die op hun naam staan. Dit is belangrijk voor de belastingdienst, zodat de geldstromen kunnen worden gevolgd.
Als dit geen optie is, kan het raadzaam zijn om bijtijds een ‘currency-trader’ in te schakelen of het geld via een Europese tussenrekening te laten lopen, waarvan de bank al de nodige witwas-controles heeft uitgevoerd.
Op het moment dat je aankoopt met een Spaanse hypotheek, zal bovenstaand proces anders verlopen. De bank die de hypotheek verstrekt zal je in dat geval over hun procedure moeten informeren. Lees meer over het aankoopproces met een Spaanse hypotheek in dit blog.
Overboekingsbewijzen aanleveren
De overboekingsbewijzen van alle betalingen (reservering, 10% aan verkoper en restbetaling(en) aan de notaris) moeten worden aangeleverd als officiële bankafschriften in PDF-formaat (dus geen screenshots van de overboekingen). Deze betaalbewijzen worden officieel aan de koopakte toegevoegd. Op de betalingsbewijzen moeten IBAN-nummers en tenaamstelling (van rekeninghouder en ontvanger) leesbaar zijn, alsmede het bedrag en de datum. Dit is wettelijk verplicht in verband met de wet op witwassen van kapitaal. Zorg ervoor dat je advocaat deze bewijzen minstens één dag voor de notariële overdracht in zijn/haar bezit heeft.
Kosten Koper
Tot slot moet je rekening houden met de betaling van de overdrachtsbelasting of, in het geval van nieuwbouw, de betaling van het zogenaamde ‘zegelrecht’. Daarnaast moeten de kosten voor de notaris en inschrijving in het Eigendomsregister worden betaald. Je advocaat kan je vooraf een schatting geven van het bedrag en je vragen om dit aan zijn/haar cliëntenrekening te betalen, voor of net na de notariële overdracht. De advocaat zorgt voor de afdracht van deze betalingen, de zogenaamde ’kosten koper’. Het kan ook zijn dat de advocaat het door het notariskantoor laat afhandelen. In dat geval krijg je achteraf een rekening voor de notariële akte en inschrijving in het Eigendomsregister. De overdrachtsbelasting moet binnen één maand na ondertekening van de koopakte worden voldaan.
Conclusie
Het kopen van een woning in Spanje is een proces met verschillende belangrijke stappen, van de reservering tot de notariële overdracht. Hoewel elk proces uniek kan zijn, blijven de grote lijnen gelijk. Het is cruciaal om goed op de hoogte te zijn van hoe de betalingen gedaan moeten worden, welke documentatie moet worden aangeleverd en welke controle vereist is, zodat je niet voor verrassingen komt te staan net voor of zelfs óp de dag van ondertekening van de koopakte. Het inschakelen van een ervaren advocaat die je helpt bij het volgen van de juiste procedure, zorgt ervoor dat alles correct wordt afgehandeld en dat voorkomt onverwachte problemen. Loopt er onverhoopt toch iets anders dan verwacht, dan zal hij/zij je bijstaan om de juiste oplossing te vinden.
