Er zijn verschillende mogelijkheden om een onroerend goed aan te kopen : privé, middels vennootschap, in onverdeeldheid, via een gesplitste aankoop…
Een gesplitste aankoop betekent dat bijvoorbeeld de ouders het vruchtgebruik aankopen, en de kinderen de blote eigendom. Dit kan ook bij aankoop van een in Spanje gelegen woning, alleen geldt in Spanje een specifieke regelgeving. De aankoop via een gesplitste aankoop kadert bijna altijd in een familiale planning, in dit geval over de landsgrenzen heen.
Ouders hebben soms al een aanzienlijk vermogen aan onroerend goed opgebouwd in hun privévermogen, doch wensen nog een inkomen te genereren uit de aankoop van een onroerend goed of willen het onroerend goed niet ‘volledig’ uit handen geven. Bij aankoop van het vruchtgebruik behouden zij immers het ‘exclusieve genot’ waardoor zij zelf gebruik kunnen maken van de woning wanneer zij dit wensen. Wordt de woning verhuurd dan komen de huurinkomsten ook toe aan de ouders.
DE WAARDERING
Voor de waardering van het vruchtgebruik wordt rekening gehouden met de leeftijd van de jongste van beide ouders.
BIJ AFLOOP
De ouders (vruchtgebruikers) opteren er meestal voor dat het vruchtgebruik bij overlijden van de eerste ouder overgaat naar de langstlevende. Op het ogenblik dat beide ouders komen te overlijden wast het vruchtgebruik ‘automatisch’ aan bij de blote eigendom. In België zijn dan, in beginsel en op voorwaarde dat alles conform de regelgeving terzake is verlopen, noch erf- noch registratiebelastingen verschuldigd.
In Spanje zijn op moment van het overlijden van de vruchtgebruiker daarentegen wel registratiebelastingen verschuldigd.
EEN VOORBEELD:
Jan (49j) en Fien (42j) hebben twee meerderjarige kinderen. Zij zijn allen resident in België (Vlaanderen). Zij hebben reeds een vermogen aan onroerend goed opgebouwd in België waardoor zij in de hoogste tariefschijven van 27 procent erfbelasting komen te zitten. Zij staan vandaag op het punt een nieuw onroerend goed aan te kopen aan de Costa Blanca van 400.000 EUR (excl. BTW en kosten). Zij hebben beslist het onroerend goed (in het kader van hun familiale planning) samen met de kinderen aan te kopen. De kinderen beschikken zelf niet over de financiële middelen maar middels een voorafgaandelijke schenking waarin de nodige modaliteiten zijn opgenomen kopen zij hun deel in de blote eigendom.
De waarde van het vruchtgebruik bedraagt 47 procent.
In principe zal het vruchtgebruik aanwassen ingevolge overlijden van de langstlevende van beide ouders. Op dat ogenblik zijn in Spanje registratierechten verschuldigd.
Noch in België, noch in Spanje zijn de kinderen erfbelasting verschuldigd op dat ogenblik wat dus een aanzienlijke besparing oplevert.
In Spanje heeft deze aankoop wel consequenties voor de bouwpromotor waardoor het noodzakelijk is om dit vooraf af te toetsen en te bespreken.
CONCLUSIE
Voor Jan en Fien dus de ideale situatie. Zij behouden het genot en de eventuele huurinkomsten. Bovendien werden in de schenkingsakte of de ‘pacte adjoint’ de nodige modaliteiten opgenomen waardoor bijvoorbeeld reeds in een regeling werd voorzien bij vooroverlijden van één van de kinderen. Het was immers de wens om het vermogen binnen de familie te houden.
U zal gemerkt hebben dat de aankoop van een onroerend goed degelijk moet worden voorbereid. Een aankoop in Spanje des te meer vermits zowel rekening moet worden gehouden met de Belgische- en Spaanse regelgeving.
Meer dan ooit is de boodschap “bezint eer je begint” maar indien alles goed en doordacht is voorbereid, rekening houdende met uw specifieke situatie, kan je volop van de Spaanse zon genieten in alle gemoedsrust.
